 |
| Đối với bất động sản du lịch khách sạn, mức tăng về lượt khách mới là nền tảng của nguồn cầu. Ảnh: Internet |
Trong 6 tháng đầu năm 2026, Hà Nội đón 18,01 triệu lượt khách, tăng 15,7% so với cùng kỳ. Tổng thu từ khách du lịch đạt 74.230 tỷ đồng, tăng 19,1%, trong khi công suất phòng khách sạn trung bình đạt 65,64%.
Đáng chú ý, khách quốc tế tăng nhanh hơn khách nội địa. Trong tổng lượng khách đến Hà Nội, khách quốc tế đạt 4,64 triệu lượt, tăng 26,8%; khách nội địa đạt 13,37 triệu lượt, tăng 12,3%. Tuy nhiên, trong số khách quốc tế, khoảng 3,27 triệu lượt được ghi nhận lưu trú qua đêm.
Đối với bất động sản du lịch khách sạn, mức tăng về lượt khách mới là nền tảng của nguồn cầu. Khả năng chuyển hóa nguồn khách này thành hiệu quả kinh doanh còn phụ thuộc vào số đêm lưu trú, công suất phòng, giá phòng và mức chi tiêu trong thời gian du khách ở Hà Nội.
Sự chênh lệch giữa tổng lượng khách quốc tế và số khách lưu trú qua đêm cũng cho thấy việc đánh giá triển vọng thị trường khách sạn cần đặt lượng khách trong mối tương quan với các chỉ số vận hành thực tế.
Theo Tóm lược Thị trường Hà Nội quý II/2026 của Savills Việt Nam, thị trường được khảo sát gồm 65 khách sạn với 10.967 phòng, công suất đạt 70%. Nguồn cầu hiện đến từ 3 nhóm chính gồm khách du lịch, khách công tác và khách MICE (du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, sự kiện và khen thưởng).
Mỗi nhóm khách tạo ra khả năng khai thác khác nhau. Khách du lịch tạo nhu cầu về phòng nghỉ và trải nghiệm điểm đến; khách công tác gắn với các hoạt động kinh doanh; trong khi khách MICE có thể tạo nguồn thu đồng thời từ phòng nghỉ, hội họp, ẩm thực và các dịch vụ bổ trợ.
Do đó, cơ cấu khách đa dạng không chỉ giúp mở rộng nguồn cầu phòng mà còn tạo điều kiện để các khách sạn gia tăng nguồn thu ngoài hoạt động lưu trú.
Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục tăng, bài toán đối với bất động sản khách sạn Hà Nội vì thế không chỉ nằm ở việc thu hút thêm khách, mà còn ở khả năng giữ khách ở lại lâu hơn và gia tăng giá trị thu được từ mỗi lượt khách.
Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2030 nâng thời gian lưu trú bình quân của khách du lịch lên 2,5-3,5 ngày, đồng thời đưa tỷ trọng chi tiêu ban đêm lên 25-30% tổng chi tiêu của khách.
Nếu thời gian lưu trú được kéo dài, tác động đối với thị trường khách sạn không chỉ thể hiện ở số đêm phòng tăng thêm. Khách ở lại lâu hơn cũng tạo thêm nhu cầu đối với ăn uống, giải trí và các dịch vụ bổ trợ, qua đó mở rộng khả năng khai thác doanh thu từ mỗi lượt khách.
Điều này càng đáng chú ý khi nguồn cung khách sạn tại Hà Nội đang tiếp tục mở rộng. Theo Tóm lược Thị trường Hà Nội quý II/2026 của Savills, riêng trong năm 2026, thị trường dự kiến có thêm khoảng 1.900 phòng từ 6 dự án, trong đó 5 dự án thuộc phân khúc 5 sao.
Nguồn cung mới giúp tăng năng lực phục vụ và đa dạng lựa chọn lưu trú, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với hiệu quả khai thác. Đặc biệt, khi phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc 5 sao, khả năng thu hút đúng nhóm khách, duy trì công suất và khai thác các nguồn doanh thu ngoài phòng sẽ ngày càng quan trọng.
Trong bối cảnh đó, việc tạo thêm sản phẩm và trải nghiệm cho du khách có vai trò trực tiếp đối với khả năng kéo dài thời gian lưu trú. Các sản phẩm văn hóa, lịch sử, di sản, ẩm thực, du lịch đêm và hoạt động giải trí có thể tạo thêm lý do để du khách ở lại Hà Nội lâu hơn, thay vì tập trung vào một số điểm tham quan quen thuộc.
Cùng với khách du lịch thuần túy, khách công tác và MICE cũng là nguồn cầu đáng chú ý đối với thị trường khách sạn. Với khả năng sử dụng đồng thời phòng nghỉ, không gian hội họp, dịch vụ ăn uống và các tiện ích đi kèm, nhóm khách này tạo cơ hội để khách sạn khai thác doanh thu trên nhiều loại hình dịch vụ.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm được kỳ vọng tạo thêm các điểm đến mới ngoài khu vực lõi lịch sử, qua đó phân bổ lại dòng khách và mở rộng không gian phát triển của thị trường lưu trú.
Khi mạng lưới điểm đến được mở rộng và kết nối thuận tiện hơn, Hà Nội có thêm cơ sở để hình thành những hành trình dài ngày, thay vì tập trung nhu cầu vào một số điểm đến quen thuộc trong khu vực trung tâm.
Như vậy, tăng trưởng lượng khách đang tạo nền tảng nguồn cầu cho bất động sản khách sạn Hà Nội, nhưng chưa phải yếu tố duy nhất quyết định hiệu quả của thị trường. Khi nguồn cung, đặc biệt là phân khúc cao cấp, tiếp tục gia tăng, khả năng kéo dài thời gian lưu trú, đa dạng cơ cấu khách và tăng doanh thu ngoài phòng sẽ có vai trò ngày càng lớn đối với hiệu quả vận hành.
Về dài hạn, việc mở rộng không gian du lịch, phát triển khách MICE và kết nối thêm các trải nghiệm có thể giúp Hà Nội gia tăng giá trị từ mỗi lượt khách. Đây cũng là cơ sở để nhu cầu du lịch được chuyển hóa tốt hơn thành nhu cầu lưu trú thực tế, qua đó hỗ trợ triển vọng của bất động sản khách sạn.
