 |
| Nhà đầu tư tìm hiểu về một dự án được mở bán tại TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Thu Dịu |
Dòng tiền tìm vùng động lực mới
Dòng tiền đầu tư bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh đang có xu hướng mở rộng khỏi khu vực lõi, bám theo các trục hạ tầng và không gian đô thị mới. Theo ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, sự dịch chuyển này không đơn thuần là thay đổi địa điểm đầu tư mà phản ánh quá trình phân bổ lại dòng vốn khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm.
Cùng với sự phát triển của các tuyến vành đai, cao tốc, metro và mạng lưới giao thông liên vùng, cách nhà đầu tư đánh giá vị trí bất động sản cũng thay đổi. Nếu trước đây khoảng cách đến khu vực trung tâm là một trong những tiêu chí quan trọng, thì hiện nay, thời gian kết nối thực tế ngày càng được coi trọng. Hạ tầng được cải thiện giúp rút ngắn thời gian di chuyển, qua đó mở rộng phạm vi lựa chọn và tạo điều kiện cho các khu vực vệ tinh hình thành những động lực tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, hạ tầng chỉ có thể mở đường cho dòng tiền, còn khả năng hình thành giá trị lâu dài phụ thuộc vào sức sống thực của khu vực. Theo ông Nguyễn Thái Bình, một dự án nằm gần cao tốc, metro hay sân bay chưa đủ để bảo đảm thành công nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, tiện ích, dịch vụ và cộng đồng cư dân. Các khu đô thị mới muốn thoát khỏi trạng thái “vùng ven” phải đồng thời tạo ra không gian sống, việc làm và hoạt động kinh tế thực chất.
Từ góc độ nhu cầu thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, dư địa của thị trường vẫn rất lớn khi nhu cầu nhà ở thực chưa được đáp ứng. Khảo sát tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy khoảng 974.000 người có nhu cầu thực về nhà ở xã hội. Tại một dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, dù chỉ cung ứng 750 căn hộ trong tổng số 1.225 căn, dự án đã nhận tới 15.000 hồ sơ đăng ký.
Những con số này cho thấy bài toán của thị trường không chỉ nằm ở việc mở rộng không gian phát triển, mà còn ở khả năng đưa sản phẩm đến đúng nơi có nhu cầu. Hạ tầng có thể tạo ra vùng động lực mới, nhưng để dòng tiền thực sự tìm đến, khu vực đó phải có khả năng thu hút cư dân và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
 |
| Thị trường bất động sản đang tạo ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư có nhu cầu thực. Ảnh: Hoàng Lê |
Cơ hội cho nhu cầu thực
Nhu cầu nhà ở lớn nhưng khả năng hấp thụ thị trường chưa tương xứng cho thấy vấn đề không còn nằm đơn thuần ở thiếu nguồn cung. Theo ông Lê Hoàng Châu, trong 7 tháng đầu năm 2026, TP. Hồ Chí Minh có 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, cung ứng hơn 27.000 căn hộ. Nguồn cung cải thiện đáng kể, nhưng sức hấp thụ vẫn thấp khi người mua thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu thanh khoản.
Theo đó, doanh nghiệp cần chuyển hướng sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê giá hợp lý, đưa sản phẩm về gần hơn với khả năng chi trả của người dân. Đây cũng là hướng để nguồn cung mới thực sự gặp được nhu cầu đang hiện hữu trên thị trường.
Bên cạnh đó, tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản EXIMRS cho rằng, nhà đầu tư ngày càng khắt khe với pháp lý, đồng thời ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định.
Như vậy, lợi thế của một sản phẩm không còn nằm chủ yếu ở câu chuyện kỳ vọng tăng giá, mà ở những giá trị có thể kiểm chứng như pháp lý, mức giá, khả năng sử dụng và khai thác. Những dự án có giá bán tiệm cận giá trị thực, đáp ứng nhu cầu ở hoặc tạo được dòng tiền sẽ có khả năng thu hút vốn tốt hơn trong bối cảnh nhà đầu tư thận trọng.
Trong khi đó, áp lực chi phí đầu vào và lãi suất cũng đang tạo ra lợi thế cho nhóm khách hàng có sẵn dòng tiền. Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, các chủ đầu tư đang tăng cường hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Những người có nguồn tiền tự có và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ có nhiều dư địa hơn để lựa chọn sản phẩm trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.
Tuy nhiên, để dòng tiền quay trở lại, chính sách tài chính không thể thay thế giá trị sản phẩm. Doanh nghiệp cần định giá phù hợp ngay từ đầu, kiểm soát chất lượng và tạo ra những sản phẩm có khả năng đáp ứng nhu cầu ở, cho thuê hoặc khai thác thực tế. Đây cũng là cách bền vững hơn để kích hoạt thanh khoản thay vì dựa vào các chương trình khuyến mãi ngắn hạn.
Thực tế tại phân khúc nhà ở xã hội cho thấy bài toán giá và chất lượng hoàn toàn có thể được giải đồng thời. Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng một dự án nhà ở xã hội tại phường Đông Hưng Thuận có 750 căn, được nâng cao chất lượng xây dựng và vận hành, trong khi giá bán chỉ khoảng 19,5-19,9 triệu đồng/m2. Khi sản phẩm vừa phù hợp khả năng chi trả vừa bảo đảm chất lượng sống, nhu cầu thị trường có cơ sở chuyển hóa thành sức mua thực tế.
Dòng tiền có thể dịch chuyển theo hạ tầng, nhưng chỉ ở lại nơi có giá trị thực. Đây sẽ là phép thử quan trọng của thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.
