Giao dịch condotel, biệt thự du lịch có thể phục hồi rõ nét từ năm 2028

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về thực trạng nguồn cung căn hộ du lịch (condotel) hiện nay, đặc biệt là khả năng đáp ứng nhu cầu lưu trú khi lượng khách du lịch tiếp tục gia tăng?

TS. Nguyễn Văn Đính: Theo kết quả nghiên cứu, thống kê của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, chúng tôi xác định trên cả nước hiện có 146.438 sản phẩm căn hộ du lịch, hay còn gọi là condotel. Đây là những sản phẩm có khả năng cung cấp dịch vụ lưu trú chất lượng cho khách du lịch.

Tuy nhiên, xét trên phạm vi cả nước, số lượng sản phẩm căn hộ du lịch hiện nay vẫn còn hạn chế so với nhu cầu.

Theo tính toán của chúng tôi, với 146.438 sản phẩm, con số này chưa đáp ứng được một nửa nhu cầu phát sinh thực tế.

Nếu so với mục tiêu phát triển du lịch đến năm 2030 theo Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 22/8/2026 của Bộ Chính trị, khoảng cách còn rất lớn.

Nghị quyết đặt mục tiêu đến năm 2030 đón 45–50 triệu lượt khách quốc tế, 160 triệu lượt khách nội địa và đạt khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú du lịch.

Trong khi đó, năm 2025, Việt Nam đã đón khoảng 21 triệu lượt khách quốc tế và 130 triệu lượt khách nội địa. Trong 9 tháng đầu năm 2026, lượng khách quốc tế đã đạt gần 20 triệu lượt. Tôi cho rằng, cả năm 2026, Việt Nam có thể đạt khoảng 25 triệu lượt khách quốc tế.

Với kết quả đó, chúng tôi đánh giá các chỉ tiêu phát triển du lịch đến năm 2030 có tính khả thi và tính hiện thực cao.

Vấn đề đặt ra là hệ thống cơ sở lưu trú phải được phát triển tương ứng với tốc độ tăng trưởng khách du lịch. Đây là khối lượng công việc rất lớn đối với ngành du lịch và thị trường bất động sản du lịch trong những năm tới.

Phóng viên: Bên cạnh hạn chế về nguồn cung, ông nhìn nhận thế nào về chất lượng hạ tầng du lịch và những mô hình phát triển đang cho thấy hiệu quả?

TS. Nguyễn Văn Đính: Việt Nam có nguồn tài nguyên du lịch rất phong phú, từ biển, rừng núi, cao nguyên đến các giá trị văn hóa, lịch sử. Chúng ta có hơn 3.000 km bờ biển cùng nhiều hệ sinh thái tự nhiên và văn hóa đặc sắc.

Tuy nhiên, việc khai thác tại nhiều nơi vẫn mang tính cục bộ, thiếu liên kết vùng, dẫn đến hiệu quả chưa cao.

Tôi lấy ví dụ ở khu vực miền Trung, trước đây có Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế. Quảng Bình có hệ sinh thái hang động nổi tiếng, Huế có hệ thống di sản văn hóa, lịch sử đặc sắc, còn Quảng Trị có nhiều di tích gắn với lịch sử chiến tranh.

Nếu những giá trị này được liên kết với nhau, chúng ta có thể tạo ra những sản phẩm du lịch hấp dẫn hơn. Nhưng trước đây, mỗi địa phương chủ yếu tập trung thu hút khách về địa phương mình. Khách đến tham quan rồi lại đi, khả năng giữ chân khách và nâng cao chất lượng phục vụ còn hạn chế.

Hay tại Bình Định trước đây, nơi có biển, rừng núi, các giá trị văn hóa Chăm, ẩm thực và nhiều sản phẩm đặc trưng, nhưng sự liên kết giữa các giá trị du lịch chưa thực sự tốt. Khách chủ yếu đến tắm biển, nghỉ dưỡng, thưởng thức hải sản rồi rời đi.

Tất nhiên, bên cạnh những hạn chế, chúng tôi cũng ghi nhận đã xuất hiện những điểm sáng tại một số địa phương.

