Không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy trong hoàn thiện thể chế về giá đất

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện các quy định về đất đai theo hướng đồng bộ. Ảnh: VPQH

Gỡ điểm nghẽn quy hoạch, không để giá đất tăng đột biến

Sáng ngày 22/10, thảo luận tại tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện các quy định về đất đai theo hướng đồng bộ với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật có liên quan.

Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW, trong đó có việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất, thu hồi đất với bồi thường, tái định cư. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm triển khai, đặc biệt từ khi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp đi vào hoạt động ngày 1/7/2025, một số điểm nghẽn đã bộc lộ rõ, nổi bật là quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc sửa đổi lần này cần hướng tới một đạo luật có tính khung, xác lập các nguyên tắc cốt lõi và đi kèm cơ chế linh hoạt, hạn chế tình trạng phải sửa luật liên tục, đồng bộ với cải cách hành chính, chuyển đổi số và các luật liên quan khác như: Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch...

Về quy hoạch, Chủ tịch Quốc hội đề nghị điều chỉnh hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, trong đó ưu tiên xử lý những nội dung liên quan đến việc kết thúc hoạt động của cấp huyện.

Theo đó, cần xem xét bỏ hoặc chuyển kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, chỉ giữ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp xã phù hợp với mô hình mới; gắn với quy hoạch đô thị và nông thôn. Đồng thời, cho phép dùng quy hoạch đô thị nông thôn là thay thế quy hoạch sử dụng đất nơi đã có quy hoạch chi tiết với tỷ lệ phủ kín cao hơn và cơ chế chuyển tiếp rõ hơn.

Chủ tịch Quốc hội lưu ý, thẩm quyền của cấp xã hiện nay được mở rộng, nhiều công việc trước đây thuộc cấp huyện được chuyển giao cho cấp xã. Vì vậy, quy định về quy hoạch phải phù hợp với thực tiễn tổ chức chính quyền, tránh tạo thêm thủ tục và gây ách tắc trong tiếp cận đất đai.

“Nguyên tắc là quy hoạch thì phải động theo thị trường và thực tế, có cơ chế điều chỉnh là linh hoạt khi thay đổi hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh ách tắc tiếp cận đất đai. Đây là cái gốc rễ của nhiều vướng mắc hiện nay”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Đối với giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện thể chế theo hướng cân bằng thị trường với ổn định, minh bạch, giữ nguyên tắc “sát thị trường nhưng không tuyệt đối hóa theo nguyên tắc thị trường thuần túy”.

Theo Chủ tịch Quốc hội, việc xây dựng bảng giá đất nếu thiếu cơ chế phù hợp có thể dẫn đến tình trạng giá tăng đột biến, làm tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất, khiến dự án bị đình trệ. Vì vậy, cần bổ sung nguyên tắc cân đối lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; làm rõ hệ số điều chỉnh, vùng giá trị và các tiêu chí liên quan đến thửa đất chuẩn.

Quang cảnh phiên thảo luận. Ảnh: VPQH

Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị nghiên cứu chu kỳ xây dựng bảng giá đất 5 năm hoặc cơ chế linh hoạt hơn, đồng thời công bố sớm cơ chế điều chỉnh trong kỳ khi có biến động lớn. Việc kiểm tra, xác định giá đất cần bảo đảm tính độc lập, công khai phương pháp và dữ liệu đầu vào.

Đặc biệt, cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia liên thông, cập nhật kịp thời, gắn với cơ sở dữ liệu đất đai và thông tin về quyền sử dụng đất. Theo Chủ tịch Quốc hội, dữ liệu phải được quản lý thống nhất để phục vụ giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp và công tác quản lý nhà nước.

“Mục tiêu dài hạn là giảm khiếu kiện, thất thu ngân sách, gánh nặng cho doanh nghiệp, người dân; tạo được dự đoán được cho thị trường”, Chủ tịch Quốc hội lưu ý.

