TOD đang thay đổi cách định hình giá trị bất động sản đô thị

TOD đang thay đổi cách doanh nghiệp và nhà đầu tư đánh giá tiềm năng bất động sản. Ảnh: Lê Tiên

Khả năng kết nối mở rộng cơ hội cho các phân khúc bất động sản

Sự phát triển của hệ thống đường sắt đô thị đang từng bước làm thay đổi cách doanh nghiệp và nhà đầu tư đánh giá tiềm năng bất động sản. Nếu trước đây vị trí địa lý, đặc biệt là khoảng cách đến trung tâm, thường được xem là yếu tố quyết định, thì khả năng kết nối giao thông công cộng và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, sau khi tuyến metro số 1 tại TP. Hồ Chí Minh đi vào hoạt động, các dự án bất động sản dọc tuyến đã ghi nhận những tác động tích cực. Giá nhà tăng nhanh, thanh khoản cải thiện, trong khi các trung tâm thương mại thu hút thêm khách hàng, góp phần nâng cao tỷ lệ lấp đầy.

Những chuyển động này đang tác động đến cách nhà đầu tư lựa chọn địa điểm phát triển dự án. Thay vì chỉ xem xét khoảng cách địa lý, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến thời gian tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm khan hiếm, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân gia tăng, Cushman & Wakefield đánh giá mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang chuyển từ một yếu tố cộng thêm thành tiêu chí mang tính chiến lược khi xem xét cơ hội đầu tư bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh.

Ở góc độ thị trường nhà ở, Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho rằng, sự phát triển của metro đang làm thay đổi cách đánh giá giá trị bất động sản. Theo nghiên cứu của đơn vị này, trong hai năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện đến ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng trưởng trung bình của thị trường.

Tuy nhiên, VARS IRE nhấn mạnh lợi thế không chỉ nằm ở khoảng cách đến nhà ga mà còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận thực tế, hệ thống giao thông kết nối và mức độ thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày. Một bất động sản nằm gần metro nhưng thiếu đường đi bộ, phương tiện trung chuyển và các tiện ích thiết yếu chưa chắc mang lại giá trị sử dụng tương xứng với mức giá.

Đáng chú ý, tác động của TOD không giới hạn ở phân khúc nhà ở mà còn mở rộng sang bất động sản thương mại, văn phòng, khách sạn và các dự án hỗn hợp.

Theo Cushman & Wakefield, bán lẻ là phân khúc có khả năng hưởng lợi sớm nhất nhờ lưu lượng hành khách tăng, đặc biệt tại các ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến. Lượng người qua lại lớn tạo điều kiện gia tăng lượt mua sắm, thu hút thương hiệu mở cửa hàng và cải thiện tỷ lệ lấp đầy của các dự án thương mại.

Đối với căn hộ, lợi thế kết nối metro có thể thúc đẩy cả nhu cầu mua để ở và nhu cầu cho thuê. Nhóm khách hàng hưởng lợi đáng kể là người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị muốn sinh sống xa trung tâm hơn nhưng vẫn bảo đảm thời gian di chuyển thuận tiện đến nơi làm việc.

Trong khi đó, văn phòng cũng có cơ hội cải thiện tỷ lệ lấp đầy, song điều kiện khắt khe hơn. Theo Cushman & Wakefield, một nhà ga metro chưa đủ để hình thành cụm văn phòng mới nếu khu vực xung quanh thiếu cộng đồng doanh nghiệp, dịch vụ hỗ trợ và nguồn nhân lực phù hợp.

Phân khúc khách sạn có thể hưởng lợi nhờ khả năng kết nối thuận tiện giữa nơi lưu trú và các điểm tham quan. Tuy nhiên, xét trong dài hạn, Cushman & Wakefield đánh giá các dự án bất động sản hỗn hợp kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong phạm vi đi bộ quanh nhà ga sẽ là nhóm hưởng lợi lớn nhất.

Sự bổ trợ giữa các chức năng giúp duy trì dòng người trong nhiều khung giờ, tạo nhu cầu sử dụng dịch vụ thường xuyên, nâng cao hiệu quả khai thác bất động sản và giá trị sử dụng đất.

TOD thúc đẩy hình thành các trung tâm kinh tế đô thị mới

Bên cạnh tác động đến từng phân khúc, TOD còn được kỳ vọng góp phần tổ chức lại không gian phát triển đô thị, mở rộng các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ dọc theo mạng lưới giao thông công cộng.

Theo Cushman & Wakefield, tại nhiều đô thị lớn như Tokyo, Hong Kong, Singapore và Seoul, sự phát triển của hệ thống metro đã góp phần hình thành mô hình đô thị đa cực, với nhiều trung tâm kinh doanh vệ tinh thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một khu vực trung tâm truyền thống.