Trong thời gian qua, đã hình thành những thành phố du lịch, đại đô thị du lịch có quy mô từ vài trăm đến hàng nghìn ha, tạo ra các vùng động lực phát triển.

Tại những khu vực này, hạ tầng, môi trường, cảnh quan và hệ thống dịch vụ được đầu tư đồng bộ hơn. Đặc biệt, một số khu du lịch được phát triển theo mô hình tích hợp nhiều dịch vụ trong cùng một không gian, hay còn gọi là all-in-one.

Những mô hình này đã thu hút khách đến và giữ chân khách lưu lại nhiều ngày hơn. Đây là hướng phát triển mà chúng tôi đánh giá có hiệu quả.

Phóng viên: Từ thực trạng đó, ông dự báo thị trường bất động sản du lịch sẽ chuyển biến như thế nào đến năm 2030, nhất là về nguồn cung, giá thuê và giao dịch?

TS. Nguyễn Văn Đính: Chúng tôi cho rằng, thị trường bất động sản du lịch đang có một số điều kiện thuận lợi.

Trước hết, kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng mạnh và khá ổn định. Các hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch đã bắt đầu được quan tâm trở lại và có những dấu hiệu khởi động tích cực.

Giao dịch, một số sản phẩm bất động sản du lịch như condotel, shophouse, biệt thự du lịch đang có dấu hiệu phục hồi. Ảnh: Thu Hiền

Về thể chế, những điểm nghẽn trước đây đang từng bước được xem xét tháo gỡ. Theo thông tin chúng tôi nắm được, chính sách tín dụng đối với bất động sản du lịch cũng đang có những điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn.

Bên cạnh đó, Nhà nước đang thúc đẩy đầu tư công, phát triển các công trình giao thông, đặc biệt là những tuyến giao thông chất lượng cao, giao thông tốc độ nhanh và hạ tầng kết nối vùng.

Đây là những yếu tố có tác động tích cực đến khả năng phát triển các khu du lịch.

Tuy nhiên, đối với hệ thống cơ sở lưu trú, chúng tôi cho rằng thị trường vẫn còn những khó khăn nhất định. Các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản du lịch mới đang từng bước được tháo gỡ nên hoạt động đầu tư phát triển chưa thể bứt tốc ngay.

Trong khi đó, lượng khách du lịch tiếp tục tăng. Vì vậy, tình trạng khan hiếm buồng phòng có thể xuất hiện nhiều hơn, đặc biệt tại những khu du lịch chất lượng cao.

Với mục tiêu đạt khoảng 1,5 triệu buồng lưu trú đến năm 2030, khối lượng cơ sở lưu trú cần phát triển thêm là rất lớn. Chúng tôi cho rằng, trong những năm 2027-2028, nguồn cung chưa thể ngay lập tức đáp ứng đầy đủ nhu cầu tăng trưởng khách du lịch.

Đây vừa là thách thức đối với ngành du lịch, vừa mở ra cơ hội cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch.

Về giá thuê, chúng tôi đánh giá mặt bằng giá thuê buồng phòng có xu hướng ổn định và tăng nhẹ hằng năm khi thị trường du lịch ngày càng sôi động.

Đối với giao dịch, một số sản phẩm bất động sản du lịch như condotel, shophouse, biệt thự du lịch đang có dấu hiệu phục hồi. Chúng tôi dự báo đến giai đoạn 2027–2028, đặc biệt là năm 2028, khi kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh hơn, hoạt động giao dịch các sản phẩm này có thể phục hồi rõ nét.

Phóng viên: Ông có thể phân tích rõ hơn về nhóm khách hàng mục tiêu và dư địa khai thác căn hộ du lịch trong những năm tới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Theo đánh giá của chúng tôi, nhóm khách quốc tế có khả năng sử dụng sản phẩm căn hộ du lịch có thể đạt quy mô khoảng 30-40 triệu lượt.

Đối với khách nội địa, số lượng người có thu nhập cao, có khả năng chi trả cho dịch vụ du lịch chất lượng cao ngày càng tăng.

