Đại biểu Quốc hội: “Không có dữ liệu đủ thật thì khó có giá đất sát thực tế”

Đại biểu Tạ Thị Yên (Đoàn đại biểu Quốc hội Điện Biên).

Giá nhà phải phù hợp với khả năng chi trả của người dân

Thảo luận tại tổ sáng 22/10 về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Tạ Thị Yên (Đoàn đại biểu Quốc hội Điện Biên) đánh giá, việc sửa đổi đồng thời cả 3 luật là cơ hội để nhìn nhận tổng thể thị trường bất động sản, xử lý những vấn đề có mối liên hệ với nhau, thay vì sửa đổi riêng lẻ từng luật.

Đại biểu ghi nhận các dự thảo đã giải quyết nhiều vấn đề về phân cấp, cắt giảm thủ tục hành chính và giảm điều kiện kinh doanh. Tuy nhiên, theo bà, vấn đề lớn mà người dân quan tâm vẫn là vì sao giá nhà, nhất là tại các đô thị lớn, ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương và việc sửa đổi luật lần này có thể tác động đến đâu.

Theo đại biểu Tạ Thị Yên, giá nhà đến tay người dân chịu tác động của nhiều yếu tố, gồm giá đất, chi phí vốn, chi phí thủ tục và phần giá tăng thêm do đầu cơ, kỳ vọng thị trường. Các dự thảo đã tập trung xử lý khá mạnh vấn đề thủ tục, nhưng cần tiếp tục hoàn thiện các cơ chế liên quan để kiểm soát chi phí, hạn chế đầu cơ và tăng khả năng tiếp cận nhà ở.

Đối với chính sách đất đai, đại biểu cho rằng đất là nguồn lực đặc biệt, có giới hạn và không thể tạo thêm. Vì vậy, đất đã được giao và đưa vào dự án phải được sử dụng hiệu quả. Tình trạng giữ đất nhưng không triển khai, chỉ chờ tăng giá không chỉ gây lãng phí mà còn làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí xã hội lên cao.

Về cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra, đại biểu đánh giá hướng tiếp cận trong dự thảo Luật Đất đai là đúng đắn. Bà dẫn ví dụ một thửa đất nông nghiệp sau khi được điều chỉnh quy hoạch thành đất ở, đồng thời được hưởng lợi từ đường giao thông và hạ tầng do Nhà nước đầu tư, có thể tăng giá trị rất lớn.

Phần giá trị tăng thêm này không hoàn toàn do người có đất tạo ra mà có đóng góp đáng kể từ quy hoạch và đầu tư công. Do đó, đại biểu đề nghị cân nhắc quy định ngay trong luật một mức sàn hoặc ít nhất là nguyên tắc đủ rõ về tỷ lệ điều tiết, trên cơ sở đó Chính phủ quy định cụ thể.

Đối với đất đã giao để thực hiện dự án nhưng chậm đưa vào sử dụng, đại biểu cho rằng biện pháp xử lý cần đủ mạnh để việc giữ đất chờ tăng giá không còn có lợi hơn đưa đất vào khai thác.

Dự thảo đã có cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng, nhưng thời hạn để đi đến thu hồi vẫn khá dài. Đại biểu nhận định: “5 năm, theo tôi, là một khoảng thời gian rất lớn đối với thị trường bất động sản”.

Bà đề nghị rà soát, rút ngắn hợp lý thời gian xử lý đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng do lỗi chủ quan của người sử dụng đất. Đồng thời, khoản tiền phải nộp đối với đất chậm sử dụng cần đủ sức tác động và tăng dần theo thời gian.

Về khoản 1 Điều 58 của dự thảo Luật Đất đai, đại biểu nghiêng về phương án 2, theo đó dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở. Bà cho rằng cách tiếp cận này có ưu điểm là hạn chế tình trạng gom đất nông nghiệp, đất vườn ở vùng ven từ sớm để chờ chuyển mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, đại biểu lưu ý cần đánh giá kỹ tác động đến nguồn cung đất phát triển nhà ở. Nếu nguồn đất ở dành cho các dự án quá hạn chế, nguồn cung nhà ở có thể giảm và cuối cùng tác động ngược trở lại đến giá nhà.

Vì vậy, nếu lựa chọn phương án 2, cần đồng thời có giải pháp mở rộng nguồn cung đất phát triển nhà ở theo quy hoạch, tránh tình trạng hạn chế được một dạng đầu cơ nhưng lại khiến nguồn cung dự án trở nên khan hiếm.

