Nâng hạng thị trường tạo dư địa huy động vốn cho bất động sản

Với bất động sản, tác động của việc nâng hạng thị trường chủ yếu được thể hiện gián tiếp thông qua thị trường vốn. Ảnh: Internet.

Mở rộng dư địa huy động vốn

Từ ngày 21/9/2026, Việt Nam chính thức được FTSE Russell tái phân loại từ thị trường cận biên lên thị trường mới nổi thứ cấp. Việc đưa cổ phiếu Việt Nam vào FTSE Global Equity Index Series và các chỉ số liên quan được thực hiện theo từng giai đoạn đến năm 2027.

Theo Reuters, việc Việt Nam được đưa vào các chỉ số thị trường mới nổi của FTSE Russell có thể thu hút tới 6 tỷ USD dòng vốn vào thị trường chứng khoán. Đây là dòng vốn tiềm năng liên quan đến thị trường cổ phiếu, không phải dự báo về dòng vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Với bất động sản, tác động của việc nâng hạng chủ yếu được thể hiện gián tiếp thông qua thị trường vốn. Khi thị trường chứng khoán mở rộng khả năng tiếp cận dòng vốn quốc tế, doanh nghiệp bất động sản có thể có thêm dư địa huy động vốn.

Đối với nhà đầu tư rót vốn thông qua việc sở hữu cổ phần tại doanh nghiệp bất động sản, thị trường chứng khoán phát triển và có thanh khoản tốt hơn có thể mở thêm khả năng thoái vốn.

Tuy nhiên, cần phân biệt khả năng mua bán cổ phiếu, cổ phần trên thị trường vốn với khả năng chuyển nhượng chính tài sản bất động sản.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, dòng vốn vào thị trường cổ phiếu không đồng nghĩa với dòng vốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Đối với giao dịch tài sản, khả năng chuyển nhượng và thu hồi vốn vẫn phụ thuộc vào đặc điểm của tài sản, nhu cầu của nhà đầu tư và điều kiện thị trường.

Do đó, nâng hạng không nên được nhìn nhận đơn thuần như một cơ chế đưa vốn từ thị trường chứng khoán vào bất động sản. Ý nghĩa dài hạn nằm ở triển vọng phát triển sâu hơn của thị trường vốn, qua đó mở rộng khả năng huy động vốn cho doanh nghiệp và phương án đầu tư, thoái vốn cho nhà đầu tư.

Dòng vốn khu vực trở lại nhưng cơ hội ngày càng chọn lọc

Việc nâng hạng diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương đang phục hồi.

Theo Savills Global Capital Markets, quý II/2026, tổng giá trị đầu tư bất động sản tại khu vực đạt khoảng 46 tỷ USD trong quý, tăng 18% so với cùng kỳ, dù tốc độ tăng trưởng giữa các thị trường vẫn không đồng đều.

Savills cũng ghi nhận dòng vốn xuyên biên giới tiếp tục giữ vai trò quan trọng, bên cạnh các giao dịch mua lại phần vốn của đối tác, bán cổ phần thiểu số và tái vốn hóa.

Tuy nhiên, sự phục hồi của dòng vốn khu vực không đồng nghĩa nguồn vốn sẽ tự động dịch chuyển vào Việt Nam. Ở cấp độ toàn cầu, Savills nhận định cơ hội đầu tư ngày càng mang tính chọn lọc hơn, tập trung vào các yếu tố nền tảng và những phân khúc có động lực tăng trưởng thu nhập rõ ràng.

Điều này cho thấy khả năng chuyển sự quan tâm của nhà đầu tư thành giao dịch thực tế tại Việt Nam vẫn phụ thuộc vào chất lượng của từng cơ hội đầu tư và mức độ phù hợp với yêu cầu của nhà đầu tư.

Đối với các nhà đầu tư tổ chức, triển vọng tăng trưởng cũng chỉ là một phần trong quá trình đánh giá cơ hội. Cấu trúc đầu tư và phương án thoái vốn cần được cân nhắc từ đầu, đặc biệt khi nhà đầu tư có thể tiếp cận thị trường bằng nhiều hình thức khác nhau, từ đầu tư trực tiếp vào tài sản đến đầu tư thông qua doanh nghiệp.

Ông Matthew Powell nhận định, khi đánh giá một cơ hội đầu tư, các nhà đầu tư tổ chức không chỉ xem xét tiềm năng tăng trưởng mà còn cân nhắc cách thức triển khai và thoái vốn khỏi khoản đầu tư.

“Một thị trường vốn phát triển hơn có thể mở thêm lựa chọn đối với các khoản đầu tư thông qua doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, với đầu tư trực tiếp vào tài sản, tính thanh khoản vẫn gắn với chất lượng của chính tài sản và nhu cầu thị trường. Vì vậy, điều quan trọng là phân biệt giữa thanh khoản trên thị trường vốn và tính thanh khoản của bất động sản”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Trong dài hạn, việc nâng hạng có thể mở rộng khả năng kết nối của Việt Nam với nguồn vốn quốc tế. Đối với bất động sản, giá trị của bước tiến này sẽ phụ thuộc vào khả năng chuyển sự cải thiện về tiếp cận vốn thành những cấu trúc đầu tư và giao dịch thực tế.