Siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh và cuộc dịch chuyển giá trị trên thị trường bất động sản

Không gian đô thị TP. Hồ Chí Minh đang mở rộng với cấu trúc phát triển đa cực, đa trung tâm. Ảnh: Thu Dịu

Từ một trung tâm đến cấu trúc đa cực

Thông tin tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội” diễn ra ngày 25/8 do TheLEADER tổ chức, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho biết, sự tích hợp không gian giữa TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành một không gian đô thị rộng khoảng 6.700 km2, với quy mô dân số hơn 14 triệu người.

Theo GS.TS Nguyễn Đức Thuận, giá trị của không gian mới không chỉ nằm ở quy mô mà ở khả năng hội tụ các lợi thế về công nghiệp và sản xuất công nghệ cao, cảng biển nước sâu, logistics quốc tế, tài chính - dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao. Một siêu đô thị không thể được tạo nên chỉ bằng việc ghép 3 địa phương thành một không gian lớn hơn, mà phải kết nối các nguồn lực thành một chỉnh thể, tạo ra giá trị lớn hơn phép cộng của từng địa phương.

Từ đó, TP. Hồ Chí Minh cần tổ chức không gian theo hướng đa cực, đa trung tâm, thay cho mô hình “một trung tâm - nhiều vùng ven”. Các cực phát triển cần có vai trò rõ ràng như tài chính, công nghiệp, đổi mới sáng tạo, logistics, cảng biển hay du lịch, đồng thời tạo sự liên kết thay vì phát triển phân mảnh.

Hạ tầng được xem là yếu tố quan trọng trong cấu trúc này. Metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển, sân bay tạo thành “hệ tuần hoàn” của siêu đô thị. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; không gian đô thị phải được tổ chức xoay quanh hạ tầng, trong đó mô hình TOD có thể biến các nhà ga, đầu mối giao thông thành trung tâm tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng.

Từ góc nhìn bất động sản, “siêu cơ hội” không đồng nghĩa với sốt đất hay đầu cơ ngắn hạn. Với quy hoạch có tầm nhìn 100 năm, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần nhìn không gian phát triển trong mối quan hệ với dòng vốn, tri thức, hạ tầng, dân cư, việc làm và các cực kinh tế. Câu hỏi quan trọng không chỉ là “đâu là điểm nóng hôm nay?”, mà là “đâu sẽ là trung tâm tạo giá trị của ngày mai?”.

Các diễn giả chia sẻ tại Diễn đàn. Ảnh: BTC

Cơ hội lớn đòi hỏi năng lực mới

Nếu cấu trúc không gian mới mở ra những lợi thế mới, bài toán tiếp theo là biến những lợi thế đó thành sức mạnh thực tế. PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, cơ hội càng lớn thì thách thức càng lớn, bởi những tiềm năng của TP. Hồ Chí Minh lâu nay vẫn chưa được khai thác tương xứng.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, một TP. Hồ Chí Minh được tổ hợp từ 3 địa phương và cùng lúc bước vào một thời đại có những chuyển động mạnh sẽ phải giải quyết những bài toán mới về tính chất và trình độ. Vì vậy, bên cạnh những năng lực sẵn có, Thành phố cần tạo ra những năng lực mới, thậm chí bỏ qua những năng lực cũ không còn phù hợp để đáp ứng yêu cầu cạnh tranh trong bối cảnh mới.

Một trong những điều kiện quan trọng là thể chế. PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá việc Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị tạo cơ sở để giải phóng các năng lực của TP. Hồ Chí Minh, trao thêm quyền chủ động và điều kiện triển khai những mô hình phù hợp với một đô thị tiên phong, mở cửa và hội nhập. Cùng với đó, điều chỉnh quy hoạch có thể mở ra không gian phát triển mới về phạm vi, cấu trúc và trình độ.

Ở góc nhìn quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity cho rằng, cần lựa chọn những dự án và hạ tầng có tác động tốt nhất đến nền kinh tế, thay vì đầu tư dàn trải. Các cực tăng trưởng cũng cần được nhìn trong mối liên hệ với nhau. Chẳng hạn, Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ, Cái Mép - Thị Vải và Cần Giờ trong một tổng thể gắn với không gian biển chung; đồng thời đặt hạ tầng logistics Bắc - Nam trong mối liên hệ giữa vùng sản xuất ở Bình Dương, sân bay Long Thành và các khu vực cảng phía Nam.

Với quy hoạch có tầm nhìn 100 năm, ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng, không nên làm quá chi tiết bởi không ai có khả năng dự báo chính xác một thế kỷ tới. Điều cần thiết là một khung phát triển chiến lược, tập trung vào những lựa chọn lớn và để không gian cho các bước triển khai tiếp theo. Sau khi có khung quy hoạch, câu hỏi quan trọng là làm gì trước, làm gì sau và làm thế nào để biến định hướng thành kết quả cụ thể.

Nguồn lực cũng là điều kiện quyết định. Với nhu cầu đầu tư hạ tầng lớn, TP. Hồ Chí Minh không thể chỉ dựa vào nguồn vốn trong nước mà cần huy động vốn ngoại. Muốn thu hút nguồn vốn này, Thành phố phải tạo dựng niềm tin thông qua cải cách thể chế, sự ổn định chính sách, sự trong sạch của bộ máy và môi trường thuận lợi cho doanh nghiệp có uy tín tham gia.

Như vậy, không gian mới chỉ thực sự tạo ra giá trị khi đi cùng năng lực mới, thể chế phù hợp, hạ tầng được ưu tiên đúng và khả năng huy động nguồn lực. Với bất động sản, trọng tâm vì thế không chỉ là không gian được mở rộng đến đâu, mà những cực kinh tế nào có khả năng tạo ra giá trị thực và được kết nối bằng hạ tầng, nguồn lực như thế nào.