 |
| Quốc hội nghe thẩm tra về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ảnh: VPQH |
Bổ sung cơ chế bảo đảm 5% giá trị hợp đồng
Trình Quốc hội dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng ngày 22/10, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Dự thảo tập trung sửa đổi, bổ sung các quy định về phạm vi điều chỉnh, hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng, thanh toán, hệ thống thông tin và phân cấp, đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Về phạm vi điều chỉnh, dự thảo cơ bản kế thừa quy định hiện hành, đồng thời làm rõ việc không áp dụng đối với giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở chính sách.
Đối với hoạt động mua bán, thuê mua bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, dự thảo sửa đổi theo hướng lược bỏ quy định về mục đích mua bán, thuê mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, nhằm phù hợp với phạm vi hoạt động kinh doanh của luật. Chính phủ sẽ quy định về khu vực và tỷ lệ diện tích sàn xây dựng trong công trình mà người nước ngoài được mua, thuê mua.
Dự thảo cũng sửa đổi các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản, bảo đảm đồng bộ với pháp luật đất đai, đầu tư và các quy định pháp luật có liên quan.
Đáng chú ý, về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản, dự thảo bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản tiền này được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo làm rõ nguyên tắc, điều kiện và trình tự áp dụng hợp đồng; thống nhất việc áp dụng hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản, khắc phục tình trạng chồng lấn với pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhất là quy định về đăng ký hợp đồng theo mẫu đối với mua bán căn hộ chung cư. Dự thảo đồng thời mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản.
Một nội dung mới khác là bổ sung quy định về quy trình giao dịch bất động sản, trong đó xác định nguyên tắc thực hiện và khung quy trình giao dịch.
 |
| Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Ảnh: VPQH |
Đối với các dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), dự thảo bổ sung quy định mang tính nguyên tắc về điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Theo đó, chủ đầu tư đáp ứng điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án được đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh. Chính phủ được giao quy định chi tiết việc thực hiện biện pháp bảo đảm, nhằm tránh khoảng trống pháp lý và bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và pháp luật đất đai.
Dự thảo còn bổ sung quy định về mã định danh điện tử được tạo lập cho từng tổ chức, cá nhân, bất động sản và các đối tượng khác thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản cũng được sửa đổi theo hướng bảo đảm dữ liệu được tạo lập, cập nhật đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất và liên thông.
Về phân quyền, phân cấp và cải cách thủ tục hành chính, dự thảo đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại địa phương, thay cho thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ theo luật hiện hành. Dự thảo dự kiến cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, rà soát, tinh giản và rút ngắn thời gian thực hiện 7/12 thủ tục hành chính, đồng thời cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh.
Làm rõ cơ chế kiểm soát rủi ro, nghĩa vụ tài chính
Thẩm tra dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, làm rõ nhiều nội dung nhằm bảo đảm tính khả thi, đồng bộ của chính sách và hạn chế rủi ro trong thực tiễn.
Đối với quyền mua, thuê mua bất động sản của chủ thể có yếu tố nước ngoài, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ sự cần thiết của việc mở rộng phạm vi bất động sản được phép mua, thuê mua; đánh giá đầy đủ tác động đối với kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư, kinh doanh, bảo đảm thể chế hóa đúng, đầy đủ tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.
Đồng thời, cần làm rõ phạm vi quyền của từng chủ thể, điều kiện đăng ký và chuyển nhượng, ranh giới giữa phần tài sản được sở hữu và phần sử dụng chung, quyền tiếp cận, khai thác đối với công trình có nhiều lớp không gian sử dụng. Các tiêu chí về phạm vi, ranh giới, vị trí và tính chất khu vực được tiếp cận cũng cần được quy định rõ, gắn với cơ chế quản lý, theo dõi, kiểm soát chặt chẽ, hiệu quả nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị làm rõ cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình khi không gắn với quyền sử dụng đất, bao gồm điều kiện thực hiện và cơ chế xử lý khi chuyển nhượng.
Đối với điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh tại các dự án thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu quy định theo hướng dẫn chiếu chung đến pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư, tránh nhắc lại quy định về phạm vi dự án BT thuộc diện thanh toán bằng hình thức giao đất, qua đó hạn chế cách hiểu khác nhau.
Về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định ngay trong luật các nguyên tắc quản lý khoản tiền còn lại tương đương 5% giá trị hợp đồng trong tài khoản và phương án xử lý rủi ro phát sinh. Đồng thời, cần làm rõ tính tự nguyện trong trường hợp bên mua, thuê mua tự thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Một số ý kiến cũng đề nghị phân biệt rõ thỏa thuận đặt cọc với hoạt động huy động vốn để thực hiện dự án, đồng thời có quy định kiểm soát các khoản thu khác mang tính chất huy động vốn trước thời điểm được phép.
Đối với chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa có khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không mong muốn tiếp tục thực hiện toàn bộ dự án, trong khi có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Theo cơ quan thẩm tra, cần đánh giá các phương án thu hồi tiền, thời gian xử lý, chi phí, các nghĩa vụ khác và nghĩa vụ với khách hàng, tránh để dự án đình trệ kéo dài, gây lãng phí và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước.
Có ý kiến đề nghị nghiên cứu cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành khi đáp ứng các điều kiện nhất định; đồng thời quy định cụ thể việc xác định trách nhiệm khi không thực hiện nghĩa vụ và cơ chế bảo vệ bên thứ ba.
Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu kỹ việc chỉnh sửa khái niệm kinh doanh bất động sản và mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng. Nếu chưa làm rõ cơ sở thực tiễn, nhu cầu giao dịch, vấn đề cần giải quyết, giá trị gia tăng của chính sách, cũng như chưa đánh giá đầy đủ tác động và cơ chế kiểm soát rủi ro, thì đề nghị chưa quy định tại dự thảo luật. Quan hệ giữa công khai hợp đồng mẫu và đăng ký hợp đồng theo mẫu cũng cần được làm rõ.