Chúng tôi đánh giá nhóm khách nội địa có khả năng sử dụng sản phẩm lưu trú cao cấp có thể chiếm khoảng 30% tổng lượng khách. Nếu quy mô khách nội địa đạt 160 triệu lượt mỗi năm thì nhóm khách hàng này có thể tương ứng khoảng 40-50 triệu lượt.

Trong khi đó, theo tính toán của chúng tôi, nguồn cung condotel hiện nay mới đáp ứng khoảng một phần ba nhu cầu của nhóm khách hàng mục tiêu.

Điều đó cho thấy thị trường căn hộ du lịch vẫn còn dư địa phát triển rất lớn. Những sản phẩm có chất lượng tốt, được đầu tư đồng bộ và khai thác hiệu quả có thể trở thành sản phẩm có giá trị trên thị trường.

Tuy nhiên, khả năng khai thác còn phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ và thời gian lưu trú của du khách.

Qua nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy tại những khu du lịch có ít dịch vụ, hạ tầng hạn chế, khách thường chỉ lưu lại khoảng một ngày. Những nơi có dịch vụ chất lượng và đa dạng hơn có thể giữ chân khách khoảng hai ngày.

Đối với các khu du lịch nằm trong vùng được quy hoạch, đầu tư bài bản, thời gian lưu trú có thể trên hai ngày. Còn những vùng có kết nối thuận tiện với các điểm du lịch xung quanh có thể giữ chân khách trên ba ngày.

Do đó, khách du lịch ngày càng quan tâm đến hệ sinh thái tự nhiên, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, vui chơi giải trí, thể thao, mua sắm, khả năng tổ chức hội nghị, sự kiện và kết nối giao thông thuận tiện.

Đây là những yếu tố quan trọng đối với khả năng thu hút khách, kéo dài thời gian lưu trú và khai thác căn hộ du lịch.

Phóng viên: Để tận dụng dư địa thị trường và nâng cao hiệu quả khai thác bất động sản du lịch trong chu kỳ mới, ông có những kiến nghị gì đối với cơ quan quản lý và doanh nghiệp?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trước hết, đối với cơ quan quản lý nhà nước, chúng tôi kiến nghị đẩy nhanh đầu tư, nâng cao chất lượng hạ tầng tại các vùng kinh tế, đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối vùng.

Đồng thời, cần tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách để cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch.

Một số nội dung tháo gỡ vướng mắc đã được nghiên cứu, xem xét và đưa vào các dự thảo luật. Chúng tôi mong muốn những nội dung này sớm được xem xét, thông qua để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần phát huy mạnh mẽ vai trò kiến tạo, thiết kế và dẫn dắt sự hình thành thị trường du lịch quốc gia chuyên nghiệp.

Đối với chính quyền địa phương, chúng tôi cho rằng cần đặc biệt quan tâm công tác quy hoạch, đánh giá đầy đủ lợi thế, tiềm năng và năng lực phát triển du lịch để xây dựng quy hoạch phù hợp, phát huy tốt nhất những lợi thế sẵn có.

Đối với doanh nghiệp, cần ưu tiên phát triển các khu du lịch theo mô hình tích hợp, đáp ứng đa dạng nhu cầu của du khách, từ lưu trú, nghỉ dưỡng đến vui chơi, giải trí, chăm sóc sức khỏe, thể thao và mua sắm.

Đặc biệt, các doanh nghiệp nhỏ và vừa nếu không đủ điều kiện tự đầu tư toàn bộ hệ thống dịch vụ thì cần tăng cường hợp tác, phối hợp với những doanh nghiệp khác để hình thành hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.

Cùng với đó, doanh nghiệp phải chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ, đầu tư hệ thống tiện ích đạt chuẩn và tăng cường phối hợp xây dựng, nâng tầm thương hiệu du lịch quốc gia.

Chúng tôi cho rằng đây cũng là trách nhiệm của cộng đồng doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực du lịch và bất động sản du lịch.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn ông!