Giá nhà ở riêng lẻ tăng vọt, dòng tiền dịch chuyển sang căn hộ chung cư

Tại Hà Nội, giá nhà riêng duy trì xu hướng tăng liên tục trong suốt một năm qua. Ảnh: Internet

Mặt bằng giá nhà ở riêng lẻ tăng nhanh trong thời gian qua đang trở thành phép thử đối với sức mua của thị trường. Khi chi phí sở hữu nhà ở gắn liền với đất ngày càng cao, sự quan tâm của thị trường với phân khúc này sụt giảm, một bộ phận người mua có xu hướng chuyển sang phân khúc căn hộ chung cư.

Theo dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn, loại hình nhà riêng trong quý I/2026 thể hiện rõ sự phân hóa giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh (cũ) ghi nhận mức độ quan tâm tăng khoảng 7% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội vẫn thấp hơn khoảng 22% so với cùng kỳ.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, sự khác biệt này xuất phát từ diễn biến trái chiều của mặt bằng giá. Tại Hà Nội, giá nhà riêng duy trì xu hướng tăng liên tục trong suốt một năm qua.

Ngược lại, tại TP. Hồ Chí Minh, sau giai đoạn tăng giá trong năm 2025, thị trường đã bắt đầu ghi nhận những điều chỉnh nhẹ trong quý I/2026. Theo đó, tại TP Hồ Chí Minh, khi giá có sự điều chỉnh tại một số khu vực, thị trường trở nên hấp dẫn hơn và mức độ quan tâm cũng phục hồi rõ rệt. Mức giá nhà riêng quý I/2026 ghi nhận 118 triệu đồng/m², giảm 2 triệu đồng/m² so với quý IV/2025. Ngược lại, tại Hà Nội, việc giá tăng kéo dài khiến sức mua có dấu hiệu chững lại.

Dữ liệu thị trường cho thấy mối tương quan này khá rõ nét. Tại TP Hồ Chí Minh, một số khu vực như Quận 5, Tân Bình và Quận 8 ghi nhận mức điều chỉnh giá trong quý I/2026 dao động khoảng 1-7%, trong khi mức độ quan tâm tại các khu vực này lại tăng từ 8-15%. Điều này cho thấy khi mặt bằng giá trở nên hợp lý hơn, lực cầu có xu hướng quay trở lại nhanh chóng.

Trong khi đó, tại Hà Nội, mức tăng giá nhà riêng tại một số khu vực có thể lên tới 20-30% trong thời gian qua. Cụ thể, trong quý I/2026, giá nhà riêng tại Hà Nội đã tăng lên mức khoảng 253 triệu đồng/m², tăng từ 20-30% so với mức khoảng 207 triệu đồng/m² cùng kỳ năm 2025.

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, việc thị trường chững lại về mức độ quan tâm là diễn biến có thể lý giải được, bà Ngọc Ánh cho biết. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức tăng cao này đã khiến mức độ quan tâm nhà riêng tại Thủ đô giảm khoảng 22%.

“Diễn biến trái chiều giữa hai thành phố lớn cả nước cho thấy yếu tố giá đang đóng vai trò quan trọng trong việc định hình nhu cầu. Khi giá tăng quá nhanh, ngay cả phân khúc có nhu cầu ở thực cao như nhà riêng cũng khó duy trì đà phục hồi về mức độ quan tâm”, bà Ánh nhấn mạnh.

Đánh giá về thực tế giá thị trường nhà riêng trước diễn biến nhiều căn nhà trong ngõ sâu tại Hà Nội đã có mức giá rất cao, có nơi lên đến khoảng 300-400 triệu đồng/m², ông Lê Đình Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), cho rằng mức giá hiện nay đang cao so với mặt bằng chung của thị trường.

Đồng thời, không loại trừ khả năng đã xuất hiện những yếu tố mang tính chất tâm lý đám đông, hay còn gọi là hiệu ứng FOMO, khi nhà đầu tư tập trung vào các sản phẩm có tính khan hiếm.

Tuy nhiên, nếu so sánh về giá trị sử dụng thực tế của các căn nhà trong ngõ với các loại hình nhà ở khác, đặc biệt là chung cư, ông Chung cho biết thị trường đang cho thấy một xu hướng dịch chuyển nhất định.

Khi mức giá nhà trong ngõ tăng cao trong thời gian dài, một bộ phận khách hàng có nhu cầu ở thực, vốn trước đây ưu tiên nhà đất, đang dần chuyển sang lựa chọn căn hộ chung cư. Nguyên nhân là với cùng một mức tài chính, việc sở hữu một căn hộ có thể mang lại diện tích sử dụng lớn hơn, môi trường sống thuận tiện hơn và hệ thống tiện ích đồng bộ hơn.

“Trong thời gian tới, khả năng cao giá nhà trong ngõ sẽ có sự điều chỉnh, đặc biệt khi các chính sách di dời một số trường học ra khỏi khu vực nội đô được triển khai, dẫn tới nhu cầu thuê nhà tại các khu vực này có thể giảm xuống. Hiện nay, chúng tôi nhận thấy nhu cầu mua nhà trong ngõ chủ yếu xuất phát từ hai mục đích: một là để ở, hai là để cho thuê. Khi nhu cầu cho thuê giảm, áp lực tăng giá cũng sẽ giảm theo”, ông Chung nhận định.

Ở góc độ thị trường, bà Ánh cho biết, khảo sát về tâm lý nhà đầu tư và các đơn vị hoạt động trong ngành bất động sản cho thấy, trong các loại hình nhà ở hiện nay, chung cư đang được xếp ở vị trí cao nhất trong danh mục được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới. Cụ thể, chung cư chiếm tỷ trọng 36%, tiếp theo là nhà riêng 29%, đất nền 24% và các loại hình còn lại chiếm tỷ trọng thấp hơn.

“Một điểm đáng chú ý là khi khảo sát chi tiết hơn về mục tiêu đầu tư vào chung cư, có đến 67% người được hỏi cho biết mục đích chính là để ở. Con số này cho thấy sự khác biệt so với giai đoạn trước đây, khi tỷ lệ mua để lướt sóng có thời điểm lên tới 30-40%. Hiện nay, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 4%”, bà Ánh cho biết.