TOD thúc đẩy giá trị gia tăng những công trình xung quanh nhà ga

Bất động sản lân cận nhà ga metro sẽ có những lợi thế lớn. Ảnh: T.H

Công trình xung quanh nhà ga tạo giá trị lớn

Phát triển theo mô hình TOD không chỉ dừng ở việc xây dựng nhà ga và kết nối giao thông. Giá trị lớn hơn nằm ở khả năng tạo ra những không gian đô thị mới, gia tăng giá trị đất đai, thúc đẩy hoạt động kinh doanh, đồng thời nâng cao giá trị sử dụng, giá trị xã hội và môi trường cho cộng đồng.

Chia sẻ tại hội thảo trong khuôn khổ Triển lãm Nội thất và Xây dựng Việt Nam mới đây, các chuyên gia đã nêu nhiều kinh nghiệm quốc tế trong phát triển không gian xung quanh TOD, cũng như những góc nhìn về tương lai TOD tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo các chuyên gia, khi nói đến giá trị gia tăng của TOD, không nên chỉ nhìn ở giá trị kinh tế. Giá trị được tạo ra còn nằm ở giá trị sử dụng, giá trị đất đai, giá trị xã hội và môi trường.

Một hệ thống giao thông công cộng được kết nối với công viên, trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở và các tiện ích đô thị có thể giúp người dân giảm áp lực đi lại, tiếp cận thuận tiện hơn với các dịch vụ và tận hưởng một cuộc sống đáng sống hơn.

Ông Lan Ralph, Chủ nhiệm đề án cao cấp, Trưởng văn phòng thiết kế đô thị SOM, cho biết, kinh nghiệm quốc tế cho thấy những công trình được xây dựng xung quanh khu vực TOD có thể tạo ra giá trị vượt xa phạm vi của một công trình đơn lẻ.

Ông dẫn chứng trường hợp thiết kế khu vực Punggol tại Singapore, trong đó tích hợp quan điểm thiết kế mô hình TOD để xây dựng công viên. Công viên có thể không trực tiếp tạo ra giá trị kinh tế, nhưng việc xây dựng công viên đã giúp tạo ra giá trị gia tăng từ 2 đến 2,5 tỷ USD chi tiêu cho phần xây dựng các dự án tại khu vực lân cận.

Một ví dụ khác là việc tích hợp môi trường với TOD tại tháp Guoco Tower ở Tanjong Pagar, Singapore. Theo ông Lan Ralph, giá thuê văn phòng tại khu vực này gấp 3 lần so với giá thuê văn phòng ở các khu vực xung quanh.

Điểm đáng chú ý, theo ông, không chỉ nằm ở mức giá thuê cao hơn mà còn ở khả năng thu hút sự tụ tập và hình thành những nơi chốn công cộng cho cộng đồng.

Các chuyên gia cho rằng loại hình công trình trong mô hình TOD cũng rất đa dạng, từ văn phòng, nhà ở, sân bay đến những công trình lớn của Chính phủ. Mô hình này không chỉ phát triển giao thông công cộng mà còn gắn giao thông với không gian đô thị, trong đó có thể phát triển ngay phía trên nhà ga, biến bản thân nhà ga trở thành một điểm đến.

Kinh nghiệm từ Quảng Châu cũng cho thấy phạm vi của TOD có thể vượt khỏi khu vực nhà ga. Tại khu vực Chimelong, mô hình phát triển này đã góp phần giúp giá trị thị trường bất động sản tăng 20% so với mức trung bình của các khu vực khác.

Từ những kinh nghiệm trên, các chuyên gia cho rằng TOD có thể được nhìn nhận theo nhiều cấp độ phát triển. Trong đó, TOD 1.0 là xây dựng những công trình có mật độ cao ở gần khu vực nhà ga; TOD 2.0 tạo sự kết nối giữa nhà ga và tổng thể đô thị; TOD 3.0 tối ưu hóa trải nghiệm của hành khách và người sử dụng, tích hợp các giá trị của không gian công cộng và tiện ích, qua đó cung cấp nhiều trải nghiệm ngay trong khu vực nhà ga.

Đến TOD 4.0, yêu cầu đặt ra là sự tích hợp hài hòa giữa TOD và cộng đồng. Thực tế có nhiều khu vực TOD được thiết kế để người dân trong đó không nhất thiết phải sử dụng giao thông để đi ra nơi khác mà có thể sử dụng ngay các dịch vụ diễn ra tại khu vực nhà ga.

Điều này cho thấy giá trị của TOD không chỉ nằm ở số lượng hành khách sử dụng phương tiện công cộng. Giá trị còn đến từ toàn bộ hệ sinh thái công trình, dịch vụ và không gian được hình thành xung quanh hệ thống giao thông.

Kết nối giao thông với bản sắc đô thị

Kiến trúc sư Trần Khánh Trung nêu một ví dụ đáng chú ý, khu Canary Wharf ở London có những tuyến đi bộ đến ga metro xuyên qua trung tâm thương mại đã tác động rất lớn đến việc mua bán tại trung tâm này.

Ở Việt Nam, trên mặt phố rất sôi động, với tuyến metro số 2 của TP. Hồ Chí Minh đang thi công, trong khi quy hoạch cụ thể về TOD của từng nhà ga chưa hoàn thiện, các chuyên gia cho rằng kinh nghiệm quốc tế có thể cung cấp những gợi mở quan trọng, nhất là bài toán kết nối giữa giao thông, công trình và không gian đô thị.

KTS. Trần Khánh Trung cho rằng việc quy hoạch đồng loạt cần tính toán các yếu tố kết nối ngay từ đầu, tránh tình trạng có công trình làm trước, công trình làm sau khiến việc kết nối bị giới hạn bởi những yếu tố kỹ thuật của công trình đã được xây dựng trước đó.

Từ góc nhìn này, các chuyên gia cho rằng, TOD không chỉ là câu chuyện của giao thông. Khi nhà ga được đặt trong một hệ sinh thái gồm công viên, thương mại, văn phòng, nhà ở và các không gian công cộng, giá trị của từng công trình có thể được cộng hưởng với nhau.

Đây cũng là điểm khác biệt quan trọng của TOD: đầu tư vào giao thông tạo nền tảng, nhưng chính những công trình và không gian được tổ chức xung quanh mới góp phần chuyển hóa hạ tầng thành giá trị kinh tế, xã hội và môi trường cho đô thị.

Theo các chuyên gia, TOD không đơn thuần là xây dựng khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà hướng tới các đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao.

Một dự án TOD thành công cần dựa trên 4 trụ cột gồm kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích và phát triển bất động sản phức hợp. Phần lớn các khu TOD đang được lên kế hoạch tại TP. HCM và Hà Nội cũng nằm tại khu vực ngoại ô, nơi còn quỹ đất để hình thành các khu đô thị quy mô lớn, mật độ cao và đa chức năng.