Năm 2025 ghi nhận kết quả tăng trưởng rõ nét của thị trường bất động sản

Các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo trên thị trường BĐS. Ảnh: Thu Hiền

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025 của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 3.297 dự án BĐS với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị đóng vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới năm 2025 tăng 50% so với năm 2024 và đang tiến gần mốc “đỉnh” 2018, khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, đặc biệt là 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Đáng chú ý, nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, dữ liệu của VARS IRE cũng cho thấy, song song với sự phục hồi của giao dịch, mặt bằng giá BĐS cũng tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây.

Dữ liệu thống kê vào cuối quý 3/2025 cho thấy, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu được VARS IRE lựa chọn để tính chỉ số giá tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP Hồ Chí Minh 56,9%.

Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm.

Diễn biến thị trường BĐS ghi nhận, bước sang quý 4/2025, đặc biệt là vào thời điểm cuối quý 4, giá BĐS có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số thị trường nhưng thực tế chưa ghi nhận dấu hiệu giảm.

Đã có những giao dịch “cắt lỗ”, tuy nhiên, những giao dịch này chỉ ghi nhận ở các sản phẩm mua chênh cao hoặc giao dịch theo tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

Theo nhận định của VARS IRE, trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính đáng kể, đồng thời tâm lý thị trường được củng cố bởi nhiều giải pháp được đề ra để phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là việc khởi công đồng loạt nhiều dự án, công trình quy mô lớn, nhất là các dự án hạ tầng giao thông, mặt bằng giá BĐS khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Liên quan đến vấn đề tồn kho BĐS, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho BĐS trong quý 3/2025 ở mức khoảng 26.717 căn/nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, bằng 137% so với quý 2, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Tuy nhiên, các chuyên gia VARS IRE cho rằng, khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

Do vậy, lượng tồn kho tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực, tạo tiền đề bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản.

Dữ liệu tồn kho nói trên cũng phản ánh sát diễn biến thị trường, trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt.

Nhận định dưới góc nhìn kinh tế - thị trường, nhiều ý kiến cho rằng, việc lượng tồn kho bất động sản tăng trở lại trong quý 3/2025 không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà mang nhiều hàm ý tích cực, phản ánh sự dịch chuyển kỳ vọng và chiến lược của doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường đang “ra khỏi đáy”.

Theo các chuyên gia, tồn kho tăng cho thấy nguồn cung đang được “kích hoạt” trở lại sau giai đoạn tắc nghẽn pháp lý kéo dài; cơ cấu tồn kho phản ánh sự điều chỉnh lành mạnh của thị trường. Đặc biệt, tồn kho tăng phản ánh kỳ vọng phục hồi và tâm thế “đón đầu” của doanh nghiệp.

Doanh nghiệp chỉ chấp nhận đưa sản phẩm ra thị trường khi nhìn thấy triển vọng hấp thụ trong trung và dài hạn. Việc gia tăng tồn kho, đặc biệt ở phân khúc nhà ở, cho thấy doanh nghiệp đang chủ động chuẩn bị hàng hóa, đón đầu các yếu tố hỗ trợ như: lãi suất duy trì mặt bằng thấp, tín dụng BĐS được điều tiết linh hoạt hơn, thu nhập và nhu cầu nhà ở của người dân có dấu hiệu phục hồi, cùng với các chính sách tháo gỡ pháp lý đang phát huy hiệu quả thực chất.