Chung cư và nhà riêng lẻ dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2025

Toàn cảnh hội nghị.

Thị trường phục hồi và phân hóa

Chia sẻ tại Hội nghị bất động sản Việt Nam 2025 diễn ra ngày 11/12 tại TP. Hồ Chí Minh, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản năm 2025 bước vào trạng thái phục hồi nhưng phân hóa tùy khu vực và phân khúc.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với quý I/2023, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên toàn quốc đã tăng trở lại, đi cùng xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng.

Kết quả khảo sát với môi giới trong quý IV/2025 cho thấy bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét so với quý trước. Cụ thể, 48% môi giới nhận định giao dịch giảm, chỉ 14% ghi nhận tăng và 35% đánh giá giao dịch ổn định.

Trong bối cảnh đó, chung cư nổi lên như điểm sáng khi 37% môi giới cho biết giao dịch tăng, phản ánh nhu cầu ở thật bền vững. Nhà riêng cũng giữ nhịp tốt, với 26% môi giới ghi nhận giao dịch tăng và phần lớn cho biết thị trường ổn định. Ngược lại, đất nền, biệt thự và nhà phố đều giảm sức nóng khi khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch đi xuống.

Điểm đáng chú ý là phần lớn môi giới tin rằng chung cư và nhà riêng lẻ sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong 6 tháng tới.

Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự có dấu hiệu giảm nhiệt với khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch giảm. Nhà phố cũng rơi vào quỹ đạo chững lại khi 29% môi giới ghi nhận giao dịch giảm và một nửa cho biết thị trường đi ngang.

Theo dự báo chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong 6 tháng tới. Nguồn: batdongsan

Những cực phát triển mới

Các dự án như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống cầu sang Đồng Nai đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại, đặc biệt tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh và khu vực giáp ranh Bình Dương (trước sáp nhập).

Phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung tăng mạnh. Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ chủ yếu “gói gọn” trong vành đai 2 ở trung tâm với 324 dự án. Khi vành đai 3, 4 được dần hình thành, biên đô thị được mở rộng mạnh mẽ, giúp các doanh nghiệp tiến ra vùng ven, khiến số dự án lên khoảng 1.050 hiện nay, tăng gấp 3,2 lần chỉ trong một thập kỷ.

Giá rao bán chung cư trong quý IV/2025 ghi nhận mức tăng đáng kể. Nổi bật là Nhà Bè cũ (tăng 64%), quận 7 cũ (tăng 63%), TP. Thủ Đức (trước sáp nhập) với biên độ tăng 32-48% so với quý I/2023, cùng đà tăng giá sức nóng lan sang cả Bình Dương (trước sáp nhập), với mức độ quan tâm tăng 65 - 129% tại Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một.

Điều này cho thấy, trung tâm không còn là trung tâm duy nhất. Các vành đai đang tạo ra những cực phát triển mới.

Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch vẫn ổn định dù mức độ quan tâm chưa tăng mạnh. Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh, giá rao bán nhà riêng quý IV/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư.

Đáng chú ý, Cần Giờ đang trở thành điểm đến hàng đầu của xu hướng “di cư xanh” trong bối cảnh đô thị hóa gây áp lực lên chất lượng không khí và sức khỏe cộng đồng. Vì khí hậu nơi đây luôn mát hơn trung tâm TP. Hồ Chí Minh từ 3 – 5 độ C nhờ rừng và biển, kết hợp cùng các giải pháp công nghệ chăm sóc sức khỏe sẽ kiến tạo một chuẩn mực sống chuẩn wellness (trạng thái sức khoẻ toàn diện) hiếm có trên thế giới.

Theo TS.KTS. Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, Cần Giờ là sự kết hợp hài hòa của 3 trụ cột: bền vững kỹ thuật với nền móng tiên tiến; tái sinh sinh thái nhờ công nghệ lấn biển thế hệ mới; và hạ tầng kết nối hiện đại tạo bước ngoặt tăng trưởng.

Khi các tuyến giao thông chiến lược hoàn thành, vùng đất này sẽ “đổi vai”, từ địa bàn ven biển trở thành cửa ngõ kinh tế của TP. Hồ Chí Minh, thu hút đầu tư, tạo công ăn việc làm chất lượng cao, góp phần đưa Việt Nam tiến gần hơn tới vị thế quốc gia biển phát triển.

Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư giai đoạn này cần dựa vào dữ liệu để chọn đúng vùng có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn trong thị trường còn phân hoá mạnh như hiện nay.