Đối với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại Điều 76, đại biểu đề nghị dựa nhiều hơn vào dữ liệu giao dịch thực tế, đồng thời công khai phương pháp và nguồn dữ liệu đầu vào. Bà nhấn mạnh: “Không có dữ liệu đủ thật thì khó có giá đất sát thực tế. Giá đất không sát thì việc thu nghĩa vụ tài chính, bồi thường hay điều tiết cũng đều khó chính xác”.

Minh bạch giá giao dịch, không nới lỏng điều kiện bảo vệ người mua nhà

Một vấn đề khác được đại biểu Tạ Thị Yên nhấn mạnh là minh bạch giá giao dịch bất động sản và bảo vệ người mua nhà.

Theo đại biểu, hiện nay cùng một bất động sản có thể có giá rao bán, giá thực tế 2 bên thỏa thuận và giá ghi trong hợp đồng khác nhau. Khi không xác định được giá giao dịch thực, việc xây dựng bảng giá đất sát thực tế, đánh giá thị trường và nhận diện những khu vực đầu cơ, sốt giá bất thường đều gặp khó khăn.

Đại biểu đồng tình với các quy định mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản về mã định danh bất động sản, hợp đồng điện tử và hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bà đề nghị xây dựng lộ trình, mốc thời gian tương đối rõ, hướng tới việc các giao dịch bất động sản, kể cả giao dịch thứ cấp giữa cá nhân với nhau, đều phản ánh đúng giá giao dịch thực tế và gắn với mã định danh của bất động sản.

Dữ liệu cá nhân của người mua, người bán cần được bảo vệ, trong khi dữ liệu giá sau khi tổng hợp theo khu vực nên được sử dụng phục vụ công tác quản lý. Đặc biệt, dữ liệu của Luật Kinh doanh bất động sản phải kết nối được với Luật Đất đai để giá giao dịch thực tế trở thành nguồn thông tin quan trọng phục vụ xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng).

Đối với các quy định bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai, đại biểu đề nghị không nới lỏng những điều kiện cốt lõi liên quan đến đặt cọc, tỷ lệ thanh toán và khoản 5% giá trị hợp đồng được giữ lại để bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm Giấy chứng nhận.

“Chúng ta có thể cắt những giấy tờ trùng lặp, những thủ tục không cần thiết, nhưng không nên cắt những điều kiện cốt lõi bảo đảm dự án đủ pháp lý trước khi huy động tiền của người dân”, đại biểu nhấn mạnh.

Theo bà, thực tế vẫn có những dự án mà người dân đã nộp phần lớn tiền từ nhiều năm trước nhưng đến nay chưa được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, quyền lợi của người mua nhà cần tiếp tục là một điểm kiểm soát quan trọng trong quá trình sửa đổi luật.

Sinh kế phải là tiêu chí quan trọng khi đánh giá chất lượng tái định cư

Đối với người dân có đất bị thu hồi, đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng điều cốt lõi là người dân nhường đất cho phát triển thì cuộc sống sau đó phải tốt hơn hoặc ít nhất không bị giảm sút.

Bà đồng tình với nguyên tắc nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, nhưng cho rằng cần cụ thể hóa bằng những tiêu chí thực chất, không chỉ giới hạn ở diện tích nhà ở. Các yếu tố cần được xem xét gồm giao thông, điện nước, điều kiện học tập của con cái, khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, chợ và đặc biệt là công việc, thu nhập của người dân sau khi chuyển đến nơi ở mới.

Đại biểu nhấn mạnh: “Sinh kế phải được coi là một tiêu chí rất quan trọng khi đánh giá chất lượng tái định cư”.

Theo bà, hỗ trợ sau thu hồi đất không nên chỉ dừng ở một lần chi trả. Đối với các hộ trước đây sống chủ yếu bằng sản xuất nông nghiệp, khoản tiền bồi thường có thể giải quyết khó khăn trước mắt, nhưng vấn đề lâu dài là sau hai, ba năm họ sẽ sống bằng gì.

Do đó, đào tạo nghề cần gắn chặt hơn với cơ hội việc làm thực tế; nhà đầu tư cũng nên có trách nhiệm phù hợp trong việc ưu tiên, tạo điều kiện sử dụng lao động tại địa phương bị thu hồi đất. Các khu tái định cư cần tính đến điều kiện làm ăn, buôn bán và sinh kế, thay vì chỉ xây dựng nhà ở rồi bố trí người dân đến sinh sống.

