 |
| Trong quý II/2026, tại Hà Nội, công suất căn hộ dịch vụ đạt trên 80%, với hơn 6.500 căn tại 67 dự án. Ảnh: Thu Hiền |
Thị trường nhà ở Việt Nam lâu nay chủ yếu phát triển theo hướng xây dựng sản phẩm để bán. Tuy nhiên, khi giá nhà tại các đô thị lớn tăng cao, khả năng sở hữu nhà của một bộ phận người dân ngày càng khó khăn, việc phát triển nguồn cung cho thuê đang được chú trọng hơn.
Tại Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030, Chính phủ xác định bên cạnh nhà ở để bán, nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược, dài hạn cho số đông người dân. Chính phủ ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là chung cư cho thuê có hạ tầng đồng bộ tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng.
Giai đoạn 2026-2030, chỉ tiêu phát triển nhà ở cho thuê trên cả nước là hơn 191.000 căn. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh được giao 52.000 căn, Hà Nội 10.240 căn. Các địa phương cũng được yêu cầu nghiên cứu tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua và giảm tỷ lệ nhà ở xã hội để bán.
Trong khi chính sách hướng tới mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê, thị trường thương mại cũng ghi nhận nhu cầu thuê tương đối rõ tại hai đô thị lớn. Theo Savills, trong quý II/2026, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 7.000 căn hộ dịch vụ, công suất đạt 84%, giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m2/tháng.
Tại Hà Nội, công suất căn hộ dịch vụ đạt trên 80%, với hơn 6.500 căn tại 67 dự án. Nhu cầu được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, khách thuê nước ngoài và sự phát triển của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Nhà ở cho thuê trong định hướng chính sách và các sản phẩm cho thuê thương mại có đối tượng, cơ chế phát triển khác nhau. Tuy nhiên, những diễn biến này cho thấy nhu cầu về các lựa chọn nhà ở ngoài hình thức sở hữu đang ngày càng rõ hơn, tạo cơ sở để thị trường phát triển đa dạng hơn bên cạnh mô hình xây dựng nhà ở để bán.
Ở góc độ đầu tư thương mại, nhóm bất động sản nhà ở tạo dòng tiền (living sector), bao gồm các mô hình nhà ở cho thuê và lưu trú dài hạn, đang thu hút sự quan tâm tại châu Á - Thái Bình Dương. Theo Savills, cùng với việc lựa chọn loại hình tài sản, cách thức tham gia thị trường đang trở thành một phần quan trọng trong chiến lược của nhà đầu tư.
Hướng thứ nhất là tái định vị tài sản hiện hữu. Khách sạn, văn phòng hoặc những bất động sản khai thác chưa hiệu quả có thể được xem xét chuyển đổi sang các mô hình cho thuê, lưu trú dài hạn nếu phù hợp về vị trí, kết cấu công trình và đáp ứng yêu cầu pháp lý. Với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, cách làm này có thể giúp tận dụng tài sản hiện có, nhưng hiệu quả còn phụ thuộc vào chi phí cải tạo và khả năng chuyển đổi công năng.
Hướng thứ hai là phát triển dự án ngay từ đầu để cho thuê và nắm giữ dài hạn, thường được gọi là build-to-rent (BTR). Khác với phát triển nhà ở để bán, mô hình này đòi hỏi nhà đầu tư tính toán hiệu quả trong toàn bộ vòng đời tài sản, từ thiết kế, tiện ích, cơ cấu căn hộ đến giá thuê, công suất và chi phí vận hành. Mô hình có thể được xem xét tại những khu vực có nhu cầu thuê ổn định, tập trung chuyên gia, người lao động hoặc các khu vực phát triển theo những trung tâm kinh tế mới.
Một hướng khác là đầu tư vào nền tảng vận hành thay vì chỉ tập trung vào từng tài sản riêng lẻ. Đây là yếu tố đáng chú ý tại Việt Nam khi thị trường cho thuê còn phân mảnh. Các đơn vị có khả năng quản lý danh mục, kiểm soát chi phí, ứng dụng công nghệ và duy trì chất lượng dịch vụ có thể góp phần hình thành thị trường cho thuê chuyên nghiệp hơn.
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định, nhu cầu đối với sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp đang xuất hiện rõ hơn tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh. Theo ông, khi đánh giá một cơ hội đầu tư, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá trị tài sản mà còn phải tính đến cách vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền dài hạn.
Sự phát triển của nhà ở cho thuê không thay thế mô hình nhà ở để bán. Tuy nhiên, khi nhu cầu thuê ngày càng được chú ý cả trong định hướng chính sách và trên thị trường, việc nắm giữ, vận hành tài sản để tạo nguồn thu dài hạn có thể mở thêm một hướng phát triển cho thị trường nhà ở Việt Nam.
