Trái phiếu bất động sản tiếp tục chịu áp lực đáo hạn

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý III/2026 của S&I Rating vừa công bố cho thấy, bức tranh phát hành trái phiếu tăng chậm lại trong môi trường lãi suất cao. Cụ thể, trong quý IV/2026, nhóm bất động sản có khoảng 46.900 tỷ đồng trái phiếu đến hạn thanh toán, chiếm gần một nửa tổng giá trị đáo hạn của toàn thị trường. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong quý IV/2026 ước khoảng 93.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong năm. Áp lực này được dự báo tiếp tục kéo dài sang năm sau.

S&I Ratings ước tính giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2027 có thể đạt 276.000 tỷ đồng, tăng 22% so với năm 2026. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm khoảng 156.000 tỷ đồng, tương đương 57% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường.

Diễn biến trên đặt ra yêu cầu cân đối nguồn tiền trả nợ và nhu cầu huy động vốn mới đối với các doanh nghiệp phát hành. Theo S&I Ratings, hoạt động phát hành trái phiếu trong thời gian tới không chỉ phục vụ các dự án mới mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc cơ cấu lại các khoản nợ hiện hữu.

Áp lực đáo hạn diễn ra trong bối cảnh hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản có sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh trong quý II/2026.

Theo S&I Ratings, số đợt phát hành thành công của nhóm bất động sản giảm từ 43 đợt trong quý II xuống 21 đợt trong quý III, trong khi giá trị phát hành giảm 55% so với quý trước. Trong đó, giá trị phát hành của nhóm Vingroup giảm từ 61.000 tỷ đồng xuống 16.000 tỷ đồng. Ngược lại, lượng phát hành của nhóm Masterise duy trì ở mức 23.500 tỷ đồng trong quý III.

Áp lực đáo hạn trái phiếu gia tăng, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Nguồn: S&I Rating

Hai nhóm doanh nghiệp này thường chiếm khoảng 80% tổng lượng phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản, qua đó tác động đáng kể đến kết quả chung của toàn ngành.

Dù giảm so với quý trước, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản vẫn tăng 27% so với cùng kỳ năm 2025. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành của nhóm tăng 121% so với cùng kỳ. Những số liệu này cho thấy diễn biến phát hành có sự khác biệt giữa các quý, đồng thời chịu ảnh hưởng đáng kể từ quy mô huy động vốn của một số nhóm doanh nghiệp lớn.

Cùng với áp lực đáo hạn, mặt bằng lãi suất phát hành trái phiếu tiếp tục tăng. Báo cáo của S&I Ratings cho biết, lãi suất phát hành của nhóm bất động sản và các doanh nghiệp thuộc nhóm ngành khác đã lên khoảng 12,5-13%/năm, dù vẫn thấp hơn mức đỉnh 14-14,5%/năm ghi nhận trong giai đoạn 2022-2023.

Trong bối cảnh nhu cầu vốn cho các dự án bất động sản, khu đô thị và hạ tầng tiếp tục được đặt ra, trái phiếu doanh nghiệp vẫn được kỳ vọng là một kênh huy động vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn với chi phí phù hợp còn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và điều kiện thị trường.

Nhóm chuyên gia của S&I Ratings nhận định, kỳ vọng lạm phát còn tiềm ẩn rủi ro, cùng xu hướng lợi suất trái phiếu chính phủ quốc tế neo ở mức cao, có thể khiến mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao ít nhất trong nửa đầu năm 2027. Điều này đồng nghĩa chi phí vốn có thể tiếp tục tạo sức ép đối với các doanh nghiệp phát hành, đặc biệt là những đơn vị có hệ số đòn bẩy cao hoặc nhu cầu huy động vốn lớn.

Trong bối cảnh đó, diễn biến đáo hạn và phát hành mới của nhóm bất động sản trong thời gian tới sẽ là những yếu tố cần theo dõi, nhất là khi nghĩa vụ trả nợ dự kiến tăng trong năm 2027, còn nhu cầu vốn cho các dự án vẫn ở mức lớn.