 |
| Phát triển bất động sản khu công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư và thu hồi vốn kéo dài. |
Phát triển bất động sản khu công nghiệp đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư và thu hồi vốn kéo dài. Trong bối cảnh các nhà đầu tư quốc tế ngày càng quan tâm đến hạ tầng xanh, năng lượng sạch và các tiêu chuẩn môi trường, nhu cầu tài chính cho lĩnh vực này không chỉ gia tăng về quy mô mà còn đặt ra yêu cầu mới về thời hạn vốn và hiệu quả sử dụng.
Tuy nhiên, khả năng huy động vốn không đơn thuần phụ thuộc vào việc mở rộng các kênh tài chính. Một dự án muốn tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn còn phải chứng minh được tính pháp lý, khả năng tạo dòng tiền, hiệu quả khai thác và kiểm soát những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình đầu tư.
Đây là một trong những vấn đề được các chuyên gia trao đổi tại hội thảo “Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới” diễn ra ngày 29/9.
PGS.TS Nghiêm Thị Thà, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VFCA cho biết, cả nước hiện có 478 khu công nghiệp, với tổng diện tích đưa vào khai thác khoảng 101.000 ha.
Từ góc độ tư vấn tài chính, bà Nghiêm Thị Thà cho rằng cần nhìn nhận hoạt động đầu tư khu công nghiệp thông qua hai nhóm chủ thể chính, gồm chủ đầu tư phát triển hạ tầng và các doanh nghiệp thuê hạ tầng để tổ chức sản xuất, kinh doanh. Hai nhóm này có nhu cầu vốn khác nhau nhưng lại có mối liên hệ chặt chẽ về dòng tiền.
Đối với chủ đầu tư hạ tầng, lượng vốn phải bỏ ra trong giai đoạn đầu thường rất lớn, trong khi thời gian thu hồi kéo dài. Nguồn thu của chủ đầu tư lại phụ thuộc vào khả năng khai thác hạ tầng và hoạt động của các doanh nghiệp thuê. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp thuê cũng cần nguồn vốn phù hợp để triển khai dự án, tổ chức sản xuất và tạo doanh thu.
“Vấn đề ở đây là phải khớp được dòng tiền giữa chủ đầu tư hạ tầng, khách thuê và các bên cấp vốn. Chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư hạ tầng và cần dòng tiền từ khách thuê để hoàn vốn, trong khi doanh nghiệp thuê lại cũng cần nguồn vốn phù hợp để triển khai sản xuất, kinh doanh”, bà Thà phân tích.
Theo đó, khi xem xét khả năng tiếp cận vốn, không thể chỉ đánh giá riêng năng lực tài chính của chủ đầu tư hạ tầng mà cần tính đến hiệu quả khai thác dự án và khả năng tạo dòng tiền của các doanh nghiệp thuê.
Bản thân doanh nghiệp thuê hạ tầng khi huy động vốn cũng phải chứng minh được năng lực thực thi dự án, thời gian hoàn vốn và các chỉ số tài chính liên quan; đồng thời tính toán tác động của lãi suất cũng như nguy cơ kéo dài tiến độ đầu tư.
Bên cạnh đó, bà Thà lưu ý yếu tố pháp lý và năng lực thực thi chính sách cũng có vai trò quan trọng. Mặc dù Nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ, quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn những hạn chế nhất định. Việt Nam có thể nghiên cứu thêm kinh nghiệm quốc tế, đặc biệt là vai trò của các tổ chức tư vấn đầu tư và định chế tài chính chuyên biệt.
Nếu khả năng tạo dòng tiền là cơ sở để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án, thì việc kiểm soát chi phí trong suốt quá trình khai thác cũng có ý nghĩa quan trọng đối với quyết định đầu tư.
Ông Lê Khánh Hưng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn toàn cầu EY cho rằng, khi đánh giá sức hấp dẫn của một khu công nghiệp, không nên chỉ nhìn vào giá thuê đất hay chi phí đầu tư ban đầu. Với những nhà đầu tư sản xuất lớn, yếu tố được quan tâm là tổng chi phí trong toàn bộ vòng đời dự án.
Theo ông, doanh nghiệp thường tính toán khả năng vận hành nhà máy trong khoảng 20-30 năm, thậm chí 40 năm. Ngoài giá đất, các khoản chi cho năng lượng, logistics, nhân công, vận hành, thời gian triển khai và mức độ ổn định của chính sách đều có ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư.
Một khu công nghiệp có giá thuê ban đầu thấp chưa chắc đã tạo được lợi thế nếu trong quá trình hoạt động phát sinh nhiều chi phí khó dự đoán. Ngược lại, nhà đầu tư có thể chấp nhận mức chi phí cao hơn nếu nhìn thấy sự ổn định trong dài hạn, qua đó có cơ sở tính toán hiệu quả đầu tư.
Đặc biệt, lợi thế về vị trí địa lý cũng cần được đánh giá gắn với hiệu quả vận hành thực tế. Theo đại diện EY, một khu công nghiệp gần cảng biển hoặc sân bay không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ có chi phí logistics thấp.
Những yếu tố như thời gian vận chuyển từ nhà máy đến cảng, khả năng kết nối với các tuyến đường chính, thời gian chờ và tốc độ thông quan đều tác động đến chi phí sản xuất. Đối với doanh nghiệp, mỗi ngày hàng hóa phải chờ thêm đều có thể làm phát sinh chi phí. Vì vậy, tốc độ và sự ổn định của chuỗi logistics đôi khi còn quan trọng hơn một khoản chênh lệch nhỏ về giá thuê đất.
