 |
| Nguồn cung tăng nhưng dự kiến giá nhà ở khó giảm trong năm 2027. Ảnh: Thu Dịu |
Giá nhà chịu sức ép, thanh khoản phân hóa
Lãi suất cho vay bất động sản được dự báo duy trì ở mức 10-15%/năm, gây áp lực lên cả doanh nghiệp và người mua nhà. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, chi phí vốn cao khiến doanh nghiệp khó giảm giá bán, trong khi người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính.
Trong khi đó, giá nhà vượt khả năng tích lũy của phần lớn người lao động, còn chi phí phát triển dự án neo cao. Nguồn cung có thể tăng khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nhưng khả năng hấp thụ vẫn là dấu hỏi nếu sản phẩm mới không phù hợp nhu cầu và khả năng chi trả.
Theo báo cáo của Bộ Tài chính, cơ quan thường trực Ban Chỉ đạo 751, cả nước có 5.012 dự án gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng mức đầu tư 3.688.751 tỷ đồng. Trong đó, 3.557 dự án đã được xử lý, chiếm 71% tổng số dự án tồn đọng. Tại TP. Hồ Chí Minh có 650 dự án đã được tháo gỡ khó khăn. Trong 7 tháng năm 2026, Thành phố có 37 dự án đủ điều kiện huy động vốn, tương ứng hơn 27.300 căn nhà, tăng 1,64 lần so với năm 2025.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng chưa chắc kéo thanh khoản phục hồi khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng nhu cầu. Vì vậy, thị trường bất động sản năm 2027 có thể điều chỉnh theo hướng phân hóa thay vì giảm giá đồng loạt.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam dự báo, giá niêm yết căn hộ sơ cấp khó giảm 5-10% trên diện rộng. Thay vào đó, chủ đầu tư có thể tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán. Giá thực trả sau khi quy đổi ưu đãi có thể thấp hơn 7-12% so với giá niêm yết ban đầu. Ở thị trường thứ cấp, những dự án thanh khoản thấp có thể ghi nhận mức giảm 5-8% trong các giao dịch thỏa thuận nhanh.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam, nhận định mức điều chỉnh nếu có sẽ chủ yếu diễn ra cục bộ. Dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín có khả năng giữ giá tốt hơn, trong khi sản phẩm kém cạnh tranh hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay chịu sức ép lớn hơn.
Một yếu tố khác cần theo dõi là đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình trong quá trình xây dựng dự án Luật Nhà ở sửa đổi. Nếu được cụ thể hóa, quy định này có thể ảnh hưởng đến cách định giá căn hộ đã sử dụng lâu năm. Tuy nhiên, mức độ tác động còn phụ thuộc vào nội dung chính sách và cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Doanh nghiệp tái cơ cấu, thị trường đổi hướng
Khi sức mua chưa phục hồi tương xứng với nguồn cung, áp lực lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản không chỉ nằm ở giá bán mà còn ở khả năng duy trì dòng tiền. Chi phí vốn cao, tiến độ bán hàng kéo dài và nghĩa vụ tài chính đến hạn có thể buộc doanh nghiệp xem xét lại danh mục đầu tư, cơ cấu vốn và kế hoạch phát triển dự án.
Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group cho rằng, doanh nghiệp cần ưu tiên quản trị dòng tiền. Khi áp lực tài chính vượt ngưỡng an toàn, việc bán bớt tài sản, kể cả chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng, có thể trở thành giải pháp để tái cơ cấu nguồn vốn.
Đây cũng là cơ sở để thị trường bước vào quá trình sàng lọc rõ hơn giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị có năng lực tài chính, quỹ đất phù hợp, pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế duy trì hoạt động. Ngược lại, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn, phụ thuộc vào nguồn vốn vay hoặc kỳ vọng tăng giá tài sản có thể phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư, chuyển nhượng dự án hoặc thu hẹp danh mục.
Ở góc độ dài hạn, thị trường cũng đang chịu sức ép thay đổi cơ cấu sản phẩm. Theo các chuyên gia, định hướng ưu tiên nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà cho thuê đòi hỏi doanh nghiệp chuyển từ tư duy đầu cơ sang phát triển tài sản có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thực.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Công ty cổ phần Đầu tư Thành Công (TTC), thị trường bất động sản đô thị TP. Hồ Chí Minh ngày càng gắn với tiến độ phát triển hạ tầng. Các tuyến metro, Vành đai 3, Vành đai 4, trục kết nối TP. Hồ Chí Minh với Đồng Nai, sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải được kỳ vọng thúc đẩy dịch chuyển dân cư, sản xuất và logistics. Khu vực phía Tây TP. Hồ Chí Minh cũng có thêm dư địa khi các tuyến giao thông kết nối Đồng bằng sông Cửu Long được cải thiện.
Tuy nhiên, hạ tầng không đồng nghĩa mọi khu vực đều tăng giá. Khả năng kết nối thực tế, pháp lý, chất lượng sản phẩm và nhu cầu khai thác sẽ quyết định mức độ hưởng lợi, nhất là khi người mua ngày càng thận trọng về tài chính.
Bước sang năm 2027, thị trường có thể không giảm giá đồng loạt mà phân hóa rõ hơn giữa các phân khúc và doanh nghiệp. Giá niêm yết có thể tiếp tục neo cao, trong khi ưu đãi bán hàng, giá chuyển nhượng và áp lực dòng tiền phản ánh thực chất hơn sức khỏe thị trường. Năng lực tài chính và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ là những yếu tố then chốt quyết định sức cạnh tranh của doanh nghiệp.
