Tháo gỡ 3 nhóm vướng mắc, khơi thông nguồn lực từ hàng nghìn dự án bất động sản

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội chia sẻ tại Hội thảo.

Ba nhóm vướng mắc trong quá trình triển khai dự án

Phát biểu tại Hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn - Khơi thông nguồn lực - Thúc đẩy tăng trưởng” ngày 22/10, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng, các quy định pháp luật mới đã tạo ra những cơ chế tương đối đồng bộ để giải quyết khó khăn cho các dự án. Tuy nhiên, với những dự án triển khai theo quy định cũ, việc áp dụng cơ chế pháp luật mới để xử lý các tồn tại phát sinh không phải lúc nào cũng thực hiện được.

Theo luật sư, muốn xây dựng cơ chế đặc thù, trước hết phải nhận diện chính xác vướng mắc của từng nhóm dự án. Từ thực tiễn tư vấn pháp lý, ông xác định ba nhóm vướng mắc chính, gồm: điều kiện về đất ở đối với dự án nhà ở thương mại; các dự án có tồn tại, vi phạm trong quá trình triển khai; và các dự án BT chuyển tiếp.

Đối với nhóm vướng mắc liên quan đến điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, theo Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, việc thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trong những trường hợp được quy định phải đáp ứng điều kiện liên quan đến đất ở. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp có quỹ đất phù hợp quy hoạch nhưng không có đất ở gặp khó khăn khi triển khai dự án.

Để tháo gỡ, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 và Chính phủ ban hành Nghị định số 75/2025/NĐ-CP ngày 1/4/2025, tạo cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Theo số liệu được luật sư dẫn tại hội thảo, Hà Nội có 298 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.530 ha được đưa vào danh mục thí điểm. Tại TP. Hồ Chí Minh, số lượng là 361 khu đất với diện tích khoảng 2.285 ha, theo phạm vi thống kê trong tham luận.

Đánh giá về cơ chế này, luật sư cho rằng đây là một trong những điểm sáng trong quá trình tháo gỡ khó khăn. Những khu đất trước đây không đáp ứng điều kiện về đất ở đã có thêm cơ hội triển khai theo cơ chế thí điểm, góp phần đưa nguồn lực đất đai vào đầu tư.

Nhóm vướng mắc thứ hai liên quan đến các dự án đã triển khai nhưng phát sinh tồn tại về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá đất và các thủ tục pháp lý khác.

Chuyên gia đề xuất 4 kiến nghị hoàn thiện cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho các dự án gặp khó khăn. Ảnh: Internet

Theo luật sư, cả nước có 4.619 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích sử dụng đất khoảng 203.660 ha và tổng mức đầu tư 3.929.511 tỷ đồng. Tuy nhiên, không phải tất cả dự án gặp khó khăn đều là dự án có sai phạm.

Để giải quyết những tồn tại này, Quốc hội đã từng bước ban hành các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 265/2025/QH15 và Nghị quyết số 29/2026/QH16, qua đó mở rộng phạm vi áp dụng và bổ sung các quy định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Theo số liệu được luật sư trình bày, Hải Phòng đã tháo gỡ 239/249 dự án khó khăn, vướng mắc; TP. Huế là 161/171 dự án và Tuyên Quang là 51/56 dự án.

Luật sư đánh giá, các cơ chế đặc thù đã tạo khung pháp lý để địa phương xử lý những dự án tồn đọng. Tuy nhiên, giải quyết một nhóm vướng mắc chưa đồng nghĩa với việc dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện về đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường.

Nhóm thứ ba là các dự án BT chuyển tiếp, với những vướng mắc về nội dung hợp đồng, chênh lệch giá trị quỹ đất thanh toán, điều chỉnh tổng mức đầu tư và thay đổi cơ chế pháp luật trong quá trình thực hiện.

Bốn kiến nghị hoàn thiện cơ chế tháo gỡ vướng mắc

Từ thực tiễn tư vấn pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất bốn nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế xử lý, tạo thêm cơ sở pháp lý cho các địa phương tháo gỡ dự án khó khăn, vướng mắc.

Thứ nhất, nghiên cứu thu hẹp phạm vi yêu cầu không hợp pháp hóa sai phạm. Theo luật sư, các cơ chế đặc thù được ban hành nhằm xử lý những dự án đã có tồn tại, trong đó có trường hợp phát sinh sai phạm. Tuy nhiên, yêu cầu không hợp pháp hóa sai phạm, dù cần thiết, có thể tạo ra khó khăn nhất định khi áp dụng tại địa phương.

Ông đề xuất nghiên cứu điều chỉnh theo hướng không hợp pháp hóa những sai phạm có tính chất vụ lợi, nhằm phân biệt vi phạm mang tính chất thủ tục với sai phạm có yếu tố vụ lợi, đồng thời vẫn bảo đảm nguyên tắc xử lý trách nhiệm.

Luật sư dẫn tiền lệ tại khoản 3 Điều 2 Nghị quyết số 41/2026/QH16 ngày 24/8/2026 của Quốc hội, kiến nghị cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu khả năng vận dụng khi hoàn thiện Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế và quy trình xử lý dự án có nhiều nhóm vướng mắc. Theo luật sư, một dự án có thể đồng thời tồn tại những vấn đề về đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, quy hoạch, thiết kế và xây dựng, trong khi các nghị quyết đặc thù chưa bao quát đầy đủ mọi tình huống phát sinh.

Từ đó, ông đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xem xét, xử lý những dự án tồn tại nhiều nhóm vướng mắc, với điều kiện dự án phù hợp quy hoạch, không có yếu tố vụ lợi, không gây thất thoát ngân sách và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như bên thứ ba.

Theo luật sư, cơ chế này sẽ tạo thêm dư địa cho địa phương chủ động giải quyết những tình huống chưa được quy định cụ thể.

Thứ ba, hoàn thiện quy định rà soát, xử lý hợp đồng BT trong trường hợp có lỗi từ nhiều phía. Luật sư cho biết, khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP đặt ra nguyên tắc chỉ xem xét, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc mà nguyên nhân do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, từ thực tiễn tư vấn, ông nhận thấy có những trường hợp kết luận thanh tra hoặc bản án xác định tồn tại lỗi từ cả cơ quan nhà nước và nhà đầu tư.

Vì vậy, luật sư đề xuất nghiên cứu mở rộng phạm vi xem xét đối với một số trường hợp có lỗi từ cả hai phía, nhất là khi lỗi của nhà đầu tư chủ yếu mang tính chất trình tự, thủ tục, không có yếu tố tham nhũng và không gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Thứ tư, cụ thể hóa nguyên tắc tách bạch xử lý trách nhiệm cá nhân với việc tháo gỡ dự án. Theo luật sư, quy định tại khoản 5 Điều 4 Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP liên quan đến xử lý trách nhiệm cá nhân trong quá trình giải quyết các dự án BT cần tiếp tục được nghiên cứu để bảo đảm tính khả thi.

Ông cho rằng, nếu yêu cầu hoàn tất việc xử lý trách nhiệm cá nhân trước khi tháo gỡ, thanh toán cho nhà đầu tư, quá trình giải quyết dự án có thể kéo dài.

Do đó, luật sư kiến nghị nghiên cứu cơ chế cho phép xử lý trách nhiệm cá nhân và tháo gỡ khó khăn cho dự án được thực hiện song song, thay vì bắt buộc hoàn thành tuần tự.

Theo ông, cách tiếp cận này vẫn bảo đảm cá thể hóa trách nhiệm đối với người có vi phạm, đồng thời tránh để việc xử lý trách nhiệm làm đình trệ tiến trình tháo gỡ, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.