 |
| Các chủ đầu tư bất động sản thay đổi trong chiến lược kinh doanh trong bối cảnh thị trường sụt giảm thanh khoản. Ảnh Thu Hiền. |
Thị trường bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2026 ghi nhận những thay đổi trong chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án. Trong bối cảnh chi phí vốn cao, khả năng hấp thụ hạn chế và yêu cầu của khách hàng ngày càng lớn, nhiều doanh nghiệp điều chỉnh phương thức bán hàng, chính sách tài chính nhằm cải thiện khả năng tiêu thụ sản phẩm.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong quý III/2026, các chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng tăng khả năng hấp thụ và tối ưu dòng tiền.
Thay vì chỉ tập trung vào giá bán, nhiều doanh nghiệp điều chỉnh giá phù hợp hơn với sức mua, đồng thời tăng tính linh hoạt trong phương thức thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.
Một số dự án áp dụng mức thanh toán ban đầu thấp, chiết khấu cao đối với khách hàng thanh toán nhanh, kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn nợ gốc trong thời gian từ 2–5 năm.
Bên cạnh đó, mô hình “mua trước - trả sau” cũng được triển khai. Một số dự án đưa ra phương án thanh toán khoảng 6–8 triệu đồng/tháng hoặc 1%/tháng, thậm chí kéo dài thời gian trả chậm lên đến 5 năm.
Theo đánh giá của DXS-FERI, cạnh tranh trên thị trường đang chuyển dần từ giá bán sang khả năng sở hữu. Thay vì giảm giá trực tiếp trên diện rộng, chủ đầu tư kết hợp giá bán với chiết khấu, tiến độ thanh toán và các giải pháp tài chính để đưa sản phẩm đến gần hơn với khả năng chi trả của khách hàng.
Chia sẻ tại một tọa đàm về bất động sản mới được tổ chức, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mất dòng tiền. Trong hoàn cảnh đó, việc chấp nhận cắt lỗ sớm, thậm chí bán những tài sản quý giá để duy trì hoạt động cũng có thể được xem là thành công.
“Không phải lúc nào doanh nghiệp cũng cố giữ tài sản bằng mọi giá. Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là mất dòng tiền”, ông Toản nhấn mạnh.
Theo ông Toản, để tồn tại, doanh nghiệp phải chấp nhận bán những tài sản quý giá nhất, đồng thời huy động những nguồn lực còn có thể huy động nhằm giải quyết khó khăn trước mắt.
Về chính sách giá, ông cho biết doanh nghiệp sẵn sàng giảm tới 20% cho một sản phẩm. Với mặt bằng giá thị trường trước đây, đây đã là mức giảm rất sâu. Trong giai đoạn hiện nay, điều quan trọng không chỉ là giá bán cao hay thấp mà còn là khả năng thanh khoản của sản phẩm.
Đáng chú ý, theo ông Toản, dù người bán đã sẵn sàng giảm giá, người mua vẫn có tâm lý chờ đợi. Hai bên tiếp tục thăm dò lẫn nhau khiến giao dịch chưa thực sự sôi động.
Vì vậy, bên cạnh các yếu tố như lãi suất và nguồn cung sản phẩm, ông Toản cho rằng cần đặc biệt quan tâm đến tâm lý người mua, trong đó chính sách tài chính đóng vai trò rất quan trọng.
Bên cạnh việc điều chỉnh chính sách kinh doanh, các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án tiếp tục rà soát, tái cơ cấu danh mục tài sản, tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển và mua bán, sáp nhập (M&A) những dự án có vị trí, pháp lý và tiềm năng phù hợp với chiến lược dài hạn.
Theo thống kê của DXS-FERI, riêng tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được ghi nhận đạt hơn 22.000 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương khoảng 13.000 tỷ đồng.
Một số thương vụ đáng chú ý trong quý III/2026 gồm Amata Township Long Thành với giá trị giao dịch 492,24 tỷ đồng; Empire City tại Thủ Thiêm khoảng 7.000 tỷ đồng; EverRich 2/River City khoảng 5.230 tỷ đồng và Phú Định Riverside 245 tỷ đồng.
