Hạ tầng mới mở rộng những cực giá trị bất động sản nào tại phía Nam?

Hạ tầng kết nối đang mở rộng không gian phát triển và phân bổ lại giá trị bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Thu Dịu

Công nghiệp - logistics nổi lên theo dòng vốn

Trong nhiều năm, khoảng cách tới trung tâm thường được xem là một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá vị trí bất động sản. Tuy nhiên, theo Savills Việt Nam (công ty 100% vốn nước ngoài cung cấp dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực Bất động sản tại Việt Nam), khi mạng lưới hạ tầng được mở rộng, khả năng kết nối đang ngày càng trở thành yếu tố định hình giá trị và tiềm năng dài hạn của một tài sản.

Làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn đang diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phía Nam, từ các tuyến vành đai, metro đến hệ thống kết nối với sân bay quốc tế Long Thành. Trong giai đoạn 2026-2030, TP. Hồ Chí Minh xác định khoảng 250 dự án đầu tư trọng điểm nhằm thúc đẩy tăng trưởng, tăng cường liên kết vùng và phát triển thành trung tâm dịch vụ công nghệ cao, đổi mới sáng tạo của cả nước. Theo Savills Việt Nam, hạ tầng đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình lại cấu trúc đô thị và phân bổ giá trị bất động sản.

Trong bức tranh mới, bất động sản công nghiệp là phân khúc phản ánh rõ nhất tác động cộng hưởng giữa đầu tư nước ngoài (FDI) và hạ tầng kết nối. Các nền tảng kinh tế của Việt Nam tiếp tục duy trì tích cực nhờ sản xuất mở rộng, tiêu dùng phục hồi và dòng vốn FDI tiếp tục tăng. Trong nửa đầu năm 2026, vốn FDI đăng ký đạt khoảng 28,4 tỷ USD. Sản xuất chiếm khoảng 65% tổng FDI đăng ký, trong khi bất động sản chiếm khoảng 19%.

Sự mở rộng của hoạt động sản xuất kéo theo nhu cầu về mặt bằng công nghiệp và các dịch vụ hỗ trợ. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước đạt khoảng 90%, trong khi giá đất công nghiệp trung bình đã tiến gần mức 5 triệu đồng/m² và được dự báo tiếp tục tăng tại các địa phương có lợi thế về kết nối.

Ở phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy cũng đạt khoảng 90%, với tổng nguồn cung trên toàn quốc tiệm cận 20 triệu m². Khu vực phía Nam hiện chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận tốc độ phát triển tích cực.

Đáng chú ý, tác động của FDI đối với bất động sản không chỉ nằm ở nhu cầu mặt bằng sản xuất. Dòng vốn đầu tư mới kéo theo nhu cầu về việc làm, văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ, tạo hiệu ứng lan tỏa lên nhiều phân khúc.

Cùng với đó, sự dịch chuyển của các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng theo các nhà sản xuất lớn đến Việt Nam đang góp phần củng cố nền tảng sản xuất và tăng sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế trong dài hạn.

Đô thị và dịch vụ mở rộng theo việc làm

Nếu công nghiệp và logistics là nhóm phản ánh trực tiếp nhất tác động của dòng vốn và hạ tầng, thì nhà ở, bán lẻ và các loại hình dịch vụ có thể hưởng lợi từ sự mở rộng của không gian kinh tế và dân cư.

Theo Savills Việt Nam, khi mạng lưới giao thông được cải thiện, TP. Hồ Chí Minh sẽ ngày càng được nhìn nhận như trung tâm của một hệ sinh thái kinh tế rộng lớn hơn, kết nối với các tỉnh lân cận và các hành lang kinh tế trọng điểm phía Nam. Xu hướng này mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Cơ chế tác động không chỉ đến từ giao thông. Khi dòng vốn sản xuất mở rộng, nhu cầu việc làm gia tăng sẽ kéo theo nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ phục vụ người lao động, doanh nghiệp. Dòng vốn FDI có tác động lan tỏa tới văn phòng, nhà ở, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ, qua đó mở rộng phạm vi ảnh hưởng của dòng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản.

Điều này cũng làm thay đổi cách nhìn nhận về vị trí. Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, nếu trước đây những bất động sản giá trị nhất thường nằm ở khu vực trung tâm, thì ngày nay những bất động sản có khả năng kết nối tốt nhất có thể trở thành những tài sản giá trị nhất.

Theo nhận định này, lợi thế của một vị trí không còn chỉ nằm ở việc gần hay xa trung tâm, mà ở khả năng tiếp cận các trung tâm việc làm, sản xuất, logistics và dịch vụ. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, phạm vi phát triển đô thị có thể mở rộng và nhu cầu bất động sản cũng có thêm dư địa dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống.

Khi các tuyến vành đai, metro và hạ tầng kết nối sân bay từng bước hoàn thiện, nhu cầu đối với nhà ở, công nghiệp, bán lẻ và khách sạn được dự báo tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Những địa điểm sở hữu khả năng kết nối thuận lợi sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư.

Từ đó, các hành lang kinh tế mới có thể thúc đẩy sự hình thành những cực đô thị và thương mại mới, góp phần thay đổi bản đồ giá trị bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và khu vực phía Nam.

Nhìn tổng thể, hạ tầng đang làm thay đổi không chỉ cách di chuyển mà cả không gian diễn ra các hoạt động kinh tế. Công nghiệp và logistics có thể mở rộng theo dòng vốn và năng lực kết nối; nhà ở, bán lẻ, khách sạn và các dịch vụ đi theo sự dịch chuyển của việc làm, dân cư và doanh nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng, trong bản đồ bất động sản mới, khả năng kết nối giữa các cực tăng trưởng sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá trị bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh và khu vực phía Nam.