 |
| Nguồn cung bất động sản mới trong quý đạt 31.844 sản phẩm, tiếp tục duy trì quy mô lớn. Ảnh: Thu Hiền |
Thị trường bất động sản trên cả nước tiếp tục có thêm nguồn cung mới, mang đến nhiều lựa chọn cho người mua nhà và nhà đầu tư. Tuy nhiên, hoạt động giao dịch không đồng đều giữa các dự án, trong khi tâm lý khách hàng thận trọng hơn trước quyết định xuống tiền. Hoạt động giao dịch tiếp tục phân hóa giữa các dự án, trong khi người mua thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.
Theo Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của VARS, nguồn cung mới trong quý đạt 31.844 sản phẩm, tiếp tục duy trì quy mô lớn, tạo thêm lựa chọn cho người mua và nhà đầu tư.
Tuy nhiên, lượng giao dịch mới chỉ đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. VARS đánh giá, giao dịch tiếp tục được ghi nhận nhưng tập trung vào những dự án đáp ứng nhu cầu thực.
Cụ thể, các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đồng bộ duy trì giao dịch tốt. Trong khi đó, nhóm sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu khả năng khai thác gặp khó khăn về thanh khoản.
Theo VARS, thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng, song người mua đang thận trọng và khắt khe hơn trong quyết định giao dịch. Hoạt động mua bán trong quý cũng chịu tác động từ yếu tố tâm lý tháng Ngâu.
Trong bối cảnh nguồn cung duy trì ở mức cao, VARS ghi nhận xu hướng dịch chuyển từ đầu tư theo kỳ vọng sang lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế.
Xét theo loại hình sản phẩm, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung mới quý III/2026, đạt 67,27%. Nhóm nhà ở thấp tầng và đất nền chiếm 23,63%, trong khi nhà ở xã hội chiếm 9,1%.
VARS đánh giá căn hộ chung cư vẫn là loại hình dẫn đầu thị trường. Đáng chú ý, sản phẩm căn hộ ngày càng được đón nhận tại các thị trường vừa và nhỏ, thay vì chỉ tập trung tại những đô thị lớn như trước đây.
Về phân bố địa lý, miền Bắc chiếm 38% tổng nguồn cung mới trong quý III/2026, miền Trung chiếm 29,6% và miền Nam chiếm 32,4%.
So với quý II/2026, tỷ trọng nguồn cung miền Bắc giảm từ 50% xuống 38%, trong khi miền Trung tăng từ 9% lên 29,6%. Tỷ trọng nguồn cung miền Nam giảm từ 41% xuống 32,4%.
Theo VARS, quý III/2026 ghi nhận hoạt động mở bán và giao dịch tại các thị trường duyên hải miền Trung, đưa tỷ trọng nguồn cung mới của khu vực này lên mức 29,6%.
Đối với thị trường căn hộ chung cư, báo cáo ghi nhận mặt bằng giá bán bình quân tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và TP. Đà Nẵng không thay đổi so với quý trước.
Tại Hà Nội, giá bán bình quân căn hộ chung cư đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý II/2026 và tăng 97% so với kỳ gốc quý I/2019. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, giá bán trên thị trường thứ cấp có xu hướng ổn định hơn.
Tuy nhiên, VARS đánh giá thanh khoản căn hộ Hà Nội chưa như kỳ vọng khi giá bán duy trì ở mức cao, trong khi nhu cầu mua nhà ở thực và khả năng tài chính của người mua chưa có sự cải thiện tương ứng.
Tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán bình quân căn hộ chung cư đạt khoảng 88,3 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và tăng 69,8% so với kỳ gốc. Mặt bằng giá tương đối ổn định trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên sản phẩm có mức giá phù hợp khả năng tài chính và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Trong khi đó, giá bán bình quân căn hộ chung cư tại Đà Nẵng đạt khoảng 68,9 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước và tăng 76,2% so với kỳ gốc. Theo VARS, thị trường cần thêm thời gian thích ứng với mặt bằng giá mới, trong khi nhu cầu thực tế tập trung nhiều hơn vào những sản phẩm có mức giá hợp lý.
Bên cạnh sự phân hóa về giao dịch, hoạt động tiếp cận và tìm hiểu sản phẩm của khách hàng vẫn được duy trì. Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch và đơn vị môi giới, lượng khách hàng liên hệ tư vấn, đặt lịch khảo sát thực địa và đi xem dự án thực tế vẫn ở mức cao. Lượng tìm kiếm bất động sản trên các cổng thông tin trực tuyến duy trì ổn định.
Tuy nhiên, tỷ lệ chuyển đổi từ khách hàng quan tâm sang khách hàng mua sản phẩm chưa tương xứng. VARS nhận định tâm lý người mua thận trọng hơn và cần thêm động lực từ thị trường để thúc đẩy quyết định giao dịch.
Trước thực trạng sức mua phục hồi chưa đồng đều, VARS khuyến nghị các doanh nghiệp, chủ đầu tư tái cấu trúc sản phẩm theo nhu cầu thực, ưu tiên phát triển nhà ở phù hợp khả năng tài chính của người lao động, đa dạng hóa phân khúc và nâng cao chất lượng nguồn cung.
Đồng thời, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách giá và bán hàng hợp lý, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp sức mua; tăng cường chiết khấu, hỗ trợ tín dụng, lãi suất và áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt nhằm thúc đẩy thanh khoản.
VARS cũng đề xuất các chủ đầu tư tăng cường hợp tác với sàn giao dịch và môi giới bất động sản, xây dựng cơ chế hợp tác, phân phối và chính sách hỗ trợ phù hợp, phát huy vai trò của lực lượng môi giới trong kết nối cung - cầu và thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm.
