Sức mua tăng, bất động sản bán lẻ Hà Nội mở rộng ra ngoài trung tâm

Cùng với sức mua tiêu dùng gia tăng, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến sự mở rộng của nguồn cung. Ảnh: Internet

Sức mua tiêu dùng gia tăng, nguồn cung bất động sản bán lẻ mở rộng

Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội đang có thêm động lực từ sự cải thiện của sức mua tiêu dùng và quá trình mở rộng đô thị. Khi các khu dân cư, văn phòng, trường học và dịch vụ hình thành ngoài khu vực trung tâm truyền thống, nhu cầu mua sắm, ăn uống và giải trí cũng dần phân bổ theo những cộng đồng mới.

Số liệu mới công bố cho thấy sức cầu tiêu dùng tại Thủ đô duy trì mức tăng khá. Trong 8 tháng năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của Hà Nội đạt 708,2 nghìn tỷ đồng, tăng 14,9% so với cùng kỳ, cao hơn mức tăng 13,3% của cả nước. Riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 455 nghìn tỷ đồng, tăng 17,1%.

Ở góc nhìn dài hạn, triển vọng thu nhập cũng tạo thêm dư địa cho thị trường. Savills dự báo thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Việt Nam tăng trưởng kép 7,4% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2036. Theo đơn vị này, sự cải thiện về thu nhập tạo thêm dư địa cho tiêu dùng và mở rộng thị trường đối với các thương hiệu bán lẻ.

Cùng với sức mua tiêu dùng gia tăng, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến sự mở rộng của nguồn cung, trong đó xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm ngày càng rõ hơn.

Trước đó, số liệu của C&W cho thấy, trong nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội ghi nhận hơn 52.600 m2 nguồn cung mới, đưa tổng diện tích bán lẻ lên khoảng 1,44 triệu m2. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ một trung tâm thương mại tại khu vực rìa trung tâm cùng các khối đế bán lẻ tại phía Tây và khu vực trung tâm. trung tâm thương mại tiếp tục chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung.

Đáng chú ý, phần lớn dự án mới tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Theo C&W, diễn biến này phản ánh sự dịch chuyển về các khu đô thị mới và những khu vực hình thành cộng đồng tiêu dùng mới, đồng thời gắn với xu hướng phát triển các mô hình bán lẻ kết hợp mua sắm, ăn uống và giải trí

Nguồn cung tăng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường vẫn duy trì tích cực. Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 87,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước và 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các nhóm ngành lifestyle, F&B, thời trang - phụ kiện và giải trí. Giá thuê chào trung bình tầng trệt đạt 51,8 USD/m2/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ.

Savills cũng ghi nhận diễn biến tích cực của thị trường. Theo đơn vị này, trong quý II/2026, tổng nguồn cung bán lẻ Hà Nội đạt khoảng 1,7 triệu m2, công suất toàn thị trường đạt 89%, trong khi giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% so với cùng kỳ.

Số liệu tuyệt đối của hai đơn vị nghiên cứu có sự khác biệt do phạm vi thống kê, song cùng cho thấy nguồn cung bán lẻ đang mở rộng và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao.

Quá trình này gắn chặt với sự thay đổi không gian đô thị. Savills cho rằng khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng, đặc biệt đối với các thương hiệu cao cấp và những điểm đến đã có nhận diện. Tuy nhiên, quá trình mở rộng đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra các cộng đồng dân cư mới có quy mô và nhu cầu tiêu dùng riêng.

Sự hiện diện đồng thời của nhà ở, văn phòng, trường học, dịch vụ và cộng đồng quốc tế tại một số khu vực tạo điều kiện để nhiều mô hình bán lẻ phát triển gần hơn với nơi khách hàng sinh sống và làm việc. Bài toán lựa chọn địa điểm vì thế đang chuyển từ việc chỉ đánh giá lượng khách qua lại sang xác định ai là người tạo nên lượng khách đó và nhu cầu của họ là gì.

Áp lực cạnh tranh ngày càng rõ nét

Dư địa phát triển còn lớn, nhưng lượng nguồn cung dự kiến tiếp tục gia nhập thị trường cũng đặt các dự án bán lẻ trước áp lực cạnh tranh cao hơn.

Theo C&W, từ nửa cuối năm 2026 đến năm 2028, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 339.000 m2 nguồn cung bán lẻ, chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm như phía Tây và ngoại thành. Nguồn cung gia tăng được dự báo tạo áp lực nhất định lên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trong ngắn hạn. Tuy nhiên, giá thuê vẫn được kỳ vọng duy trì xu hướng tăng nhẹ nhờ nhu cầu thuê ổn định, trong khi nguồn cung chất lượng cao tại khu vực lõi còn hạn chế.

Về dài hạn, C&W cho rằng hiệu quả hoạt động sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng và định vị của tài sản. Ngay từ báo cáo quý I/2026, đơn vị này đã nhận định những dự án có tệp dân cư xung quanh vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và quản lý tài sản chủ động sẽ có lợi thế hơn trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và khả năng chống chịu về giá thuê.

Đây cũng là vấn đề được Savills nhấn mạnh trong nhận định mới nhất. Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, các dự án cần cân nhắc kỹ hơn về cơ cấu khách thuê, cách xây dựng điểm đến, không gian công cộng và trải nghiệm tổng thể của khách hàng.

Theo ông, đây cũng là lý do ngày càng nhiều trung tâm thương mại đầu tư tái định vị và làm mới thương hiệu nhằm tiếp cận tệp khách hàng rộng hơn.

Theo Savills, với các chủ đầu tư và thương hiệu, tiềm năng của một địa điểm vì thế không chỉ nằm ở quy mô dân cư hay lượng khách qua lại mà còn ở khả năng hiểu nhu cầu của cộng đồng xung quanh để xây dựng cơ cấu bán lẻ phù hợp. Khi Hà Nội tiếp tục mở rộng, phân tích khách hàng, định vị dự án và chiến lược cho thuê sẽ ngày càng quan trọng trong việc kết nối đúng thương hiệu với đúng địa điểm.

Như vậy, triển vọng của bất động sản bán lẻ Hà Nội đang được hỗ trợ đồng thời bởi sức mua gia tăng và quá trình mở rộng không gian đô thị. Tuy nhiên, khi nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoài trung tâm và gia tăng trong những năm tới, dư địa thị trường cũng sẽ đi kèm sự phân hóa rõ hơn giữa các dự án, trong đó khả năng xác định đúng cộng đồng khách hàng, định vị điểm đến và xây dựng cơ cấu khách thuê phù hợp ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng.