Khẩn trương hoàn thiện đồng bộ 3 luật về đất đai, nhà ở, bất động sản

Chính phủ yêu cầu hoàn thiện cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, kéo dài. Ảnh: Thu Hiền

Rà soát giá đất, xử lý dự án tồn đọng

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới.

Tại Nghị quyết, Chính phủ cơ bản thống nhất về sự cần thiết, mục tiêu và định hướng hoàn thiện 8 dự án luật, nghị quyết được trình tại phiên họp. Trong đó có 3 dự án luật liên quan trực tiếp đến lĩnh vực đất đai, nhà ở và bất động sản, gồm: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo Chính phủ, đây là các dự án quan trọng, phạm vi tác động rộng, liên quan trực tiếp đến huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cũng là những lĩnh vực còn nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, cần khẩn trương hoàn thiện để khơi thông nguồn lực, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

Với yêu cầu thể chế phải đi trước một bước, mở đường cho phát triển, xử lý dứt điểm chồng chéo, bất cập, Chính phủ yêu cầu các bộ trưởng trực tiếp chỉ đạo tiếp thu đầy đủ, nghiêm túc ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp, ý kiến xác đáng của thành viên Chính phủ và kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại phiên họp; khẩn trương hoàn thiện toàn bộ hồ sơ các dự án luật, nghị quyết.

Riêng với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ xác định đây là dự án luật đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp, sâu rộng đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và được người dân, doanh nghiệp, các tổ chức đặc biệt quan tâm.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao tiếp tục rà soát toàn diện dự thảo, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của cấp có thẩm quyền, đặc biệt là những nguyên tắc, định hướng lớn tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Cơ quan soạn thảo đồng thời phải báo cáo rõ những chủ trương đã được cụ thể hóa trong dự thảo Luật, các chủ trương đã được cụ thể hóa trong luật khác và văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

Một trong những nhóm nội dung lớn phải tiếp tục nghiên cứu là chính sách về giá đất. Chính phủ yêu cầu hoàn thiện tiêu chí khung, nguyên tắc, cơ chế xác định, kiểm tra, giám sát việc quyết định giá đất; chính sách về giá đất và vai trò của Nhà nước trong điều tiết, quản lý, quyết định giá đất; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh, đất phát triển nhà ở, cho thuê.

Cùng với đó, dự thảo phải tiếp tục hoàn thiện cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô, xử lý đất bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng; quy định cụ thể tiêu chí xác định các loại đất này. Chính phủ cũng yêu cầu hoàn thiện cơ chế phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách bồi thường, tái định cư, xây dựng trái phép và cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, kéo dài.

Dữ liệu đất đai tiếp tục là một trong những trọng tâm. Nghị quyết yêu cầu đẩy nhanh xây dựng, kết nối thông tin dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa nhằm thúc đẩy giao dịch bất động sản.

Thủ tục hành chính cũng phải được đơn giản hóa theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa; thực hiện phân cấp, phân quyền theo hướng Chính phủ quy định chung, áp dụng trên phạm vi cả nước, địa phương được chủ động đơn giản hóa nhưng không làm phát sinh thủ tục, không gây phức tạp trong quá trình thực thi.

Chính phủ đồng thời yêu cầu thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai; thực hiện yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Đáng chú ý, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) phải được rà soát để bảo đảm đồng bộ, thống nhất với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các luật khác có liên quan. Các chính sách, quy định của dự thảo phải được đánh giá đầy đủ tác động, đồng thời rà soát kỹ quy định chuyển tiếp để không xảy ra khoảng trống hoặc xung đột pháp lý ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của tổ chức, cá nhân.

Làm rõ thời hạn chung cư, hoàn thiện chính sách nhà cho thuê

Đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), một trong những nội dung được Chính phủ yêu cầu làm rõ là thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Theo đó, Bộ Xây dựng phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng; đồng thời quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.

Trong đó, dự thảo cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư, như quyền được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư, quyền được đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Đối với hoạt động phân lô, bán nền, Chính phủ yêu cầu bổ sung tiêu chí khung gồm loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích do Bộ Xây dựng quy định, làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể việc hạn chế phân lô, bán nền. Đồng thời, cần có biện pháp để ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách.

Một nhóm chính sách lớn khác là nhà ở cho thuê. Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện các quy định, làm rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách theo mô hình sở hữu, quản lý vận hành.

Cơ quan soạn thảo được yêu cầu nghiên cứu các quy định về cơ chế tài chính gồm thuế, phí, tiền sử dụng đất, tín dụng để kiểm soát, quản lý được giá nhà ở cho thuê, bảo đảm phù hợp với phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng của Luật Nhà ở. Đồng thời, phải quy định rõ các tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi đối với nhà ở cho thuê; đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở, đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân.

Đối với nghĩa vụ dành nhà ở cho thuê trong dự án nhà ở thương mại, Nghị quyết yêu cầu quy định nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn, bảo đảm đầy đủ cơ sở pháp lý để UBND cấp tỉnh quyết định trong phạm vi quy định của Luật.

Chính phủ cũng yêu cầu quy định biện pháp ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chế tài xử lý tương ứng; đồng thời báo cáo Quốc hội về đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng.

Bảo vệ người mua nhà, tăng minh bạch thị trường bất động sản

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện cơ chế để thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.

Cùng với đó, cơ quan soạn thảo phải rà soát để bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản; nghiên cứu bổ sung điều khoản sửa đổi các luật có liên quan, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.

Đáng chú ý, Chính phủ yêu cầu hoàn thiện các quy định tại dự thảo Luật nhằm quản lý thị trường minh bạch, chống đầu cơ, thao túng thị trường; hoàn thiện cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai qua tài khoản bảo đảm và việc lựa chọn bảo lãnh ngân hàng; đồng thời hoàn thiện cơ chế phân quyền cho UBND cấp tỉnh về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án.

Nội dung này liên quan trực tiếp đến cơ chế thanh toán, bảo đảm đang được thiết kế đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Việc Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện cho thấy cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng và lựa chọn bảo lãnh ngân hàng là một trong những vấn đề cần tiếp tục rà soát trong quá trình hoàn thiện dự án Luật.

Bên cạnh đó, Chính phủ yêu cầu rà soát điều kiện kinh doanh, trình tự giao dịch, huy động vốn và trách nhiệm công khai thông tin để bảo đảm an toàn pháp lý, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường, nhất là người mua nhà.

Các quy định về công chứng giao dịch bất động sản cũng phải được rà soát nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và bảo đảm an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt.

Một yêu cầu khác là quy định rõ việc kết nối liên thông, chia sẻ dữ liệu về bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư, tín dụng. Cơ quan soạn thảo đồng thời phải rà soát, hoàn thiện quy định về hiệu lực thi hành, xác định rõ thời điểm có hiệu lực đối với nội dung phân cấp, phân quyền và các nội dung khác.

Để phục vụ quá trình hoàn thiện đồng bộ 3 dự án luật, Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng được yêu cầu khẩn trương tổ chức lấy ý kiến Nhân dân thông qua hệ thống VNeID đối với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Việc lấy ý kiến phải kỹ lưỡng, thực chất, hiệu quả; Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xây dựng báo cáo tiếp thu, giải trình và đăng tải công khai, minh bạch.

Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao thừa ủy quyền Thủ tướng Chính phủ, thay mặt Chính phủ ký Tờ trình trình Quốc hội về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Bộ trưởng Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ tương ứng đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI.