Đề xuất “lấp khoảng trống” giao dịch đất nền ngoài dự án

HoREA cho rằng có trường hợp “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, nhưng về bản chất là kinh doanh “phân lô bán nền”. Ảnh: Internet

Trong báo cáo ngày 23/9 về công tác tổng hợp, phản ánh vướng mắc của doanh nghiệp và đánh giá hiệu quả trả lời của các bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) tiếp tục đề cập một khoảng trống pháp lý liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản.

Theo HoREA, Hiệp hội đã đề xuất dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung vào phạm vi điều chỉnh cả trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản.

Mục tiêu được HoREA đưa ra là tránh trường hợp người dân mua đất nền “ngoài dự án” bị “đầu nậu, doanh nghiệp bất lương” lừa đảo, chịu thiệt hại nhưng chưa được Luật Kinh doanh bất động sản bảo vệ. Tuy nhiên, theo báo cáo ngày 23/9, đề xuất này đến nay chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị bỏ quy định loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản khỏi phạm vi điều chỉnh của Luật.

Đồng thời, HoREA đề nghị sửa khái niệm “kinh doanh bất động sản” và quy định về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo hướng bao quát hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng, không chỉ giới hạn “trong dự án bất động sản”.

Lý giải đề xuất này, HoREA đặt vấn đề từ sự khác biệt giữa hoạt động phân lô, bán nền trong dự án với việc tách thửa đất của cá nhân, hộ gia đình.

Theo phân tích của Hiệp hội, Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện theo quy định, trong đó có yêu cầu về lối đi, kết nối giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước và diện tích tối thiểu sau khi tách thửa.

Từ cơ chế này, sau khi thực hiện tách thửa đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, cá nhân, hộ gia đình có thể có một số thửa đất “dôi dư” được đưa ra giao dịch trên thị trường.

Đáng chú ý, HoREA cho rằng thực tế có trường hợp “đầu nậu” hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, nhưng về bản chất là kinh doanh “phân lô bán nền”. Các trường hợp này không phải lập dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo HoREA, đây là nguyên nhân dẫn đến những trường hợp người dân mua đất nền “ngoài dự án” bị lừa đảo, thiệt hại nhưng chưa được pháp luật về kinh doanh bất động sản bảo vệ. Vì vậy, Hiệp hội cho rằng cần đưa hoạt động này vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Kiến nghị của HoREA càng đáng chú ý khi đặt trong định hướng mới về quản lý, sử dụng đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Trong nhóm nhiệm vụ hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất, Nghị quyết số 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.

Cùng với định hướng này, Nghị quyết yêu cầu tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời hướng tới lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản thông qua công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và hiện trạng sử dụng đất. Nghị quyết cũng định hướng từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất và kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và kinh doanh bất động sản.

Nhìn từ định hướng này, vấn đề HoREA đặt ra không chỉ nằm ở việc có tiếp tục cho phép phân lô, bán nền hay phạm vi khu vực được thực hiện, mà còn liên quan đến cách kiểm soát những giao dịch đất nền được hình thành bên ngoài dự án bất động sản.

Liên quan đến vấn đề này, mới đây, UBND tỉnh Tây Ninh đã chỉ đạo các địa phương tăng cường kiểm tra, quản lý chặt việc sử dụng đất và trật tự xây dựng, nhất là tại các khu vực đang và sẽ triển khai công trình, dự án trọng điểm.

Theo UBND tỉnh Tây Ninh, tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng người dân tự ý san lấp mặt bằng, thay đổi mục đích sử dụng đất để phân lô, bán nền; tự mở đường, hiến đất làm đường để hình thành khu dân cư tự phát.

Tỉnh yêu cầu việc giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất phải được kiểm tra chặt chẽ, không để bị lợi dụng nhằm đầu cơ, thu gom đất; đồng thời kịp thời ngăn chặn, xử lý các trường hợp tự mở đường, phân lô, tách thửa, chuyển nhượng đất không đúng quy định.