Bất động sản hình thành trong tương lai: Quy định mới tránh làm phát sinh chi phí và thủ tục

Hoàn thiện quy định thanh toán để bảo vệ quyền lợi người mua

Liên quan đến thanh toán trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, bà Hoàng Thuý Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, quy định tiến độ thanh toán, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản giữ nguyên nguyên tắc thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu, 70% trong quá trình thực hiện và không quá 95% khi chưa được cấp giấy chứng nhận.

Theo bà Hằng, Cơ quan soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến để bổ sung quy định này vào luật, thay vì quy định chi tiết tại dự thảo nghị định hướng dẫn theo dự kiến ban đầu vì đây là nội dung quan trọng.

Về khoản 5% nghĩa vụ tài chính còn lại, dự thảo quy định đưa vào tài khoản đảm bảo. Cụ thể, khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần 5% còn lại sẽ được chuyển vào tài khoản bảo đảm thanh toán hoặc áp dụng hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận. Số tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận, qua đó tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ tốt hơn quyền lợi khách hàng.

Không nên bổ sung thêm thủ tục đối với bất động sản thương mại

Bên cạnh việc đề nghị kế thừa những quy định đã phát huy hiệu quả trong thực tiễn, nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng dự thảo cần tiếp tục rà soát để tránh phát sinh thêm thủ tục hành chính đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Đại diện Sun Group đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã tiếp thu phần lớn các ý kiến góp ý trước đây của cơ quan quản lý, doanh nghiệp và các bên liên quan. Tuy nhiên, doanh nghiệp đề nghị tiếp tục nghiên cứu một số nội dung nhằm bảo đảm đúng mục tiêu cải cách thủ tục hành chính.

Theo đó, dự thảo mới đã bổ sung quy định về thủ tục thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các sản phẩm bất động sản thương mại là công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng.

Đại diện Sun Group góp ý kiến về quy định đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đại diện Sun Group, đối với nhà ở, việc duy trì quy định về thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là cần thiết nhằm bảo đảm tính kế thừa của pháp luật hiện hành, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và phục vụ công tác quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, theo đại diện doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa quy định thủ tục này đối với các sản phẩm bất động sản thương mại. Trong khi đó, chủ trương xuyên suốt của quá trình sửa đổi Luật là tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính. Vì vậy, việc bổ sung thêm một thủ tục mới cần được cân nhắc kỹ.

Bên cạnh đó, đối với các sản phẩm bất động sản thương mại, thực tiễn thi hành pháp luật thời gian qua chưa phát sinh những bất cập trong công tác quản lý nhà nước hoặc những rủi ro đối với khách hàng đến mức phải bổ sung thêm thủ tục hành chính.

Vì vậy, Sun Group đề nghị Ban soạn thảo không bổ sung quy định về thủ tục thông báo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đối với các sản phẩm bất động sản thương mại.

Theo doanh nghiệp, việc giữ nguyên quy định hiện hành sẽ phù hợp với chủ trương cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, đồng thời vẫn bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Đề xuất giữ ổn định các quy định đã phát huy hiệu quả

Góp ý về các quy định liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, bà Nguyễn Thúy Hà, Phó Giám đốc Công ty Kinh doanh bất động sản Viglacera, cho rằng khoản 4 Điều 19 của dự thảo quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua.

Bà Nguyễn Thúy Hà, Phó Giám đốc Công ty Kinh doanh bất động sản Viglacera.

Tuy nhiên, theo bà Hà, quy định này có sự khác biệt so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Luật hiện hành quy định rõ trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh phải có văn bản trả lời về việc nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không.

Do đó, doanh nghiệp đề nghị tiếp tục kế thừa quy định này trong dự thảo sửa đổi nhằm tạo cơ sở pháp lý rõ ràng và bảo đảm quyền chủ động cho doanh nghiệp trong quá trình triển khai kinh doanh.

Đồng thời, cần quy định rõ trường hợp quá thời hạn 15 ngày mà cơ quan quản lý nhà nước không có văn bản trả lời thì doanh nghiệp được quyền đưa sản phẩm vào kinh doanh theo quy định.

Liên quan đến khoản 3 Điều 20 về bảo lãnh trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại diện Viglacera cũng đề nghị giữ nguyên cách tiếp cận của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Theo bà Hà, Luật hiện hành chỉ yêu cầu chủ đầu tư có văn bản chấp thuận của ngân hàng về việc thực hiện bảo lãnh. Trong khi đó, dự thảo mới quy định chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo doanh nghiệp, quy định này đồng nghĩa với việc tất cả dự án đều phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng, làm phát sinh thêm chi phí tài chính, từ đó làm tăng giá thành sản phẩm và cuối cùng ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán đối với người mua.

Vì vậy, Viglacera đề nghị giữ nguyên quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Theo đó, việc thực hiện bảo lãnh nên căn cứ vào nhu cầu thực tế của khách hàng. Đối với trường hợp khách hàng có yêu cầu, chủ đầu tư sẽ thực hiện bảo lãnh theo quy định; còn đối với những trường hợp khách hàng không có nhu cầu thì không nên bắt buộc áp dụng, nhằm tránh làm gia tăng chi phí không cần thiết.