Thị trường bất động sản sôi động dịp cuối năm

Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao tăng vọt 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Ảnh: Thu Hiền

Nguồn cung căn hộ sôi động, giá bán vẫn neo cao

Theo dữ liệu mới nhất từ JLL Việt Nam, tại Hà Nội, trong quý cuối năm, căn hộ phân khúc cao (bao gồm căn hộ cao cấp, sang trọng và siêu sang) đã trở thành tâm điểm của thị trường với 5.000 căn được hấp thụ.

Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động ở khu vực phía Bắc và Đông Hà Nội, dẫn đầu bởi các dự án lớn như Vinhomes Global Gate (Đông Anh), cùng loạt dự án Ruby và Long Biên Central (Long Biên).

Nguồn cung mới cũng bùng nổ trong quý 4 với gần 5.700 căn ra mắt, nâng tổng nguồn cung cả năm 2025 lên gần 9.400 căn. Các chủ đầu tư lớn như Masterise và MIK tiếp tục dẫn dắt thị trường phía Bắc khi bổ sung thêm khoảng 3.500 căn hộ cao cấp.

Dữ liệu của JLL cho biết, sự sôi động của nguồn cung đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức 4.300 USD/m², tăng vọt 37,5% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện hàng loạt dự án được định vị ở hạng sang với giá phổ biến từ 5.000-6.500 USD/m². Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng tới 18,7% theo năm, đạt 3.520 USD/m², đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc vành đai 2.

Phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội ghi nhận trạng thái trầm lắng hơn trong quý cuối năm. Ảnh: Thu Hiền

Trái ngược với diễn biến sôi động trên thị trường căn hộ, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận trạng thái trầm lắng hơn.

Tại Hà Nội, lượng giao dịch phân khúc nhà liền thổ chậm lại trong quý 4, chỉ với 426 căn được bán, nâng tổng giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chính là do nguồn cung mới hạn chế với chỉ 225 căn mở bán trong quý và lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.

Các giao dịch chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư nhắm vào phân khúc giá thấp, với các căn liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại các khu vực như Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì. Trong khi đó, các biệt thự giá trên 8.000 USD/m² gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp.

Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đã hạ nhiệt nhẹ xuống còn 9.700 USD/m² đất, giảm 6,9% theo năm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không phản ánh sự đi xuống của thị trường, mà chủ yếu do nguồn cung mới trong quý nằm ở các vị trí xa trung tâm hơn, có mức giá cạnh tranh hơn.

Trên thực tế, loại hình shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, từ 10.000-17.000 USD/m² đất. Ở kênh thứ cấp, giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt 8.700 USD/m².

Nhận định về thị trường Hà Nội, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng, năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm sôi động cho cả hai phân khúc. Thị trường căn hộ sẽ tiếp tục chứng kiến sự ra mắt của nhiều sản phẩm đa dạng từ Cao cấp đến Sang trọng, lan rộng ra các khu vực như Đông Anh, Long Biên, và Cầu Giấy.

Giao dịch tăng vọt tại TP. Hồ Chí Minh

Tại TP. Hồ Chí Minh (trước sáp nhập tỉnh), thị trường nhà ở đã bước vào một giai đoạn bán hàng sôi động trong quý 4/2025. Theo JLL, sức cầu hồi phục mạnh mẽ cùng với sự gia nhập của nguồn cung mới, đặc biệt từ các dự án quy mô lớn, đã thúc đẩy lượng giao dịch tăng vọt, báo hiệu một chu kỳ tăng trưởng mới cho năm 2026.

Thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận khoảng 1.736 giao dịch thành công, tăng trưởng ấn tượng 33% so với quý trước. Hoạt động giao dịch sơ cấp sôi động nhất tập trung tại khu vực nút giao An Phú, với các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án Eaton Park, The Global City và The Privé. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch thuộc phân khúc sang trọng, với mức giá dao động từ 120-150 triệu đồng/m².

Trong quý 4/2025, nguồn cung căn hộ phân khúc cao đạt 1.826 căn, tăng 47% theo quý. Phần lớn nguồn cung đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu như Eaton Park (giai đoạn cuối) và The Privé (giai đoạn 2).

Giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao đạt 5.099 USD/m², tăng nhẹ 0,7% theo quý và 1,9% theo năm. Đáng chú ý, đợt mở bán giai đoạn cuối của Eaton Park ghi nhận mức giá tăng 15% so với cùng kỳ năm trước.

Khác với Hà Nội, tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà liền thổ chứng kiến sự tăng trưởng đột phá với hơn 2.000 căn được hấp thụ trong quý, một kỷ lục trong giai đoạn từ năm 2022 đến nay.

Nguồn cung nhà liền thổ tăng mạnh lên 3.387 căn trong quý, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Green Paradise với hai phân khu đầu tiên là Vịnh Tiên và Vịnh Ngọc. Một dự án mới đáng chú ý khác là Gladia by the Water (Khang Điền – Keppel Land).

Tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá sơ cấp của thị trường nhà liền thổ ghi nhận ở mức 8.033 USD/m² đất, giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% so với cùng kỳ, nguyên nhân chủ yếu do sự tham gia rổ hàng bán của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh, làm giảm mức giá trung bình toàn thị trường so với giai đoạn trước vốn chỉ có các sản phẩm đắt đỏ.

Diễn biến ở thị trường thứ cấp đã khẳng định niềm tin của nhà đầu tư, với giá bán tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m² đất.

Những diễn biến trong quý cuối năm 2025 đã cho thấy thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn thể hiện sự quan tâm rõ rệt đến các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.