Đối với Hải Phòng, ông Hưng đánh giá hệ thống cảng biển, sân bay, đường bộ và các tuyến kết nối ngày càng hoàn thiện là lợi thế đáng kể. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự chuyển thành sức cạnh tranh khi toàn bộ hệ thống vận hành hiệu quả, bảo đảm sự thuận lợi trong quá trình đưa nguyên liệu vào và vận chuyển hàng hóa ra khỏi khu công nghiệp.
Cùng bàn về hiệu quả đầu tư, TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, muốn thu hút được nguồn vốn, trước hết phải có những dự án tốt, thể hiện rõ tính pháp lý, phương án dòng tiền và cơ chế chia sẻ rủi ro.
Theo ông, Hải Phòng cần xác định cụ thể nhu cầu vốn, số lượng dự án cần thu hút, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và khả thi của từng dự án. Đặc biệt, thời gian triển khai cần được xem là một yếu tố quan trọng trong cạnh tranh thu hút đầu tư.
“Một dự án chậm 6 tháng đến một năm sẽ kéo theo rất nhiều rủi ro và chi phí. Vì vậy, cần kiểm soát chặt tiến độ, rút ngắn thời gian thực hiện dự án”, ông Long nhấn mạnh.
Từ góc độ này, hiệu quả sử dụng vốn không thể tách rời tiến độ triển khai và khả năng kiểm soát chi phí. Dự án càng kéo dài, chi phí phát sinh càng lớn, trong khi thời điểm đưa hạ tầng vào khai thác và tạo nguồn thu có thể bị chậm lại.
Khi yêu cầu về hiệu quả dự án ngày càng cao, việc xây dựng cấu trúc tài chính phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn trở thành vấn đề cần được chú trọng. Đặc biệt, nguồn vốn phát triển khu công nghiệp không chỉ phục vụ xây dựng hạ tầng ban đầu mà còn phải đáp ứng nhu cầu nâng cấp, mở rộng trong quá trình khai thác.
Theo PGS.TS Nghiêm Thị Thà, nguồn vốn cho một dự án khu công nghiệp cơ bản được hình thành từ ba nhóm.
Thứ nhất là vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, trong đó cần bảo đảm một tỷ lệ nhất định, có thể khoảng một phần ba tổng mức đầu tư. Thứ hai là vốn huy động từ các định chế tài chính, bao gồm ngân hàng và các quỹ đầu tư dài hạn. Thứ ba là nguồn vốn FDI.
Tuy nhiên, việc lựa chọn và kết hợp các nguồn vốn phải căn cứ vào quy mô, đặc điểm hạ tầng, phương án khai thác và khả năng thu hồi vốn của từng dự án. Theo bà Thà, không thể áp dụng một mô hình tài chính giống nhau cho tất cả các khu công nghiệp.
Điều này cũng đặt ra yêu cầu xem xét sự phù hợp giữa thời hạn nguồn vốn và chu kỳ đầu tư. Với những dự án cần thời gian dài để hoàn thiện hạ tầng và đưa vào khai thác, phương án huy động vốn phải tính đến khả năng hoàn trả, tác động của lãi suất cũng như các rủi ro phát sinh khi tiến độ bị kéo dài.
Ở góc độ phát triển các kênh huy động vốn, TS. Ngô Trí Long đề xuất mở rộng nguồn lực ngoài tín dụng ngân hàng, bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, vốn FDI, vốn của doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, cùng với vốn đầu tư công.
Đồng thời, cần phát huy vai trò của các quỹ, trong đó có quỹ bảo hiểm và những nguồn vốn dài hạn, để đầu tư vào hạ tầng, tạo nền tảng thu hút các hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Theo ông, việc đa dạng hóa nguồn vốn cần đi cùng với khả năng kết nối giữa các chủ thể tham gia đầu tư. Trong đó, nguồn lực nhà nước có vai trò tạo nền tảng, thúc đẩy sự tham gia của khu vực doanh nghiệp và tạo hiệu ứng lan tỏa.
“Chúng ta cần huy động và kết nối các nguồn vốn, trong đó vốn nhà nước đóng vai trò dẫn dắt, đầu tư vào hạ tầng để tạo nền tảng và lan tỏa sang khu vực doanh nghiệp. Cùng với đó là cần chú trọng phát triển và dẫn dắt dòng vốn tài chính xanh”, ông Long nhấn mạnh.
Vị chuyên gia cũng lưu ý, hiệu quả thu hút đầu tư không nên chỉ được đánh giá qua tổng số vốn huy động mà cần gắn với khả năng tạo dòng tiền, giá trị và hiệu quả khai thác của từng dự án.
“Vấn đề không phải thu hút được bao nhiêu vốn, mà mỗi đầu mối, mỗi dự án thu hút được bao nhiêu vốn và tạo ra giá trị, dòng tiền như thế nào”, ông nói.
Như vậy, mở rộng kênh huy động vốn cần được đặt trong mối quan hệ với chất lượng dự án và hiệu quả sử dụng nguồn lực. Việc bổ sung các nguồn vốn dài hạn sẽ có ý nghĩa hơn khi dự án có phương án khai thác rõ ràng, tiến độ khả thi và khả năng tạo dòng tiền phù hợp với nghĩa vụ tài chính.
