Bất động sản công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê tiếp tục tăng

Thị trường bất động sản công nghiệp quý III/2026 duy trì tỷ lệ lấp đầy cao tại cả hai miền. Ảnh: Internet

Tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê khu công nghiệp tăng 5-10%

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục ghi nhận hoạt động đầu tư, phát triển dự án và nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất trong quý III/2026. Cùng với việc bổ sung nguồn cung, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi giá thuê tiếp tục tăng so với năm trước.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước có gần 1.600 khu công nghiệp và cụm công nghiệp đã được thành lập, trong đó hơn 1.050 khu, cụm đã đi vào hoạt động. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại miền Bắc đạt 85%, trong khi miền Nam đạt 92%.

Về giá thuê, VARS ghi nhận giá thuê khu công nghiệp tăng 5-10% so với năm 2025. Báo cáo đánh giá mức tăng này tương đối ổn định trong bối cảnh nguồn cung liên tục được bổ sung và hoạt động thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp diễn.

Đối với cụm công nghiệp, giá thuê tăng 10-20% so với cùng kỳ. Theo VARS, hạ tầng giao thông liên vùng là một trong những yếu tố thúc đẩy mức tăng giá thuê tại phân khúc này.

Bên cạnh đó, các cụm công nghiệp thu hút cả vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và vốn đầu tư trong nước nhờ khả năng chia lô nhỏ, ưu đãi thuế thu nhập và thời gian triển khai nhanh.

Đánh giá về sức hút đầu tư, VARS cho rằng Việt Nam tiếp tục là điểm đến chiến lược của các nhà đầu tư nước ngoài nhờ sự ổn định chính trị, mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng và vị trí thuận lợi trong chuỗi sản xuất, cung ứng khu vực.

Theo đó, trong lĩnh vực công nghệ cao, Samsung quyết định đầu tư thêm 1,87 tỷ USD để sản xuất chất nền bán dẫn, cùng với hoạt động đăng ký đầu tư sản xuất, nghiên cứu và phát triển của nhiều tập đoàn công nghệ.

Hoạt động phát triển nguồn cung bất động sản công nghiệp cũng diễn ra tại nhiều địa phương trong quý III/2026.

Theo danh mục dự án được VARS tổng hợp, Khu công nghiệp Trần Đề tại Cần Thơ, quy mô 160 ha ghi nhận hoạt động mới trong quý.

Các khu công nghiệp khởi công gồm Thịnh Minh tại Phú Thọ, quy mô 420 ha; Thượng Đình tại Thái Nguyên, 128,18 ha; Tây Giang tại Gia Lai, 300 ha; Phú Xuân và Phú Xuân 1 tại Lào Cai, lần lượt 300 ha và 200 ha; Văn Giang giai đoạn 1 tại Hưng Yên, 203,5 ha; Quế Võ III phân khu 2 tại Bắc Ninh, 208,54 ha.

Ở phân khúc cụm công nghiệp, báo cáo ghi nhận các dự án khởi công tại nhiều địa phương như Phú Thịnh 3 tại Lào Cai, Xuân Tiến II tại Ninh Bình, Tân Trào và Thăng Long tại Hải Phòng, Ngọc Châu tại Bắc Ninh, Na Dương 3 tại Lạng Sơn, Mang Yang số 2 tại Gia Lai, Thịnh Minh 1 tại Phú Thọ và Thạnh Tân tại Đồng Tháp.

Đối với kho xưởng và logistics, VARS ghi nhận Kho đa chức năng APSC - Transimex đi vào hoạt động trong quý. Một số dự án được liệt kê trong nhóm khởi công gồm TBS Logistics - Kho 9 và Kho 10, DHL North Logistics Campus, SLP Park Nam Thuận, KCN Việt Nam Sóng Thần 3 và BW - Detmold.

Theo đánh giá của VARS. công nghiệp và logistics tiếp tục là động lực tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản, với tỷ lệ lấp đầy trung bình gần 90%, giá thuê duy trì tăng trưởng dương và nhiều dự án khu công nghiệp, trung tâm logistics được khởi công hoặc đưa vào vận hành.

Nhà xưởng xây sẵn miền Bắc ghi nhận diện tích hấp thụ kỷ lục

Tại thị trường miền Bắc, số liệu nghiên cứu của CBRE trong quý III/2026 ghi nhận những chuyển biến tích cực ở cả phân khúc đất khu công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Theo CBRE, thị trường công nghiệp cấp 1 miền Bắc ghi nhận khoảng 500.000 m2 diện tích hấp thụ mới đối với nhà xưởng xây sẵn trong quý III/2026, đạt mức kỷ lục. Tỷ lệ lấp đầy trung bình của phân khúc này đạt 90,2%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý trước.

CBRE cho biết sự mở rộng của các nhà sản xuất điện tử trong làn sóng đầu tư vào trí tuệ nhân tạo (AI) và trung tâm dữ liệu là động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng xây sẵn trong quý.

Đối với nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 89,2%, tăng 3,9 điểm phần trăm so với quý trước. Khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp logistics cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba (3PL) phục vụ sản xuất và các doanh nghiệp thực phẩm thuê kho để lưu trữ hàng hóa cuối năm.

Về nguồn cung, khoảng 250.000 m2 nhà xưởng xây sẵn được bổ sung trong quý, bao gồm một số dự án chuyển đổi công năng từ kho sang xưởng. Trong khi đó, nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng thêm khoảng 13.000 m2.

Ở phân khúc đất khu công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 miền Bắc đạt hơn 101 ha, tăng 30,1% so với cùng kỳ năm trước.

Giá thuê trung bình đạt khoảng 144 USD/m2 cho kỳ hạn thuê còn lại, tăng 0,8% so với cùng kỳ. CBRE ghi nhận mức tăng giá thuê đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn 2020–2023, trong bối cảnh nhiều khu công nghiệp mới đang được lên kế hoạch triển khai tại các địa phương.

Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp tại thị trường này đạt 81,7%, tăng 0,4 điểm phần trăm theo quý và 3,5 điểm phần trăm theo năm.

CBRE cũng ghi nhận các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, Foxconn và Wistron tiếp tục công bố những dự án mở rộng tại Việt Nam, tạo động lực phát triển cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Về triển vọng, đơn vị này dự báo từ cuối năm 2026 đến năm 2028, thị trường sẽ có thêm khoảng 2.700-3.200 ha đất công nghiệp và 1,7-2 triệu m2 nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, bổ sung lựa chọn cho khách thuê.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội nhận định làn sóng đầu tư toàn cầu vào AI, trung tâm dữ liệu, bán dẫn và các ngành công nghệ cao được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy nguồn vốn FDI vào Việt Nam.

Các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn cùng hệ sinh thái nhà cung cấp và doanh nghiệp hỗ trợ dự kiến đẩy mạnh mở rộng sản xuất trong những năm tới, tạo động lực cho nhu cầu bất động sản công nghiệp.

Tuy nhiên, theo bà Nguyễn Hoài An, để nâng cao khả năng thu hút các dự án có giá trị gia tăng cao, Việt Nam cần tiếp tục tăng cường năng lực hạ tầng điện, logistics và giao thông, đồng thời phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao và hoàn thiện các điều kiện hỗ trợ ngành công nghệ tiên tiến.