Giảm áp lực chi phí đất đai, tăng khả năng dự liệu cho doanh nghiệp

Toàn cảnh Hội thảo. Ảnh: H.D

Tạo khả năng dự liệu về giá đất

Tại Hội thảo góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 27/8/2026, một trong những vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm là cơ chế xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Đây là những yếu tố tác động trực tiếp tới chi phí đầu tư, phương án tài chính và khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho biết, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã xác định, đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển, đồng thời đưa thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, một nguyên tắc cần được giữ xuyên suốt quá trình soạn thảo là khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý, thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công.

Nghị quyết số 21-NQ/TW cũng xác định, quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, là yếu tố đầu vào quan trọng của hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Đối với giá đất, yêu cầu đặt ra là giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, cách tiếp cận này sát với thực tế hoạt động của doanh nghiệp. Với một doanh nghiệp sản xuất, quyết định đầu tư thường bắt đầu từ việc có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và mất bao lâu để có đất triển khai dự án. Đối với doanh nghiệp nông nghiệp, vấn đề còn nằm ở khả năng tích tụ đủ diện tích và thời hạn sử dụng đất đủ dài để doanh nghiệp có thể đầu tư dài hạn. Vì thế, chi phí đất cuối cùng đều được chuyển vào giá thuê nhà xưởng, chi phí logistics, chi phí nhà ở cho người lao động và giá thành hàng hóa Việt Nam.

Dự thảo Luật lần này đang nghiên cứu chuyển sang cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, đồng thời bỏ một số quy định về phương pháp định giá đất hiện hành. Theo đại diện VCCI, đây là thay đổi lớn và tác động trực tiếp tới chi phí đầu vào của doanh nghiệp.

Điều 76 về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh hiện còn khá ngắn. Những nội dung cần tiếp tục được thảo luận gồm thời hạn áp dụng và thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, căn cứ và mức độ biến động thị trường làm cơ sở điều chỉnh hệ số, thẩm quyền cũng như cách xác định các tỷ lệ liên quan.

Bên cạnh mức chi phí, tính ổn định của chính sách cũng được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm. Doanh nghiệp bỏ vốn vào đất thường là quyết định kéo dài 20 năm, 50 năm, nên điều các doanh nghiệp cần không phải là điều kiện tối ưu mà là điều kiện có thể tiên liệu được.

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, một trong những định hướng quan trọng của lần sửa đổi này là xác định đất đai là đầu vào cho sản xuất. Vì vậy, cơ chế xác định giá đất là một trong những nội dung cần tiếp tục nghiên cứu khi sửa Luật. Ngoài ra, Ban soạn thảo cũng tiếp thu ý kiến về việc cần làm rõ hơn hệ số điều chỉnh giá đất, thời gian áp dụng và cách thức điều chỉnh.

Một số doanh nghiệp tại hội thảo cũng đề nghị quy định rõ hơn nguyên tắc ổn định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, nhất là với những dự án thực hiện trong thời gian dài hoặc được chia thành nhiều giai đoạn.

Đại diện Tập đoàn Sun Group cho rằng, Điều 72 và Điều 76 hiện chưa quy định rõ về nguyên tắc ổn định bảng giá đất, biên độ điều chỉnh hằng năm và thời điểm xác định giá đất đối với dự án phân kỳ. Doanh nghiệp đề nghị nghiên cứu một lộ trình điều chỉnh phù hợp để doanh nghiệp có thể dự báo chi phí, đồng thời Nhà nước vẫn có thể điều chỉnh chính sách khi cần thiết.

Làm rõ nghĩa vụ tài chính và quy định chuyển tiếp

Cùng với bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, việc xử lý nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp cũng được nhiều doanh nghiệp đề cập. Một dự án có thể được triển khai qua nhiều năm và trải qua nhiều bước từ lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất đến xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Khi cơ chế pháp luật thay đổi, việc xác định rõ dự án đang ở giai đoạn nào và áp dụng quy định nào có ý nghĩa trực tiếp đối với quá trình triển khai.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, cần tiếp tục rà soát Điều 104 về quy định chuyển tiếp đối với nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bởi với cách thể hiện hiện nay, một dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành phương án giá đất, chưa tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất có thể đồng thời liên quan tới nhiều quy định chuyển tiếp khác nhau. Vì vậy, cần phân định rõ từng trường hợp để thuận lợi cho việc áp dụng trên thực tế.

Một ý kiến khác tại hội thảo đề nghị bổ sung trường hợp đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thì người sử dụng đất được tiếp tục nộp theo thông báo đó, nhằm bao quát đầy đủ hơn các hồ sơ đang thực hiện khi Luật mới có hiệu lực.

Việc hoàn thiện Luật Đất đai lần này cũng được đặt trong yêu cầu xây dựng một đạo luật theo hướng tinh gọn hơn. Theo Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Luật Đất đai năm 2024 có khoảng 260 điều, trong khi dự thảo mới đang được xây dựng với khoảng 110 điều. Những nguyên tắc chung sẽ được quy định trong Luật, còn nhiều nội dung cụ thể về trình tự, thủ tục sẽ giao Chính phủ quy định.

Ngoài ra, ông Đậu Anh Tuấn cho rằng, việc sửa Luật Đất đai cần đồng bộ với các luật liên quan đến đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công và thuế. Không ít dự án bị chậm không hẳn vì thiếu vốn hay thiếu quyết tâm triển khai, mà do các quy định pháp luật liên quan đến cùng một nội dung còn khác nhau.

Theo VCCI, thước đo thành công của lần sửa đổi này không chỉ nằm ở chất lượng riêng của Luật Đất đai mà còn ở mức độ ăn khớp với các luật liên quan sau khi ban hành.