Chặn "chiêu" huy động 100% tiền mua bất động sản hình thành trong tương lai qua hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận

Đại biểu Quốc hội thảo luận tại Tổ 3 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cần cơ chế chuyển nhượng dự án với chủ đầu tư không còn năng lực

Sáng ngày 22/10, thảo luận tại Tổ 3 gồm Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng, Hà Tĩnh và Lạng Sơn về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu tập trung góp ý những quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai và bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) bày tỏ cơ bản thống nhất với sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, đồng thời ghi nhận dự thảo trình Quốc hội lần này đã tiếp thu, chỉnh lý nhiều nội dung sau ý kiến của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan thẩm tra. Tuy nhiên, theo đại biểu, vẫn còn 3 nhóm vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện trước khi Quốc hội xem xét thông qua, gồm cơ chế chuyển nhượng dự án, thủ tục hành chính và quy định chuyển tiếp giữa các luật liên quan.

Đối với chuyển nhượng dự án bất động sản, khoản 4 Điều 30 dự thảo tiếp tục quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Đại biểu đồng tình với nguyên tắc phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, “không để việc chuyển nhượng trở thành cách thức né tránh nghĩa vụ, xóa nợ hoặc chuyển những khoản nghĩa vụ không minh bạch sang chủ thể khác”. Tuy nhiên, quy định hiện nay chưa giải quyết thỏa đáng trường hợp chủ đầu tư đã mất hoặc suy giảm nghiêm trọng năng lực tài chính, trong khi có nhà đầu tư khác đủ năng lực và sẵn sàng tiếp nhận dự án.

Đại biểu phân tích, nếu vẫn yêu cầu chủ đầu tư cũ hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, có thể dẫn đến nghịch lý. “Chính vì không còn khả năng tài chính nên chủ đầu tư cần chuyển nhượng, nhưng muốn chuyển nhượng lại phải có đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ trước”, đại biểu nêu.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cần lựa chọn phương án xử lý ngay trong Luật, thay vì chỉ tiếp tục nghiên cứu. Một hướng được đề xuất là cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành, với điều kiện nghĩa vụ được cơ quan có thẩm quyền xác định, dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý và bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực thực hiện. Phần nghĩa vụ tương ứng có thể được thanh toán trực tiếp từ giá trị chuyển nhượng vào ngân sách hoặc được bảo đảm bằng biện pháp đủ chắc chắn.

Đại biểu nhấn mạnh: “Không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, không để thất thu ngân sách; chỉ thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nhằm đưa nguồn lực đang bị đóng băng trở lại nền kinh tế”.

Đại biểu Bùi Xuân Hải (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cho rằng, việc để các dự án không còn khả năng triển khai tiếp tục đình trệ sẽ gây lãng phí lớn tài sản quốc gia.

Cùng quan điểm cần tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án, đại biểu Bùi Xuân Hải (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cho rằng, việc để các dự án không còn khả năng triển khai tiếp tục đình trệ sẽ gây lãng phí lớn tài sản quốc gia, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân liên quan.

Theo đại biểu Bùi Xuân Hải, quy định tại khoản 4 Điều 30 dự thảo về yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng chưa đưa ra được phương án phù hợp đối với trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện dự án.

Đại biểu đề xuất cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ngay cả khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng phải áp dụng cơ chế nghĩa vụ liên đới. Theo đó, chủ đầu tư hiện tại và bên nhận chuyển nhượng cần có cam kết bằng văn bản về thời hạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đồng thời chịu trách nhiệm đối với các bên thứ ba và những tổ chức, cá nhân liên quan đến việc triển khai dự án.

Phương án trên theo đại biểu sẽ giúp “không bị thất thu ngân sách, không để dự án tiếp tục bị kéo dài, bị ngưng trệ và không lo vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp sau này có thể phát phát sinh”.