Khái quát quan điểm của mình, đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng cả 3 dự án luật cần hướng đến mục tiêu đất đai và thị trường bất động sản phục vụ phát triển, nhưng thành quả phát triển phải quay trở lại nâng cao chất lượng sống của người dân.

Bà nhấn mạnh: “Một thị trường bất động sản phát triển tốt không phải là thị trường mà giá nhà cứ tăng mãi”.

Theo đại biểu, điều người dân mong muốn là một người lao động bình thường, một đôi vợ chồng trẻ sau thời gian làm việc và tích lũy có thể mua hoặc thuê được căn nhà phù hợp với thu nhập. Đây cũng nên là một thước đo thực tế khi hoàn thiện 3 dự án luật.

Kiểm soát giá đất bằng dữ liệu, tăng giám sát và cảnh báo sớm

Cũng tại phiên thảo luận tổ, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) tập trung góp ý về thiết chế kiểm soát giá đất và tiền bồi thường, quản trị dựa trên dữ liệu, cũng như cơ chế phân cấp trong quản lý đất đai.

Đối với cơ chế xác định giá đất, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn tán thành việc dự thảo bỏ giá đất cụ thể, chuyển sang sử dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh, với chu kỳ 3 năm. Theo ông, đây là thay đổi đúng hướng, giúp doanh nghiệp dự báo được chi phí đầu vào lớn nhất của dự án.

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị cân nhắc việc không còn quy định về tổ chức tư vấn xác định giá đất trong dự thảo luật. Theo phần trình bày của đại biểu, thiết chế tư vấn được chuyển từ luật xuống nghị định, trong đó dự thảo nghị định làm rõ hơn giá trị pháp lý của nội dung tư vấn.

Đại biểu cho rằng bảng giá đất vừa là căn cứ thu ngân sách, vừa là căn cứ tính tiền bồi thường cho người dân. Vì vậy, một thiết chế có vai trò bảo vệ quyền tài sản của người dân như vậy cần được ghi nhận ở tầm luật, ít nhất là nguyên tắc bắt buộc tham vấn chuyên môn độc lập và lấy ý kiến đối tượng chịu tác động trước khi trình Hội đồng nhân dân.

Ông đồng tình với kiến nghị về cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương, đồng thời đề nghị bổ sung cơ chế thẩm định chuyên môn độc lập, bởi giám sát hành chính và thẩm định kỹ thuật là hai nhiệm vụ khác nhau.

Về biên độ điều chỉnh, đại biểu nhất trí với đề xuất bảo đảm bảng giá đất có tăng, có giảm theo mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Ông đề nghị bổ sung biên độ điều chỉnh tối đa giữa hai chu kỳ bảng giá đất, tương tự cơ chế giới hạn điều chỉnh đơn giá thuê đất.

Đồng thời, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc loại trừ các giao dịch bất thường khỏi thông tin đầu vào định giá đất, tránh hợp thức hóa giá ảo thành chi phí pháp định. Theo ông, đây cũng là yêu cầu “không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo” được nêu trong Nghị quyết 21-NQ/TW.

Về kết nối, chia sẻ dữ liệu, đại biểu đề nghị luật hóa cụ thể các nhóm dữ liệu cần liên thông, gồm dữ liệu dân cư, quy hoạch, thuế, công chứng, ngân hàng và bất động sản, thay vì chỉ quy định chung về kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương. Ông đề nghị bổ sung quy định mã định danh điện tử của bất động sản phải tham chiếu mã định danh thửa đất theo Luật Đất đai, nhằm bảo đảm các hệ thống dữ liệu có thể kết nối với nhau.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung quy định về chức năng cảnh báo sớm trên hệ thống dữ liệu, có khả năng phát hiện những dấu hiệu bất thường như thửa đất được chuyển nhượng nhiều lần trong thời gian ngắn, giá giao dịch chênh lệch lớn so với mặt bằng khu vực, dự án quá hạn đưa đất vào sử dụng hoặc hồ sơ quá hạn giải quyết.

Ông lưu ý, dự thảo quy định định giá đất phải dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành, trong khi bảng giá đất theo luật mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2028. Ba yêu cầu này chỉ có thể vận hành đồng bộ nếu cơ sở dữ liệu thực sự được hoàn thiện trước thời điểm áp dụng.

Từ đó, ông đề nghị luật hóa mốc hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai theo Nghị quyết 21-NQ/TW, gắn trách nhiệm của Chính phủ và UBND cấp tỉnh, đồng thời bổ sung quy định xử lý nếu dữ liệu chưa đáp ứng yêu cầu đúng thời hạn.