M&A bất động sản đang gia tăng động lực

Trọng tâm hoạt động M&A bất động sản thời gian gần đây chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp. Ảnh: Thu Hiền.

M&A tập trung vào bất động sản nhà ở và công nghiệp

Tính đến cuối năm 2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam, bao gồm vốn cấp mới, vốn điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt 33,69 tỷ USD.

Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai trong số các lĩnh vực thu hút vốn FDI, với tổng vốn đầu tư đạt 5,72 tỷ USD, chiếm 20,7%.

Theo đánh giá, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh đang góp phần nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thị trường cho nhà đầu tư.

Nghiên cứu của Savills cho thấy, bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam và được thúc đẩy bởi các yếu tố nền tảng như nhu cầu nhà ở cao, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Mặc dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn lớn, song những tài sản này hiếm khi được chào bán công khai. Do đó, xu hướng M&A gần đây chủ yếu tập trung vào các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Liên quan hoạt động M&A bất động sản, một số chuyên gia nhận định, dòng vốn đầu tư đã tập trung đáng kể vào những dự án có tính minh bạch cao về mặt pháp lý, đặc biệt là những quỹ đất thương mại đã được chấp thuận quy hoạch, có giấy tờ chưbgs minh quyền sử dụng đất và lộ trình xây dựng rõ ràng.

Các đối tác nước ngoài tập trung vào các thương vụ có quy mô lớn, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp, phát triển đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp có giá trị chiến lược.

Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản nhà ở dẫn đầu khi chiếm tỷ trọng hơn 70% tổng khối lượng giao dịch M&A. Các phân khúc khác như bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm tỷ trọng khoảng 17,7% và 5,3%. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu cũng nổi lên như một trong những thị trường ngách tiềm năng, chiếm tỷ trọng giao dịch M&A ở mức 3,3%.

Sự chênh lệch đáng kể này phản ánh nhu cầu "xây dựng quỹ đất" mạnh mẽ từ các nhà đầu tư. Xu hướng tích trữ quỹ đất này đặc biệt quan trọng khi nguồn cung đất sạch ngày càng hạn chế và các thủ tục pháp lý ngày càng được siết chặt theo hướng minh bạch hơn.

Dòng tiền dịch chuyển từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh

Theo nghiên cứu của Savills, mặc dù thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam ghi nhận các thương vụ diễn ra sôi động cùng sự tham gia tích cực của nhà đầu tư nước ngoài trong suốt năm 2025, giá trị công bố của nhiều giao dịch vẫn ở mức chưa cao. Đây không phải là dấu hiệu cho thấy thị trường suy yếu, mà là hệ quả của sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư.

Hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với khung pháp lý mới, rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Ảnh: Thu Hiền

Dù giá trị các thương vụ được công bố có xu hướng ở mức thấp, những con số này chưa phản ánh đầy đủ quy mô cam kết vốn thực tế, khi trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển sang các cơ hội phát triển dự án và các mối quan hệ hợp tác mang tính chiến lược, dài hạn.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, qua đó mang lại khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư.

“Nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền”, ông Neil MacGregor nhận định.

Việc các giao dịch M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Trong quý III/2025, Việt Nam ghi nhận hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm, với tổng vốn đầu tư công đạt khoảng VND 1,28 triệu tỷ, qua đó tạo nền tảng cho quá trình mở rộng không gian đô thị và phát triển các khu vực vệ tinh.

Đơn cử, một ví dụ điển hình là dự án Vành đai 3 TP Hồ Chí Minh dự kiến hoàn thành trong thời gian tới, mở ra nhiều khu vực mới cho phát triển nhà ở ngoại ô.

Mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường.

Thực tế trong quý cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng được cải thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư.

Theo chuyên gia Savills, một đặc điểm đáng chú ý khác của thị trường là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản.

Cùng với đó, khung pháp lý được cải thiện cũng góp phần củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia tích cực với tư cách cổ đông thiểu số, cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính.

Điều này đang giúp Việt Nam trở thành một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn đầu tư.

Ngoài ra, tiêu chí phát triển bền vững và thân thiện môi trường cũng được đặt lên hàng đầu, đặc biệt từ các quỹ đầu tư châu Âu và Bắc Mỹ tuân thủ nghiêm ngặt chuẩn mực ESG.

Trong bối cảnh Việt Nam cam kết mạnh mẽ với mục tiêu Net Zero, nhiều nhà đầu tư đã chú trọng tìm kiếm những dự án có khả năng thích ứng khí hậu, tiết kiệm năng lượng và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh quốc tế.