Nhà đầu tư bất động sản nên "án binh bất động" hay tranh thủ "bắt đáy"?

Phóng viên: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về "sức khỏe" tài chính và áp lực dòng tiền của các nhà đầu tư cá nhân trong giai đoạn đầy biến động này?

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi).

Ông Nguyễn Quang Huy: Có thể nói, nhà đầu tư cá nhân hiện nay đang phải trải qua một "cuộc sát hạch" khắc nghiệt nhất trong nhiều năm qua. Chúng ta đã đi qua đại dịch Covid-19, chứng kiến xung đột Nga-Ukraine, bão tỷ giá, và giờ đây là những bất ổn tại Trung Đông. Những sự kiện này không còn là biến số xa xôi mà đã tác động trực tiếp đến túi tiền của từng cá nhân thông qua áp lực lạm phát và chi phí vốn tăng cao.

Áp lực lớn nhất hiện nay chính là sự đứt gãy dòng tiền cục bộ. Nhiều nhà đầu tư đang bị "kẹt vốn" nặng nề tại các kênh tài sản rủi ro như tiền số (khi giá trị sụt giảm quá nửa so với đỉnh) hay thị trường chứng khoán vẫn chưa hồi phục hoàn toàn. Khi thu nhập từ các kênh đầu tư phụ trợ mất đi, trong khi lãi suất vay ngân hàng lại có xu hướng điều chỉnh tăng theo khẩu vị rủi ro, áp lực chi trả lãi vay đè nặng lên vai những người sử dụng đòn bẩy quá đà.

Tuy nhiên, trong khó khăn vẫn có những điểm sáng từ sự chủ động của các chủ đầu tư lớn. Việc các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh thực hiện đúng cam kết ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất kéo dài từ 3 đến 5 năm chính là "phao cứu sinh" quan trọng. Những chính sách này giúp nhà đầu tư giảm bớt áp lực tài chính ngắn hạn, tạo cơ hội để họ "sống sót" và chờ đợi chu kỳ hồi phục tiếp theo của thị trường.

Phóng viên: Trước thực tế lãi suất cho vay đang có sự phân hóa và biến động, ông có nhận định gì về chính sách điều hành của ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản, thưa ông?

Ông Nguyễn Quang Huy: Việc nhìn nhận lãi suất không nên chỉ tách rời ở từng ngân hàng riêng lẻ mà phải đặt trong tổng thể bức tranh kinh tế vĩ mô. Năm vừa qua, chúng ta thấy một sự lệch pha nhất định khi huy động vốn không theo kịp tốc độ tăng trưởng tín dụng trung và dài hạn. Điều này vô hình trung đã đẩy mặt bằng lãi suất huy động lên cao từ cuối năm 2025 đến nay, tạo áp lực ngược lại lên lãi suất cho vay.

Dù vậy, Ngân hàng Nhà nước vẫn đang giữ vai trò điều tiết rất khéo léo để cân bằng giữa hai mục tiêu: hỗ trợ tăng trưởng kinh tế 2 con số và bình ổn thị trường tiền tệ. Thực tế cho thấy, các ngân hàng vẫn hết sức tích cực giải ngân và ưu tiên lãi suất khuyến khích cho các mảng sản xuất, xuất khẩu. Riêng với bất động sản, các ngân hàng sẽ áp dụng mức lãi suất dựa trên "xếp hạng tín nhiệm" của từng chủ đầu tư và uy tín của từng dự án cụ thể.

Đáng chú ý, đối với những chủ đầu tư có lịch sử giao dịch tốt và hệ sinh thái kinh doanh bền vững, ngân hàng thậm chí có thể giữ nguyên hoặc giảm lãi suất dựa trên đánh giá lợi ích thuần tổng thể. Điều này lý giải vì sao trên thị trường vẫn xuất hiện những dự án có gói vay cực kỳ ưu đãi dù mặt bằng chung đang tăng. Đó không phải là nghịch lý, mà là sự phân loại khách hàng dựa trên năng lực quản trị rủi ro của hệ thống ngân hàng.

Phóng viên: Với những nhà đầu tư đang có tâm lý chờ đợi "đáy" hoặc chờ lãi suất giảm sâu hơn nữa, ông có lời khuyên cụ thể nào để họ không bỏ lỡ cơ hội?

Ông Nguyễn Quang Huy: Trong đầu tư bất động sản, việc quá tập trung vào lãi suất đôi khi khiến chúng ta quên đi các yếu tố cốt lõi tạo nên giá trị tài sản. Lời khuyên của tôi là nhà đầu tư nên phân loại rõ mục đích: đầu tư dài hạn, lướt sóng hay mua để ở. Một quyết định đúng đắn cần căn cứ trên "kiềng ba chân": Tính pháp lý vững chắc, tính thanh khoản cao và tiềm năng phát triển hạ tầng (điện, đường, trường, trạm) trong tương lai.

