Thị trường bất động sản ghi nhận sự phân hóa rõ rệt

Nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. Hồ Chí Minh đạt 81% và Hà Nội là 69%.

Người trẻ sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2025 được tổ chức ngày 9/12, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn cho biết, khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng cho thấy thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ rệt về tâm lý và hành vi của nhóm 18-44 tuổi, thể hiện qua bốn xu hướng nổi bật.

Với những người đang thuê nhà, đặc biệt là gia đình trẻ, mục tiêu sở hữu chỗ ở vẫn rất rõ ràng. Có đến 93% người đã kết hôn và có con tham gia khảo sát cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá vẫn là rào cản lớn. Nhiều người lựa chọn tăng thu nhập bằng cách làm thêm, quản lý chi tiêu chặt chẽ hơn hoặc tích lũy thông qua tiết kiệm.

Có đến 86% số người được hỏi trong nhóm nỗ lực mua nhà cho biết, họ sẵn sàng vay ngân hàng với tỷ lệ 30-50% giá trị tài sản, điều này cho thấy tư duy đòn bẩy ngày càng thực tế.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận nhu cầu sở hữu nhà trong vòng 5 năm tới tại TP. Hồ Chí Minh đạt 81%, cao hơn đáng kể so với Hà Nội (69%). Sự chênh lệch này xuất phát chủ yếu từ nguồn cung căn hộ giá thấp. Tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng chiếm 21-31% tổng nguồn cung, trong khi Hà Nội chỉ đạt khoảng 10%.

Nguồn cung giá mềm giúp người trẻ và các gia đình thu nhập trung bình tại TP. Hồ Chí Minh dễ tiếp cận nhà ở hơn, qua đó duy trì tỷ lệ nhu cầu sở hữu ở mức cao. Ngược lại, thị trường Hà Nội lại nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, với phổ giá phổ biến từ 5-10 tỷ đồng. Điều này đẩy chi phí sở hữu vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người mua, khiến nhu cầu dự định mua nhà trong tương lai giảm sút rõ rệt.

Đại diện Batdongsan.com.vn nhận định, bên cạnh nỗ lực cá nhân, việc đơn giản hóa thủ tục mua nhà ở xã hội, minh bạch điều kiện và mở rộng nguồn cung phù hợp sẽ giúp nhóm này rút ngắn quãng đường đến giấc mơ an cư.

Bốn tiêu chí cốt lõi để giữ chân khách thuê

Đối với nhóm khách thuê dài hạn, ông Long nhìn nhận đây là một tệp khách hàng mang lại cơ hội đầu tư bền vững cho mô hình bất động sản dòng tiền. Nhóm này có khả năng chi trả ổn định, với 72% dành dưới 30% thu nhập cho tiền nhà, và xu hướng gắn bó lâu dài khi 34% những người thuê nhà tham gia khảo sát cho biết sẽ thuê từ 3 năm trở lên.

Bốn tiêu chí cốt lõi để thu hút và giữ chân nhóm này được chuyên gia khuyến nghị gồm: chất lượng nhà ở, tiện ích, vị trí, diện tích và khu dân xung quanh. Khi đầu tư nghiêm túc vào chất lượng sống thay vì chỉ cung cấp một “chỗ để ở”, nhà đầu tư có thể xây dựng danh mục cho thuê ổn định, ít biến động và tạo dòng tiền dài hạn.

Phân tích về nhóm người trẻ đã sở hữu bất động sản đầu tiên, theo ông Long, nhóm người trẻ này cho thấy bức tranh điển hình của sự tích lũy có kế hoạch. Họ chủ yếu trong độ tuổi 35-44 (75%), phần lớn đã lập gia đình và có con (88%). Ở lần mua đầu, 76% lựa chọn mua để ở và gần một nửa không phải vay ngân hàng nhờ chuẩn bị được nguồn vốn đủ lớn.

Với nhóm này, một điểm đáng chú ý là động lực nâng cấp chỗ ở và mở rộng tài sản rất mạnh. Theo đó, 85% cho biết sẽ mua thêm hoặc đầu tư trong 5 năm tới, trong đó ưu tiên vẫn nghiêng về đất nền .

Với những người đã sở hữu bất động sản nhưng không còn mua thêm đang thể hiện rõ xu hướng “dịch chuyển an toàn”, đưa dòng tiền sang các kênh truyền thống như vàng (82%) và gửi tiết kiệm (77%). Theo chuyên gia, đây là lựa chọn mang tính phòng thủ, phản ánh tâm lý thận trọng và ưu tiên bảo toàn vốn.

Kênh chứng khoán (51% lựa chọn) và trái phiếu (38%) tuy vẫn hiện diện trong danh mục nhưng không phải kênh được ưu tiên hàng đầu.

Cuối cùng, với nhóm thừa kế nhà đất, khảo sát cho thấy, dù sở hữu sẵn nhà đất thừa kế, phần lớn là nhà riêng (38%) và đất nền (29%), nhóm này vẫn duy trì nhu cầu mạnh mẽ với thị trường. Khảo sát cho thấy 80% đáp viên dự định mua thêm bất động sản trong 5 năm tới, chủ yếu để nâng cấp chỗ ở và mở rộng đầu tư.

Theo ông Long, lợi thế ban đầu không làm cho nhóm thừa kế trở nên thụ động, ngược lại, họ tiếp tục tích lũy và khai thác tài sản, từ nâng cấp giá trị nhà đất đến đầu tư cho thuê. Điều này cho thấy sức cầu trên thị trường vẫn rất bền vững và lan tỏa.