 |
| Chung cư CityLand Park Hills, TP. Hồ Chí Minh bán chỗ đậu xe 500 triệu khiến cư dân phản ứng. Ảnh: Phạm Thọ |
Cụ thể hóa nhiều vấn đề còn tranh cãi
Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đã hướng dẫn, cũng như làm rõ một số nội dung còn chưa thống nhất và gây tranh cãi.
Cụ thể, về chỗ để xe trong nhà chung cư, UBND Thành phố hướng dẫn, khi bàn giao hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe; trong đó, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.
Trong khi đó, quyền sở hữu chỗ để xe trong nhà chung cư sẽ được xác định theo quy định của pháp luật, theo Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập thành hợp đồng riêng và việc ký kết hợp đồng giữa các bên phải đảm bảo thực hiện đúng các quy định, điều kiện về ký kết hợp đồng dân sự.
Việc lập và bàn giao hồ sơ nhà chung cư cũng được làm rõ hơn. Theo đó, chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp xã nơi có nhà chung cư có trách nhiệm lập, bàn giao, tiếp nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản trị theo quy định.
Câu chuyện khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư là vấn đề khá nhạy cảm lâu nay. Trong Quyết định số 19/2026/QĐ-UBND đã phân định khá rõ. Theo đó, việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định, bao gồm việc thông qua các nội dung về loại hình dịch vụ được khai thác, vị trí và diện tích khai thác, thời hạn khai thác, hình thức khai thác.
Đồng thời, Ban Quản trị nhà chung cư căn cứ các nội dung được Hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định tại Hội nghị nhà chung cư để triển khai việc khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư, bảo đảm công khai, minh bạch.
Về nguồn thu được từ hoạt động khai thác dịch vụ đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì, sau khi trừ đi các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ được nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì và được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư được hướng dẫn theo 2 nhóm. Trong đó, nhóm đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thuộc tài sản công, như: Đơn vị sự nghiệp công lập được giao quản lý vận hành nhà ở thuộc tài sản công; các doanh nghiệp nhà nước do UBND Thành phố nắm giữ 100% vốn điều lệ, có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc chức năng quản lý bất động sản được giao quản lý vận hành nhà ở thuộc tài sản công; Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố...
Trong khi đó, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không phải tài sản công nêu trên sẽ do Hội nghị nhà chung cư hoặc chủ đầu tư (trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu) xem xét, lựa chọn theo quy định.
 |
| Phần sở hữu chung thường gây tranh cãi giữa chủ đầu tư và cư dân được UBND Thành phố làm rõ hơn. Ảnh: Phạm Thọ |
Ngoài ra, UBND TP. Hồ Chí Minh cũng hướng dẫn, làm rõ các vấn đề liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư; quản lý, sử dụng, bàn giao và cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; về quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ, thương mại trong nhà chung cư; về quản lý hoạt động khai thác căn hộ trong nhà chung cư…
Bảo vệ cư dân tốt hơn
Bên cạnh việc phân định rõ trách nhiệm của các sở, ngành, UBND xã, phường trong phạm vi thẩm quyền được giao, các quy định mới có thêm nhiều nội dung bảo vệ tốt hơn quyền lợi người mua căn hộ chung cư.
Cụ thể như, trách nhiệm của các chủ đầu tư được thực hiện theo các quy định của Luật Nhà ở; Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD.
Các chủ đầu tư phải thực hiện việc đăng ký hợp đồng theo mẫu thuộc lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (Sở Công Thương) trước khi sử dụng để giao kết với người tiêu dùng theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng biết về tên chủ tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng, Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.
Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư cũng có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng được biết, theo dõi. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 154 Luật Nhà ở, Mục số 2 Chương XII Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
Đối với Ban quản trị nhà chung cư: Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được yêu cầu phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo. Ban này cũng phải báo cáo cơ quan chức năng các vi phạm về cư trú, an ninh trật tự, trật tự xây dựng, phòng cháy chữa cháy. Đồng thời, chịu trách nhiệm trước cư dân và UBND cấp xã (nơi có nhà chung cư) trong việc điều hành, quản lý, sử dụng nhà chung cư, việc sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích.
 |
| Khi bàn giao hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe. Ảnh: Phạm Thọ |
Các Quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt thẩm quyền và trách nhiệm (quy định tại Luật Nhà ở, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD và Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư) thì không có giá trị pháp lý. Trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự. Nếu Ban quản trị có hành vi vi phạm, chiếm đoạt hoặc gây thất thoát kinh phí thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường, các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 195 Luật Nhà ở; Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ; Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD; các văn bản chỉ đạo của UBND Thành phố và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
