Chống rửa tiền: Nhận diện giao dịch đáng ngờ trong kinh doanh bất động sản

Có 4 dấu hiệu đáng ngờ về rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bốn dấu hiệu đáng ngờ trong giao dịch bất động sản

Trong công văn yêu cầu tăng cường công tác phòng, chống rửa tiền mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đặc biệt lưu ý trách nhiệm nhận biết khách hàng, phát hiện và báo cáo giao dịch đáng ngờ của các tổ chức, cá nhân kinh doanh và sàn giao dịch bất động sản.

Theo Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thuộc nhóm đối tượng báo cáo (trừ hoạt động cho thuê, cho thuê lại bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản). Đây cũng là những chủ thể phải thực hiện biện pháp nhận biết khách hàng khi cung cấp dịch vụ kinh doanh bất động sản.

Đáng chú ý, Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022 quy định riêng 4 dấu hiệu đáng ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Thứ nhất, các giao dịch bất động sản được thực hiện theo ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý.

Thứ hai, khách hàng không quan tâm đến giá bất động sản, phí giao dịch phải trả.

Thứ ba, khách hàng không cung cấp hoặc không muốn cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản hoặc không cung cấp thông tin cá nhân.

Thứ tư, giá giao dịch giữa các bên không phù hợp với giá thị trường.

Như vậy, giá trị giao dịch lớn không phải là yếu tố duy nhất cần được xem xét. Cách thức thực hiện giao dịch, thái độ của khách hàng đối với giá và chi phí, cũng như mức độ minh bạch của thông tin đều có thể trở thành những dấu hiệu cần lưu ý.

Bên cạnh 4 dấu hiệu riêng đối với bất động sản, pháp luật còn quy định các dấu hiệu đáng ngờ áp dụng chung. Trong đó có trường hợp khách hàng từ chối cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin nhận biết không chính xác, không đầy đủ, không nhất quán; không thể xác định được khách hàng hoặc một bên liên quan đến giao dịch.

Dấu hiệu đáng ngờ cũng có thể xuất hiện khi số tiền giao dịch không phù hợp với hoạt động kinh doanh, thu nhập của khách hàng; khách hàng yêu cầu thực hiện giao dịch không đúng trình tự, thủ tục theo quy định hoặc tìm cách thuyết phục đối tượng báo cáo không thực hiện việc báo cáo giao dịch cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các giao dịch được thực hiện theo yêu cầu hoặc ủy quyền của tổ chức, cá nhân trong danh sách cảnh báo; hoặc qua thông tin thu thập được có căn cứ để nghi ngờ khách hàng hay bên liên quan đến giao dịch có mối quan hệ với hoạt động phạm tội cũng thuộc những trường hợp phải lưu ý.

Từ thực tế hoạt động bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội đưa ra một số ví dụ cụ thể như giao dịch thanh toán bằng tiền mặt giá trị lớn; bất động sản được giao dịch qua lại nhiều lần trong thời gian ngắn không rõ lý do kinh tế; khách hàng từ chối cung cấp thông tin về chủ sở hữu hưởng lợi.

Những dấu hiệu trên cho thấy việc nhận diện giao dịch đáng ngờ phải đặt trong tổng thể thông tin về khách hàng, người hưởng lợi, giá trị và mục đích của giao dịch, thay vì chỉ căn cứ vào một biểu hiện riêng lẻ.

Số lượng báo cáo giao dịch đáng ngờ rất thấp so với quy mô ngành bất động sản

Báo cáo đánh giá rủi ro quốc gia về rửa tiền giai đoạn 2018-2022 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy một vấn đề đáng chú ý trong việc thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền tại lĩnh vực bất động sản.

Theo báo cáo, tại thời điểm đánh giá, cả nước có hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động. Tính từ năm 2008 đến thời điểm báo cáo, khoảng 32.912 cá nhân đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, kết quả tổng hợp của Cục Phòng, chống rửa tiền cho thấy trong cả giai đoạn 2018-2022, cơ quan này chỉ tiếp nhận 6 báo cáo kiểm toán nội bộ về phòng, chống rửa tiền, 16 quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền và 1 báo cáo giao dịch đáng ngờ từ các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.

Báo cáo đánh giá số lượng báo cáo giao dịch đáng ngờ mà Cục Phòng, chống rửa tiền nhận được từ lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất thấp so với quy mô ngành; đồng thời xếp hiệu quả của bộ phận tuân thủ phòng, chống rửa tiền của các doanh nghiệp trong lĩnh vực ở mức thấp.