Trong mô hình này, khu vực trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với các hoạt động tài chính, quản trị và dịch vụ cao cấp. Tuy nhiên, một phần nhu cầu văn phòng, bán lẻ, nhà ở và giải trí có thể dịch chuyển sang các cụm đô thị mới có kết nối giao thông công cộng thuận tiện.

Tại TP. Hồ Chí Minh, Cushman & Wakefield nhận định quá trình này đang ở giai đoạn đầu. Trong khi khu vực trung tâm Quận 1 tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, những địa bàn dọc tuyến metro số 1 như Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh có tiềm năng phát triển thành các trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ mới.

Tuy nhiên, theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, tiềm năng chỉ có thể trở thành hiện thực khi những khu vực này thu hút được cả dân cư lẫn doanh nghiệp, đồng thời hình thành hệ thống hoạt động kinh tế đủ đa dạng.

Tại Hà Nội, định hướng phát triển đô thị đa cực cũng đang mở ra những thay đổi trong cách tổ chức không gian và phân bố giá trị bất động sản.

Trước đó, trong cuộc trao đổi với Tạp chí Kinh tế - Tài chính về Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng VARS IRE nhận định, giá trị bất động sản trong tương lai sẽ không còn chỉ phụ thuộc vào vị trí địa lý mà là tổng hòa của khả năng kết nối hạ tầng, chất lượng không gian sống, tiêu chuẩn phát triển xanh, công nghệ và hệ thống tiện ích.

Theo ông, khi hệ thống metro và giao thông công cộng được đầu tư đồng bộ, khoảng cách địa lý sẽ không còn là rào cản lớn như trước. Các đô thị vệ tinh có điều kiện phát triển mạnh hơn, góp phần giảm áp lực lên khu vực nội đô.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý không thể chỉ dựa vào quy hoạch để dự báo giá bất động sản tăng hay giảm. Nếu nguồn cung gia tăng nhưng không thu hút được nhu cầu tương ứng, mặt bằng giá có thể điều chỉnh. Ngược lại, khi các khu đô thị mới thu hút được dân cư, việc làm và dòng vốn đầu tư, nhu cầu sử dụng bất động sản có thể tiếp tục tăng.

Cùng quan điểm về khả năng mở rộng không gian phát triển, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, mạng lưới metro sẽ thúc đẩy hình thành các cực đô thị mới như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, đồng thời mở rộng không gian phát triển về phía Nam trong dài hạn.

Theo Savills, các khu vực quanh nhà ga có thể trở thành những trung tâm tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ. Quá trình này còn tạo điều kiện bổ sung nguồn cung nhà ở tại các đại đô thị, trong đó có căn hộ hạng B, hạng C, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Những nhận định trên cho thấy TOD không chỉ tạo lợi thế cho các dự án nằm gần tuyến metro mà còn có thể tác động đến phân bố dân cư, hoạt động kinh tế và cơ cấu nguồn cung bất động sản trong dài hạn.

Tuy nhiên, để những kỳ vọng này trở thành hiện thực, Cushman & Wakefield nhấn mạnh TOD không thể chỉ được hiểu là phát triển bất động sản gần nhà ga. Một khu TOD đúng nghĩa cần tích hợp không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng, đồng thời bảo đảm khả năng đi bộ, kết nối phương tiện trung chuyển và hệ thống tiện ích công cộng.

Bên cạnh quy hoạch đa chức năng, khu vực TOD cần có mật độ phát triển phù hợp với năng lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quản lý vận hành. Cơ chế bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai cũng phải rõ ràng để tạo điều kiện thu hút đầu tư dài hạn.

Đặc biệt, mỗi khu TOD cần được định vị theo chức năng kinh tế phù hợp, có thể là trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, thương mại hoặc du lịch. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro mà còn căn cứ vào khả năng tiếp cận nhân lực, khách hàng, chi phí hoạt động và chất lượng dịch vụ hỗ trợ.

Theo Cushman & Wakefield, nếu đánh giá thành công của một khu TOD sau 10 năm, chỉ tiêu đáng chú ý là mật độ dân cư và việc làm, thay vì chỉ dựa vào mức tăng giá bất động sản. Giá đất có thể tăng do kỳ vọng hoặc khan hiếm nguồn cung, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc khu vực đã hình thành một trung tâm hoạt động kinh tế hiệu quả.

Tương tự, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng thị trường bất động sản đang có xu hướng chuyển từ đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị khai thác. Doanh nghiệp cần quan tâm hơn đến khả năng tạo dòng tiền, nhu cầu ở thực, chất lượng quy hoạch và hiệu quả vận hành dài hạn của dự án.

Từ góc nhìn này, giá trị của TOD không chỉ nằm ở việc làm tăng giá bất động sản quanh nhà ga, mà còn ở khả năng thu hút cư dân, doanh nghiệp, tạo việc làm và duy trì các hoạt động kinh tế. Đây cũng là điều kiện để những lợi thế từ hạ tầng giao thông chuyển hóa thành giá trị sử dụng thực chất và động lực phát triển bền vững cho đô thị.