Sửa Luật Đất đai: Người bị thu hồi đất có thể được tái định cư tại chỗ, hoán đổi đất

Quốc hội nghe tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: VPQH

Đơn giản hóa quy hoạch, hoàn thiện cơ chế giao đất, thu hồi đất

Trình bày trước Quốc hội sáng 22/10 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, định hướng sửa đổi luật là tăng cường quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả, đồng thời khơi thông, huy động các nguồn lực phục vụ phát triển.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gồm 13 chương, 112 điều, giảm 3 chương và 148 điều so với Luật Đất đai năm 2024. Các nội dung sửa đổi tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; tài chính đất đai, giá đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; cải cách hành chính, chuyển đổi số và phân cấp, phân quyền.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hướng đơn giản hóa, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo quy định rõ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Đồng thời, quy định các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và các trường hợp thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Một nội dung đáng chú ý là người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hằng năm.

Đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội; đồng thời bổ sung một trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và hai trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người có đất bị thu hồi, dự thảo quy định việc bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, bằng loại đất khác hoặc bằng tiền.

Người có đất bị thu hồi cũng có thể được bố trí tái định cư tại chỗ, hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của mình trong địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thu hồi phần diện tích đất còn lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, quyết định.

Dự thảo còn quy định khu tái định cư được bố trí nhiều cấp nhà, với mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân.

Đối với kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước, dự thảo quy định ngân sách nhà nước hoàn trả toàn bộ bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư. Trường hợp dự án chấm dứt hoạt động, kinh phí đã ứng trước được hoàn trả.

Về tài chính đất đai và giá đất, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Thay vào đó, dự thảo kế thừa, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Các nội dung này được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15, theo hướng thể chế hóa quan điểm chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Các đại biểu tại phiên họp. Ảnh: VPQH

Dự thảo cũng hướng tới bảo đảm quyền tiếp cận, sử dụng đất công bằng, công khai, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững; tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, bổ sung một số quyền theo hướng có lợi cho người sử dụng đất.

Về cải cách hành chính, chuyển đổi số và phân cấp, phân quyền, dự thảo quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước, đồng thời quy định thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ngay trong luật.

Đối với việc sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, quy định tại khoản 1 Điều 58 dự thảo luật, Chính phủ trình Quốc hội 2 phương án do quá trình xây dựng còn có ý kiến khác nhau.

Phương án thứ nhất là luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Phương án thứ hai là tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 171/2024/QH15.

Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân

Góp ý từ cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban tán thành sự cần thiết ban hành Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nhiều nội dung để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân và khơi thông nguồn lực phát triển.

Về phân loại đất, Ủy ban đề nghị quy định rõ trong luật những loại đất thực sự cần thiết phải phân loại để phục vụ công tác quản lý theo chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch và chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời phân biệt với việc phân loại đất phục vụ thống kê.

Theo cơ quan thẩm tra, ngoài các loại đất phải kiểm soát chặt chẽ về diện tích theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia như đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, an ninh, các loại đất còn lại không nên quản lý theo chỉ tiêu cứng về sử dụng đất mà cần quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Đối với thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai, Ủy ban đề nghị quy định rõ ngay trong luật những nội dung quan trọng, tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, cộng đồng, nhất là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định cần bảo đảm tính ổn định, rõ ràng, áp dụng thống nhất trên cả nước và không làm thay đổi nguyên tắc phân quyền theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát để tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; làm rõ mục đích, ý nghĩa, vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã, bảo đảm đây là kế hoạch dự kiến nhiệm vụ tổ chức thực hiện nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh, có tính chất tổng hợp nhu cầu và theo dõi tiến độ công việc, không trở thành một hình thức quy hoạch khác.

Đáng chú ý, Ủy ban đề nghị tiếp tục rà soát kỹ các quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo cơ quan thẩm tra, việc thu hồi đất không chỉ căn cứ vào việc dự án thuộc một trong các trường hợp được liệt kê trong luật mà còn phải đáp ứng điều kiện cần thiết thực sự phải thu hồi đất, nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh lạm dụng nhưng không gây khó khăn cho triển khai dự án.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi; rà soát việc bố trí tái định cư và các trường hợp thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Ủy ban nhấn mạnh chủ trương chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân. Đây là nội dung quan trọng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, do đó cần được thể chế hóa đầy đủ trong dự thảo luật và các văn bản quy định chi tiết, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi.

Đối với 2 phương án về sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ thống nhất 1 phương án chính sách trình Quốc hội xem xét, quyết định. Trường hợp lựa chọn phương án luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15, Chính phủ cần báo cáo, xin ý kiến cấp có thẩm quyền để bảo đảm cơ sở chính trị.

Về tài chính đất đai và giá đất, Ủy ban đề nghị Chính phủ chỉ đạo, hướng dẫn xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường tại từng địa phương. Việc xây dựng chính sách cần bảo đảm giá đất trong bảng giá có tăng, có giảm; tạo khả năng tiếp cận đất đai cho những người chưa có quyền sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo đồng thuận xã hội và duy trì môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi.

Liên quan đến thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho các dự án áp dụng hợp đồng BT, Ủy ban đề nghị đánh giá kỹ lưỡng, có giải pháp hợp lý để tháo gỡ kịp thời những khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện trong quá trình thực hiện, bảo đảm phát huy hiệu quả cơ chế huy động nguồn lực xã hội và đẩy nhanh tiến độ các công trình hạ tầng. Trường hợp vấn đề đã đủ cơ sở, rõ ràng, có thể nghiên cứu sửa đổi ngay trong dự thảo Luật Đất đai.

Ngoài ra, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, gắn với cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số; có giải pháp giải quyết dứt điểm các trường hợp tồn đọng.

Đối với quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước và đơn vị sự nghiệp công lập, Ủy ban đề nghị rà soát kỹ để phân biệt cơ chế quản lý theo nguồn gốc đất, tránh cách hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện.

Cơ quan thẩm tra cũng kiến nghị Chính phủ tiếp tục rà soát các vướng mắc khác về đất đai, trong đó có quy định giá đất tại các khu, cụm công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và việc định giá tài sản công là trụ sở làm việc để cho thuê, nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tài sản công phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.