Không chỉ bộ phận tuân thủ, một số cấu phần có vai trò trực tiếp đối với khả năng phát hiện giao dịch đáng ngờ cũng được đánh giá ở mức thấp hoặc trung bình thấp.

Cụ thể, trong nhóm dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới và sàn giao dịch bất động sản, hiệu quả hoạt động thanh tra, giám sát được đánh giá ở mức thấp; tính sẵn có và thực thi các chế tài hành chính ở mức thấp; kiến thức về phòng, chống rửa tiền của nhân viên trong doanh nghiệp, ngành nghề ở mức trung bình thấp.

Đáng chú ý, tính sẵn có và khả năng tiếp cận các nguồn thông tin về quyền sở hữu hưởng lợi, thông tin định danh khách hàng và các nguồn thông tin độc lập khác cũng được đánh giá ở mức trung bình thấp.

Đây đều là những yếu tố có liên quan trực tiếp đến khả năng nhận diện một giao dịch bất thường. Việc nhận biết khách hàng sẽ khó đạt hiệu quả nếu chỉ dừng ở thông tin của người trực tiếp thực hiện giao dịch mà không đủ điều kiện làm rõ người thực sự sở hữu hoặc hưởng lợi từ tài sản.

Báo cáo cũng chỉ ra một số tồn tại của hoạt động trung gian bất động sản trong giai đoạn đánh giá. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt; một bộ phận môi giới còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa chuyên nghiệp và còn một lượng lớn người hành nghề môi giới tự do không có chứng chỉ.

Đối với sàn giao dịch, báo cáo nhận định hoạt động của một số sàn còn mang tính tự phát, thiếu ổn định, chưa bảo đảm kiểm soát đầy đủ thông tin và tính pháp lý của giao dịch bất động sản, đặc biệt đối với bất động sản của doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Trong khi đó, kiến thức hạn chế về rủi ro rửa tiền và thiếu các biện pháp phòng, chống rửa tiền tại chỗ có thể làm tăng mức độ dễ bị tổn thương của lĩnh vực.

Tổng hợp các cấu phần, mức độ dễ bị tổn thương về rửa tiền của lĩnh vực kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản được Báo cáo đánh giá rủi ro quốc gia giai đoạn 2018-2022 xếp ở mức trung bình cao.

Phát hiện dấu hiệu bất thường, xử lý thế nào?

Nhận diện dấu hiệu đáng ngờ mới là bước đầu. Yêu cầu tiếp theo là xác minh thông tin, làm rõ tính chất, mục đích của giao dịch và thực hiện nghĩa vụ báo cáo theo quy định.

Sở Xây dựng Hà Nội yêu cầu các tổ chức, cá nhân kinh doanh và sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thu thập, xác thực chính xác thông tin về danh tính khách hàng trước khi thiết lập giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Thông tin cần xác minh không chỉ gồm căn cước công dân, giấy phép kinh doanh mà còn có chủ sở hữu hưởng lợi thực tế.

Thông tin khách hàng và các bên liên quan đồng thời phải được rà soát, đối chiếu với danh sách đen, danh sách cảnh báo.

Đối với giao dịch có giá trị lớn bất thường hoặc phức tạp, Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2022 yêu cầu đối tượng báo cáo áp dụng biện pháp giám sát tăng cường, bao gồm kiểm tra thông tin và mục đích giao dịch. Trường hợp có nghi ngờ, đối tượng báo cáo phải xem xét, phân tích và báo cáo giao dịch đáng ngờ.

Điều đó có nghĩa, một giao dịch đã đáp ứng các thủ tục thông thường vẫn cần được xem xét nếu xuất hiện những yếu tố bất thường như giá giao dịch không phù hợp với thị trường, khách hàng không quan tâm đến giá và phí phải trả, tài sản được chuyển nhượng qua lại nhiều lần trong thời gian ngắn không rõ lý do kinh tế hoặc khách hàng không muốn cung cấp thông tin cần thiết.

Khi phát hiện giao dịch có dấu hiệu đáng ngờ, tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng báo cáo có trách nhiệm thực hiện báo cáo theo quy định. Việc báo cáo đi kèm nguyên tắc bảo mật, theo đó đối tượng báo cáo không được tiết lộ cho khách hàng việc đã báo cáo giao dịch đáng ngờ hoặc những thông tin liên quan đến việc báo cáo.