Bán lại sau 5 năm: Không để nhà ở xã hội trở thành cơ hội đầu cơ

Đại biểu Lý Anh Thư (Đại biểu Quốc hội An Giang) đồng tình với việc giới hạn giá bán trong thời hạn 5 năm. Ảnh: VPQH

Công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua

Chiều ngày 28/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Góp ý về các quy định liên quan đến phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở xã hội, các đại biểu tập trung đề xuất giải pháp bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở, kiểm soát giá bán và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cơ bản thống nhất với các quy định về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị tiếp tục làm rõ 3 nội dung, gồm điều kiện thụ hưởng chính sách, cơ chế xác định giá bán và giải pháp phòng ngừa đầu cơ, trục lợi.

Về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách, đại biểu cho rằng việc giao Chính phủ quy định chi tiết điều kiện về nhà ở và thu nhập đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội là cần thiết để phù hợp với biến động kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, cần có nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập gắn với thu nhập thực tế, mặt bằng giá nhà, chi phí sinh hoạt và khả năng chi trả tại từng khu vực.

Theo đại biểu, nếu chỉ căn cứ vào ngưỡng thu nhập mà không tính đến sự chênh lệch lớn về giá nhà và chi phí sinh hoạt giữa các địa phương, một bộ phận người dân có nhu cầu thực sự có thể không đáp ứng điều kiện được hỗ trợ.

Đại biểu đề nghị đặc biệt quan tâm đến nhóm người lao động có thu nhập trung bình thấp, cán bộ, công chức, viên chức trẻ, công nhân và người lao động làm việc tại các đô thị lớn.

“Chính sách nhà ở xã hội cần chuyển mạnh từ ưu đãi đầu tư sang bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát trục lợi chính sách”, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn nhấn mạnh.

Về cơ chế xác định giá bán nhà ở xã hội, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đánh giá cao việc đơn giản hóa thủ tục nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Theo quy định tại khoản 3 Điều 67, chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn thẩm tra giá trước khi phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; sau khi nghiệm thu phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội là loại hình được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước về đất đai, thuế, tín dụng và các cơ chế khác. Vì vậy, theo đại biểu, cơ chế chủ đầu tư tự xác định giá cần đi kèm trách nhiệm giải trình, công khai thông tin và kiểm soát hiệu quả.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng) cơ bản thống nhất với các quy định về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở xã hội. Ảnh: VPQH

Đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 67 yêu cầu công khai các cấu phần chủ yếu hình thành giá bán, giá thuê mua; thiết lập cơ chế kiểm tra, hậu kiểm độc lập theo mức độ rủi ro; đồng thời quy định trách nhiệm xử lý, hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ.

Đại biểu nhấn mạnh: “Cần có cơ chế bảo đảm toàn bộ giá trị ưu đãi của Nhà nước được phản ánh đúng vào giá nhà ở xã hội”, tránh tình trạng chính sách ưu đãi được thiết kế để hỗ trợ người dân nhưng lợi ích cuối cùng lại không đến đầy đủ với người thụ hưởng.

Kiểm soát giá bán lại sau thời hạn 5 năm

Cùng quan tâm đến cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội, đại biểu Lý Anh Thư (Đại biểu Quốc hội An Giang) đồng tình với việc giới hạn giá bán trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng dự thảo cần làm rõ nguyên tắc kiểm soát giá bán lại sau thời hạn này.

Theo đại biểu, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở của những người thực sự có nhu cầu.

Thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá này vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu được khoản chênh lệch lớn từ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện được hưởng chính sách phải chịu mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến.

Đại biểu nhận định điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội. Vì vậy, đại biểu Lý Anh Thơ đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 5 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có thể tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá.

Đại biểu lưu ý mục tiêu của cơ chế này không phải hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua, mà là bảo đảm hài hòa giữa quyền lợi của người đã mua nhà và mục tiêu hỗ trợ những người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

“Khi nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, việc chuyển nhượng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới”, đại biểu Lý Anh Thơ nêu rõ.

Theo đại biểu, quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 5 năm sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả thực chất của chính sách.

Cũng về vấn đề chuyển nhượng nhà ở xã hội, đại biểu Trương Hồ Hải (Đại biểu Quốc hội An Giang) cho rằng, dự thảo đã có định hướng thu hẹp đối tượng được mua lại nhà ở xã hội sau thời hạn 5 năm, nhưng cần làm rõ hơn giá bán, cơ chế hậu kiểm và chế tài đối với hành vi lách luật.

Theo đại biểu, do chính sách nhà ở xã hội sử dụng nguồn ưu đãi của Nhà nước, việc kiểm tra cần được thực hiện ở tất cả các khâu, đồng thời tăng cường hậu kiểm và kết nối dữ liệu nhà ở, đất đai, dân cư.

Giải pháp này nhằm hạn chế tình trạng kê khai không trung thực, đầu cơ, hưởng chính sách nhiều lần hoặc thực hiện các hình thức biến tướng khác, như tặng cho tài sản cho cha mẹ, người thân để đáp ứng điều kiện thụ hưởng.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cũng đề nghị không chỉ kiểm soát việc chuyển nhượng mà cần quản lý toàn bộ quá trình xét duyệt, phân phối và sử dụng nhà ở xã hội. Cụ thể, cần bổ sung quy định về kết nối dữ liệu nhà ở với dữ liệu đất đai, dân cư và các dữ liệu có liên quan để xác minh điều kiện thụ hưởng; công khai kết quả xét duyệt đi đôi với bảo vệ dữ liệu cá nhân; kiểm soát việc chuyển nhượng, cho thuê lại trái quy định.