Đại biểu cũng đề nghị cân nhắc quy định quyết liệt hơn đối với các dự án trì trệ kéo dài đến một thời hạn nhất định, theo hướng buộc phải chuyển nhượng hoặc bị thu hồi.

Ngăn lách luật huy động vốn, bảo vệ người mua bất động sản

Một nội dung khác được đại biểu Bùi Xuân Hải đặc biệt quan tâm là việc đặt cọc, huy động tiền đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đại biểu, trên thực tế, một số doanh nghiệp sử dụng “công ty con, công ty cháu” hoặc doanh nghiệp có liên quan để ký hợp đồng đặt cọc, văn bản thỏa thuận với người mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

“Điều vô lý là tiền đặt cọc là thanh toán theo tiến độ của dự án và bằng 100% giá của bất động sản sẽ hình thành trong tương lai”, đại biểu nói.

Đại biểu nhận định đây là cách thức lách luật, khiến người mua đối mặt với rủi ro khi dự án không được triển khai như cam kết. Khi tranh chấp xảy ra, việc xử lý cũng trở nên phức tạp, đặt tòa án và trọng tài trước những khó khăn trong việc xác định hiệu lực giao dịch.

Đáng chú ý, các văn bản thỏa thuận có thể không được ký trực tiếp bởi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà thông qua những công ty có liên quan. Tiền của người mua sau khi được thu có thể được chuyển cho chủ đầu tư, nhưng người mua không kiểm soát được dòng tiền và mục đích sử dụng. Theo đại biểu, có trường hợp tiền không được sử dụng cho chính dự án mà được dùng để trả nợ ngân hàng, mua dự án khác hoặc phục vụ mục đích khác.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị sửa đổi điểm d khoản 4 Điều 18 theo hướng quy định rõ việc cấm chủ đầu tư, trực tiếp hoặc thông qua doanh nghiệp khác ký văn bản thỏa thuận hay hợp đồng dưới mọi hình thức để nhận tiền đặt cọc khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật; đồng thời quy định rõ hậu quả pháp lý đối với các văn bản, giao dịch vi phạm.

Theo đại biểu, việc hoàn thiện quy định cần hướng tới bảo đảm thực chất quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, người mua nhà, thay vì chỉ dừng ở những biện pháp ngăn ngừa còn nhẹ và chưa đủ rõ ràng.

Liên quan đến tiền đặt cọc, khoản 5 Điều 18 dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đại biểu Bùi Xuân Hải cho rằng, quy định này quá thận trọng và chưa hợp lý. Theo đại biểu, khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh, các bên có thể ký hợp đồng mua bán, do đó việc chỉ cho phép đặt cọc ở giai đoạn này chưa đáp ứng nhu cầu thăm dò thị trường và xác định nhu cầu của khách hàng trước khi triển khai dự án.

Đại biểu đề nghị cân nhắc cho phép chủ đầu tư thu khoản đặt cọc không quá 5% khi dự án đã hoàn thành một số thủ tục pháp lý cơ bản, gồm được chấp thuận chủ trương đầu tư, có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được phê duyệt và có giấy phép xây dựng, thay vì phải chờ đến khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Điều 19.

Để bảo vệ người mua và kiểm soát việc sử dụng tiền đặt cọc, đại biểu đề xuất “số tiền này phải được đưa vào một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng”, qua đó bảo đảm chủ đầu tư không được tự do sử dụng khoản tiền này. Theo đại biểu, cơ chế đó có thể giúp người mua yên tâm hơn về giao dịch dự kiến, đồng thời giúp chủ đầu tư xác định nhu cầu thị trường và chủ động hơn trong kế hoạch triển khai dự án.

Bên cạnh những vấn đề trên, đại biểu Bùi Xuân Hải nhấn mạnh Luật Kinh doanh bất động sản cần đồng thời thực hiện hai mục tiêu: Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, qua đó đóng góp cho phát triển kinh tế - xã hội; và bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của doanh nghiệp, khách hàng và người mua.