 |
| Giao dịch bất động sản đang trầm lắng do lãi suất tăng cao. Ảnh: Thu Hòa |
Giao dịch bất động sản giảm mạnh
Theo báo cáo phân tích mới nhất của MBS Research, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024 - 2025, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ điều chỉnh từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn. Chi phí tài chính gia tăng gây áp lực lên cả người mua nhà và chủ đầu tư, khiến thanh khoản thị trường suy giảm so với cùng kỳ.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2026, số lượng giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm 23% so với cùng kỳ. Đối với đất nền, số lượng giao dịch đạt 73.438 giao dịch, giảm 40%.
Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng số giao dịch bất động sản đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ.
Mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước, lên khoảng 7,5-9% đối với tiền gửi kỳ hạn 12 tháng. Trong bối cảnh này, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi đưa vốn vào bất động sản.
Trong khi đó, nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026-2027, khi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group và Masterise triển khai bán hàng tại các đại dự án.
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, tăng 57% so với cùng kỳ. Nguồn cung tăng cùng áp lực lãi suất cao khiến giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội điều chỉnh khoảng 10-20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình.
Ở phân khúc sơ cấp, giá bán bình quân các dự án mới trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự khác biệt về phân khúc sản phẩm.
Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ tăng 228% so với cùng kỳ, lên khoảng 4.600 căn, chủ yếu nhờ các dự án tại khu vực ngoại thành được đưa ra thị trường trong quý I.
Với nguồn cung dồi dào trong khi lãi suất được dự báo duy trì ở mức cao, thị trường có thể tiếp tục điều chỉnh trong các quý tới. Tỷ lệ hấp thụ được ước tính duy trì ở mức 40-50% trong nửa cuối năm 2026, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
Doanh nghiệp thận trọng mở bán dự án mới
Thị trường khó khăn và giá bán chịu tác động khiến các chủ đầu tư hạn chế mở bán dự án mới. Trong 9 tháng năm 2026, phần lớn lượng mở bán đến từ Vinhomes tại các đại dự án Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Với các doanh nghiệp niêm yết khác, chưa ghi nhận dự án mới đáng chú ý được mở bán trong 1-2 quý tới.
Thay vì đẩy mạnh phát triển dự án mới, nhiều doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án đã mở bán trước đó. Điều này khiến kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp có sự phân hóa rõ nét.
Vinhomes được dự báo tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực nhờ bàn giao các dự án Wonder City, Royal Island và triển khai bán hàng tại Global Gate, Hạ Long và Sài Gòn Park. Lợi nhuận ròng dự kiến tăng hơn 300% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, nhờ mở bán Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park, lượng đơn hàng chưa ghi nhận doanh thu của Vinhomes đạt gần 200.000 tỷ đồng vào cuối quý trước. Hai dự án này lần lượt chiếm khoảng 15% và 18% tổng lượng đơn hàng chưa ghi nhận doanh thu.
Trong quý III/2026, doanh nghiệp được kỳ vọng ghi nhận khoảng 40.000-50.000 tỷ đồng doanh số bán sỉ từ hai dự án trên. Bên cạnh đó, Wonder City và Royal Island tiếp tục đóng góp vào lợi nhuận từ hợp tác kinh doanh, với doanh thu dự phóng khoảng 15.000 tỷ đồng.
Qua đó, lợi nhuận ròng 9 tháng của Vinhomes được kỳ vọng đạt khoảng 65.000 tỷ đồng, vượt kế hoạch cả năm.
Đối với Vincom Retail, lợi nhuận ròng quý III/2026 được dự phóng đạt 1.579 tỷ đồng, tăng 14,8% so với cùng kỳ nhưng giảm nhẹ 1,9% so với quý trước. Tăng trưởng lợi nhuận được hỗ trợ bởi hoạt động cho thuê cải thiện, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống duy trì ở mức cao và giá thuê bình quân có xu hướng tăng.
Các trung tâm thương mại mới cũng tiếp tục đóng góp vào doanh thu. Vincom Plaza Đan Phượng khai trương cuối tháng 8/2026, bổ sung gần 27.000 m² diện tích sàn vào hệ thống, với tỷ lệ lấp đầy trước khai trương đạt 93%.
Trong khi đó, thu nhập tài chính tiếp tục hỗ trợ lợi nhuận. Trong 6 tháng đầu năm, thu nhập tài chính của Vincom Retail đạt 1.680 tỷ đồng, tăng 29,1% so với cùng kỳ. Lợi nhuận 9 tháng năm 2026 dự kiến đạt khoảng 4.794 tỷ đồng, tăng 26,8% so với cùng kỳ.
Ở nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, kết quả kinh doanh chịu tác động rõ hơn từ thị trường điều chỉnh. Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh được dự báo lợi nhuận giảm lần lượt 52%, 36% và 30% so với cùng kỳ do chỉ bàn giao số ít sản phẩm tại các dự án sẵn có.
Riêng Đất Xanh được dự báo doanh thu quý III/2026 giảm 53% so với cùng kỳ, xuống khoảng 500 tỷ đồng. Doanh thu môi giới giảm 60% trong bối cảnh thị trường ảm đạm, trong khi doanh nghiệp chỉ bàn giao số ít sản phẩm tại Gem Sky World.
Giá bàn giao thấp hơn khiến biên lợi nhuận gộp giảm 8 điểm phần trăm so với cùng kỳ, xuống 47%. Chi phí tài chính tăng 50%, lên khoảng 60 tỷ đồng do mặt bằng lãi suất cao. Qua đó, lợi nhuận ròng quý III được dự báo đạt khoảng 65 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ.
Thị trường bất động sản vì vậy tiếp tục đối mặt với 2 sức ép chính là nguồn cung lớn và mặt bằng lãi suất cao, trong khi thanh khoản suy giảm và các doanh nghiệp có xu hướng thận trọng hơn trong việc mở bán dự án mới.