Đầu tư bất động sản cần căn cứ tính pháp lý vững chắc, tính thanh khoản cao và tiềm năng phát triển hạ tầng trong tương lai.

Về khía cạnh tài chính, thay vì lo lắng về việc lãi suất có thể tăng trên 10%, nhà đầu tư nên chủ động tìm kiếm các gói vay có lãi suất cố định trong thời gian dài (từ 3 đến 5 năm). Việc biết chính xác số tiền phải trả hàng tháng trong 60 tháng tới giúp bạn lập kế hoạch tài chính cá nhân ổn định, loại bỏ hoàn toàn rủi ro biến động thị trường. Khi đó, lãi suất vay chỉ còn là một thông số phụ trong bài toán kinh tế tổng thể.

Đặc biệt đối với những người mua nhà lần đầu, hãy tận dụng tối đa các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư. Khi bạn được ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất trong giai đoạn đầu, đó chính là thời gian vàng để bạn tích lũy tài chính và phát triển sự nghiệp. Thực tế lịch sử đã chứng minh, những người chờ đợi quá lâu thường bỏ lỡ các vị trí đẹp, và khi lãi suất giảm thì giá bất động sản thường đã thiết lập một mặt bằng mới cao hơn nhiều.

Phóng viên: Ông đánh giá như thế nào về mô hình hợp tác giữa các chủ đầu tư lớn như Vingroup với hệ thống ngân hàng trong việc thúc đẩy thanh khoản thị trường?

Ông Nguyễn Quang Huy: Đây là một mô hình cộng sinh mang lại niềm tin rất lớn cho thị trường. Khi một ngân hàng quyết định đồng hành cùng dự án của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, họ đã phải thực hiện quy trình thẩm định cực kỳ khắt khe về pháp lý và tiềm năng thanh khoản. Việc ngân hàng vừa cấp tín dụng cho chủ đầu tư, vừa hỗ trợ cho khách hàng vay mua nhà là một lời khẳng định gián tiếp về sự an toàn và triển vọng của dự án đó.

Dữ liệu thực tế từ các dự án như Vinhomes Riverside, Times City hay Royal City trong hơn 10 năm qua cho thấy một quy luật: Tầm nhìn tạo ra giá trị. Những người sở hữu sớm không chỉ bảo toàn được tài sản qua các đợt khủng hoảng mà còn chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc về giá trị thực tế. Sự nhạy bén của các doanh nghiệp dẫn dắt thể hiện ở việc họ luôn đưa ra các giải pháp tài chính linh hoạt ngay tại những "khúc cua" của thị trường để hỗ trợ khách hàng.

Sự chủ động này không chỉ giúp tăng tốc độ hấp thụ sản phẩm mà còn góp phần định hướng lại thị trường theo hướng bền vững hơn. Khi các chủ đầu tư lớn chấp nhận chia sẻ lợi nhuận để hỗ trợ lãi suất cho khách hàng, họ đang tạo ra một tiêu chuẩn mới về dịch vụ hậu mãi. Nhà đầu tư thông minh sẽ nhìn vào sự đồng hành dài hạn này để đưa ra quyết định thay vì chỉ nhìn vào những biến động ngắn hạn của nền kinh tế.

Phóng viên: Trong thời gian tới, ông dự báo thế nào về dư địa điều hành lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và triển vọng cho các phân khúc bất động sản cụ thể?

Ông Nguyễn Quang Huy: Nhìn về tương lai đến cuối năm 2026, dư địa để giảm lãi suất đại trà là một thách thức không hề nhỏ. Những tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) về việc dừng giảm lãi suất, cộng với rủi ro lạm phát từ các cuộc xung đột địa chính trị kéo dài sẽ buộc chúng ta phải duy trì một chính sách tiền tệ thận trọng. Do đó, kỳ vọng về một đợt giảm lãi suất sâu cho toàn thị trường bất động sản là chưa thực sự rõ nét.

Tuy nhiên, sự linh hoạt sẽ nằm ở các phân khúc ưu tiên. Tôi dự báo Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ dành dư địa để hỗ trợ các gói lãi suất ưu đãi cho phân khúc nhà ở xã hội và các dự án nhà ở thương mại tầm trung, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân. Đây là những mảng đóng vai trò ổn định an sinh xã hội nên luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt trong điều hành chính sách.

Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, thị trường sẽ vận hành theo cơ chế tự thỏa thuận giữa ngân hàng và chủ đầu tư dựa trên xếp hạng tín nhiệm. Những doanh nghiệp có hệ sinh thái tốt, dòng tiền ổn định sẽ vẫn tiếp cận được nguồn vốn với chi phí hợp lý. Tổng kết lại, thị trường đang bước vào giai đoạn "chọn lọc tự nhiên", nơi những nhà đầu tư có kiến thức và những chủ đầu tư có uy tín sẽ cùng nhau thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới bền vững hơn.

Phóng viên: Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!