Chủ tịch Quốc hội cũng nhấn mạnh yêu cầu tạo quỹ đất sạch để đáp ứng nhu cầu đầu tư. Theo Chủ tịch Quốc hội, nhà đầu tư trong và ngoài nước khi tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam đều quan tâm đến khả năng tiếp cận đất sạch để triển khai nhà máy, khách sạn, nhà hàng và các công trình khác.

Thu hồi đất phải bảo vệ quyền lợi người dân, kiên quyết chống đầu cơ

Một nội dung được Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đặc biệt quan tâm là thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ các trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng, bao gồm những trường hợp đặc thù liên quan đến khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc gia, dự án khẩn cấp, chính trị đối ngoại, logistics và các yêu cầu đặc thù khác.

Đối với cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại khi đã đạt được thỏa thuận với ít nhất 75% diện tích đất hoặc số hộ dân theo phương án được đề xuất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần quy định chặt chẽ các điều kiện thực hiện, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và bảo vệ quyền lợi của những người chưa đạt được thỏa thuận.

Chủ tịch Quốc hội lưu ý cần quan tâm đến những trường hợp người dân đã sinh sống ổn định từ lâu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đồng nhất những trường hợp này với hành vi lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật.

Về trình tự thu hồi đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị rút ngắn thủ tục thông báo, vận động nhưng phải bảo đảm hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi giao đất; các trường hợp ngoại lệ cần được giới hạn chặt chẽ và có cơ chế giám sát.

Đáng chú ý, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống của người dân sau tái định cư phải ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, thay vì chỉ xem xét diện tích đất được bồi thường.

“Người dân được bồi thường tái định cư khi thu hồi đất, đi đến chỗ mới thì phải bằng hoặc hơn chỗ cũ”, Chủ tịch Quốc hội nêu rõ.

Theo Chủ tịch Quốc hội, việc đánh giá cần tính đến điều kiện sống tổng thể, bao gồm nhà ở, trường học, trạm y tế, khu thương mại, nhà trẻ và các hạ tầng thiết yếu khác. Đây là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi người dân, hạn chế khiếu nại, khiếu kiện và xử lý những tồn đọng lịch sử liên quan đến đất đai.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng linh hoạt, giảm thủ tục; xem xét cơ chế lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần hoặc hằng năm, kể cả với một số dự án cũ. Các trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu cũng cần được rà soát để phù hợp với thực tiễn, tránh chồng chéo với pháp luật về đầu tư.

Về kiểm soát thị trường, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh yêu cầu điều tiết địa tô chênh lệch và kiểm soát đầu cơ, đặc biệt là lợi ích tăng thêm từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần thể chế hóa rõ hơn cơ chế thu hồi phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, hạ tầng công tạo ra, hạn chế tình trạng đầu cơ khiến thị trường đất đai bị méo mó. Trách nhiệm của chính quyền địa phương trong công tác này cần được tăng cường.

Chuyển đổi số và hoàn thiện dữ liệu đất đai cũng là yêu cầu quan trọng. Chủ tịch Quốc hội đề nghị xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia liên thông, công khai, trong đó hồ sơ địa chính số là “gốc” mọi giao dịch, định giá và thu hồi đất. Đồng thời, cần tăng cường giám sát của cộng đồng, làm rõ cơ chế giải quyết khiếu nại và bảo đảm tính thống nhất của các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất.

Về kỹ thuật lập pháp, Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát triệt để các mâu thuẫn trong dự thảo, bảo đảm đồng bộ với những luật chuyên ngành có liên quan. Luật cần tập trung vào các nguyên tắc cốt lõi, còn những nội dung cần linh hoạt theo thực tiễn có thể giao Chính phủ quy định chi tiết, nhưng phải tránh tình trạng ban hành quá nhiều văn bản hướng dẫn gây khó khăn khi thực hiện.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh việc sửa đổi Luật Đất đai phải bám sát tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3, đồng thời bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan.