 |
| Bộ Công an cảnh báo nhiều thủ đoạn tiềm ẩn nguy cơ khiến người mua mất tiền, vướng tranh chấp. Ảnh: T.Hiền |
Thị trường bất động sản thu hút lượng tiền lớn của xã hội, trong khi giá nhà tăng cao so với thu nhập, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn thiếu. Theo Cục An ninh kinh tế (Bộ Công an), trong bối cảnh nhiều người có nhu cầu mua nhà ở xã hội hoặc tìm kiếm nhà ở thương mại “giá ưu đãi”, “suất ngoại giao”, một số đối tượng đã lợi dụng lòng tin của người dân để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản hoặc chiếm dụng vốn trái quy định.
Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thời gian tới dự kiến rất lớn, Cục An ninh kinh tế nhận định, nguy cơ các đối tượng tiếp tục lợi dụng nhu cầu của người dân để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản cũng như các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo số liệu được cơ quan này đưa ra, thời gian tới có 1.691 dự án nhà ở thương mại với quy mô 867.583 căn; 875 dự án nhà ở xã hội với 771.971 căn; 475 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, với khoảng 158.917 lô, nền.
Một trong những thủ đoạn được Cục An ninh kinh tế cảnh báo là chào bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ” tại các dự án nhà ở xã hội.
Các đối tượng thường quảng cáo có quan hệ, quen biết với lãnh đạo cấp cao, chủ đầu tư nên có “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”. Để tạo lòng tin, họ sử dụng hình ảnh, thông tin từ những dự án nhà ở xã hội mới được phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc đang triển khai, đồng thời đưa ra những cam kết như “làm trọn gói hồ sơ”, “không cần xét duyệt”, “bảo đảm nhận nhà nhanh”.
Ban đầu, khách hàng được yêu cầu nộp từ 20-100 triệu đồng để “giữ chỗ”, “làm tin”. Sau đó, các đối tượng tiếp tục tác động tâm lý, đánh vào nhu cầu cũng như sự thiếu hiểu biết của khách hàng để yêu cầu nộp thêm khoản tiền chênh từ 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, tùy từng dự án. Khoản tiền này có thể được thu trước hoặc sau khi khách hàng bốc thăm được quyền mua nhà.
Rủi ro không chỉ xuất hiện ở giai đoạn đăng ký mua. Tại một số dự án vừa mở bán, đã xuất hiện các đối tượng “cò mồi” hoặc “người trúng suất mua” chào bán “suất mua” nhà ở xã hội để thu lời.
Trong khi đó, Luật Nhà ở quy định bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà. Trong thời hạn này, nếu có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội theo quy định.
Cục An ninh kinh tế cảnh báo việc chào bán “suất mua” như trên tiềm ẩn nguy cơ người mua bị lừa đảo, chiếm đoạt toàn bộ khoản tiền đặt mua, đồng thời người bán “suất mua” cũng có nguy cơ bị xử lý vi phạm.
Tại một số dự án nhà ở xã hội đã được bàn giao đưa vào sử dụng, cơ quan công an cũng ghi nhận tình trạng chủ sở hữu chào bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng thông qua hợp đồng viết tay, vi bằng. Đây là hoạt động vi phạm quy định pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ bị xử lý, thu hồi nhà cũng như khó khăn, vướng mắc khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Một dạng rủi ro khác được Cục An ninh kinh tế chỉ ra là việc lợi dụng quá trình triển khai dự án để huy động vốn, nhận đặt cọc khi chưa đáp ứng các điều kiện pháp lý.
Tại một số dự án, mặc dù chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và chưa tiến hành đầy đủ các thủ tục pháp lý, nhưng một số tổ chức, cá nhân đã quảng bá thông tin dự án trên các phương tiện thông tin, sau đó tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chưa đủ căn cứ pháp lý. Hoạt động này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, chiếm đoạt tài sản của người dân.
Theo Cục An ninh kinh tế, cơ quan chức năng cũng gặp khó khăn trong xử lý do đây là giao dịch dân sự. Người dân vì muốn mua được nhà ở xã hội nên chủ động ký hợp đồng “góp vốn”, “đặt cọc” với chủ đầu tư, môi giới và chỉ tố cáo tới cơ quan chức năng khi phía nhận tiền không thực hiện các cam kết trong hợp đồng.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhà ở chỉ được đưa vào kinh doanh khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh và cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng.
Đồng thời, theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Tuy nhiên, Cục An ninh kinh tế cho biết một số chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng đã bán sản phẩm cho khách hàng thông qua các hình thức như “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng hợp tác đầu tư”, “hợp đồng vay vốn”, kèm theo quảng cáo mua nhà sớm sẽ được hưởng ưu đãi, giá rẻ hơn.
Điều này có thể khiến người mua không được nhận nhà đúng thời gian cam kết, không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thậm chí bị đọng vốn kéo dài khi dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư không hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không có khả năng hoàn thành dự án.
Cảnh báo của Cục An ninh kinh tế còn hướng tới việc mua bán đất nền, nhà ở có sẵn dưới hình thức hợp đồng viết tay, vi bằng.
Theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không ghi nhận quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.
Theo Cục An ninh kinh tế, tại một số nơi vẫn xảy ra tình trạng các đối tượng tự vẽ sơ đồ thiết kế dự án trên đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất thuộc quy hoạch công cộng, sau đó chào bán cho người dân dưới hình thức hợp đồng viết tay, vi bằng.
Một số đối tượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nhưng bán cho nhiều người dưới hình thức giao dịch viết tay, nhận đặt cọc. Một thủ đoạn khác là thuê, mượn giấy tờ của chủ đất, sau đó giả danh chủ sở hữu thửa đất hoặc người được ủy quyền để bán cho người dân dưới hình thức viết tay.
Khi xảy ra tranh chấp, các hợp đồng “lách luật” bằng vi bằng, giấy viết tay có thể bị tuyên vô hiệu. Người mua phải trả lại nhà, đất nhưng có nguy cơ không đòi lại được tiền nếu bên bán đã tẩu tán tài sản, dẫn tới khiếu kiện kéo dài, gây thiệt hại về tài chính.
Trước những rủi ro trên, Cục An ninh kinh tế khuyến cáo người mua nhà ở xã hội cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của dự án, nộp hồ sơ đăng ký mua trực tiếp cho chủ đầu tư; tuyệt đối không thanh toán tiền chênh, mua - bán “suất ngoại giao”, “suất nội bộ” hoặc nộp “phí đối ngoại” cho môi giới, bên thứ ba.
Đối với nhà ở thương mại, người dân cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý, chỉ ký hợp đồng mua - bán khi chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ theo quy định; không nộp tiền đặt cọc quá 5% giá trị căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Đối với đất nền, nhà ở có sẵn, Cục An ninh kinh tế khuyến cáo người dân tra cứu quy hoạch, tình trạng tranh chấp; kiểm tra tính pháp lý tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền và tuyệt đối không mua - bán đất nền, nhà ở dưới hình thức vi bằng, giấy viết tay.