Theo DXS-FERI, hoạt động M&A không chỉ nhằm mở rộng quỹ đất mà còn phản ánh xu hướng tái cơ cấu tài sản và phân bổ lại nguồn lực giữa các doanh nghiệp.
 |
| Những doanh nghiệp có nguồn lực và kinh nghiệm phát triển tiếp tục tìm kiếm các tài sản có khả năng tạo giá trị trong trung và dài hạn. Ảnh: Thu Hiền |
Trong bối cảnh thị trường đặt ra yêu cầu ngày càng cao về năng lực tài chính, pháp lý và khả năng triển khai dự án, những doanh nghiệp có nguồn lực và kinh nghiệm phát triển tiếp tục tìm kiếm các tài sản có khả năng tạo giá trị trong trung và dài hạn.
Ở chiều ngược lại, hoạt động chào bán quỹ đất, chuyển nhượng dự án và tìm kiếm đối tác cùng phát triển cũng tạo cơ hội để doanh nghiệp cơ cấu lại danh mục tài sản, tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng triển khai và khai thác tốt hơn.
Song song với hoạt động M&A, cách thức tổ chức bán hàng và tiếp cận khách hàng cũng có sự thay đổi. Theo DXS-FERI, quá trình bán lại sản phẩm (re-sale) có xu hướng kéo dài hơn. Các dự án mới thường xuyên tổ chức các cuộc thi, chương trình lan tỏa thông tin với giải thưởng hấp dẫn nhằm thu hút môi giới và mở rộng độ phủ. Trong khi đó, các sự kiện bán hàng quy mô lớn, tổ chức rầm rộ có xu hướng được tiết chế.
Các chủ đầu tư tập trung hơn vào việc duy trì hoạt động kinh doanh tại những dự án đã triển khai, đẩy mạnh tiêu thụ nguồn hàng hiện hữu, đồng thời hoàn thiện dự án để chuẩn bị bàn giao.
Mặc dù thị trường tiếp tục ghi nhận hoạt động phát triển dự án, số lượng sự kiện khởi công, giới thiệu và mở bán trong quý III/2026 có xu hướng giảm so với hai quý đầu năm.
Theo thống kê của DXS-FERI, trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận 39 dự án khởi công, 93 dự án tổ chức kick-off và 54 sự kiện mở bán. Riêng quý III/2026 có 8 dự án khởi công, 20 dự án tổ chức kick-off và 12 sự kiện mở bán.
Nguồn cung mới trong quý phần nào chịu tác động bởi yếu tố mùa vụ, khi tháng 7 thường là giai đoạn nhiều doanh nghiệp thận trọng hơn trong việc tổ chức các hoạt động mở bán. Một số dự án đã triển khai kick-off để chuẩn bị thị trường nhưng chưa tổ chức sự kiện mở bán chính thức.
Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư có xu hướng duy trì hoạt động kinh doanh tại những dự án đang triển khai, tập trung tiêu thụ nguồn hàng hiện hữu và hoàn thiện các dự án chuẩn bị bàn giao.
Đáng chú ý, nguồn cung mới tiếp tục ghi nhận sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, nhà phát triển dự án đã có kinh nghiệm trên thị trường.
Tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, một số dự án góp mặt trong nguồn cung mới gồm Le Parc Place, Lumière Hà Nội Seasons Garden, Masteri Grand Coast, Vịnh Xanh - Ocean Park 3, Vinhomes Global Gate và Imperia Sky Park.
Ở miền Trung và Nam Trung Bộ, thị trường ghi nhận các dự án Capital Square - Tower S3 Broadway Place, S-Light Tower và Vega Alora Residences.
Tại TP. Hồ Chí Minh và các khu vực mở rộng, nguồn cung mới được bổ sung từ các dự án Fenica, Gladia Heights, Solena, Noble Crystal Riverside, The Emerald River Park, Monrei Sài Gòn, Ava Center và Orchard Collection.
Theo đánh giá của DXS-FERI, năng lực triển khai, uy tín thương hiệu và khả năng đưa dự án vào vận hành đúng tiến độ tiếp tục là những lợi thế quan trọng của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường ngày càng chọn lọc.
Dù vậy, sự gia tăng nguồn cung không đồng nghĩa với khả năng hấp thụ đồng đều giữa các dự án. Khi khách hàng thận trọng hơn trong quyết định mua, pháp lý, uy tín chủ đầu tư, vị trí, giá bán và phương án tài chính tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến sức cạnh tranh và khả năng tiêu thụ sản phẩm.
Những điều chỉnh về chính sách bán hàng, hoạt động M&A và tiến độ triển khai dự án phản ánh quá trình các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản thích ứng với điều kiện thị trường trong 9 tháng đầu năm 2026.
