Bất động sản TP. Hồ Chí Minh từ “đón sóng” đến cuộc đua giá trị thật

Mặt bằng giá cao đang sàng lọc sức cầu bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Thu Dịu

Thanh khoản chịu sức ép giữa lúc nguồn cung trở lại

Thông tin tại Talkshow “Bất động sản vĩ mô quý III/2026: Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - Toàn cảnh & Triển vọng” diễn ra ngày 10/9, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước trạng thái không dễ đánh giá bằng một chiều tăng hay giảm.

Nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao, dòng vốn đầu tư và giải ngân đầu tư công tiếp tục tạo động lực cho nhu cầu, trong khi nguồn cung nhà ở được cải thiện. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường bất động sản giảm mạnh, giá bán tại một số dự án điều chỉnh và phân khúc cao tầng giảm nhiệt.

GDP quý II/2026 tăng 8,39%, đưa tăng trưởng 6 tháng lên 8,18%; vốn FDI đăng ký 8 tháng đạt 40,63 tỷ USD, tăng 55,4%, vốn thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12%. Giải ngân đầu tư công đến hết tháng 8 đạt khoảng 510.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 50% kế hoạch năm.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá vượt thu nhập đang thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở, nhất là ở phân khúc bình dân. Trong khi đó, nguồn cung toàn địa bàn TP. Hồ Chí Minh năm 2026 dự kiến khoảng 45.000 căn hộ. Bình Dương cũ đóng góp khoảng 50% nguồn cung toàn địa bàn, nhưng hơn 95% nguồn cung mới tại khu vực này thuộc phân khúc trung - cao cấp. Khu Nam được dự báo chiếm khoảng 50% nguồn cung mới trong nửa cuối năm, với mức giá khoảng 90-95 triệu đồng/m2.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, bất động sản gắn chặt với tín dụng và tài sản bảo đảm của hệ thống ngân hàng. Vì vậy, bên cạnh cung và cầu, thanh khoản là yếu tố đặc biệt quan trọng. Khi thanh khoản gặp vấn đề, giá trị tài sản cũng chịu tác động. Thanh khoản thị trường đang chịu ảnh hưởng từ lãi suất, tỷ giá và dòng tiền trong hệ thống ngân hàng.

TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, trong năm 2026, dư địa nới lỏng tiền tệ không còn nhiều. Dự báo của Ngân hàng UOB về khả năng Ngân hàng Nhà nước giữ nguyên lãi suất tái cấp vốn ở mức 4,5%. Tín dụng bất động sản tăng 16-19% vào cuối quý III/2025, trong khi tỷ giá VND tương đối ổn định đến tháng 7/2026, nhưng có thể chịu áp lực trong quý III và IV nếu Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thay đổi lãi suất.

Các diễn giả trao đổi tại tọa đàm. Ảnh: BTC

Người mua không còn chạy theo sóng

Từ phía sức cầu, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đang bước sang một giai đoạn khác. Giá căn hộ bình quân tại TP. Hồ Chí Minh hiện khoảng 108 triệu đồng/m2, cao hơn khả năng chi trả của một bộ phận người mua ở thực, khiến thời gian cân nhắc kéo dài, tốc độ hấp thụ chậm lại và người mua lựa chọn kỹ hơn.

Theo ông Đính, sức cầu đang dịch chuyển “từ đón sóng sang đón giá trị thật”. Nếu trước đây nhà đầu tư có thể mua theo kỳ vọng tăng giá và sang nhượng, thì hiện nay, người mua quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu ở thực, khả năng cho thuê, khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng.

Một sản phẩm muốn được thị trường lựa chọn phải có chất lượng, khả năng tạo dòng tiền, cho thuê, pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai và năng lực chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu. Sức cầu không mất đi mà ngày càng chọn lọc, với sự quan tâm lớn hơn đến pháp lý, giá bán, tổng số tiền phải bỏ ra, khả năng khai thác và thanh khoản thứ cấp.

Sự thay đổi này diễn ra cùng quá trình hoàn thiện khung pháp lý. Ông Đính cho rằng, những thay đổi liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang tác động đến cách thị trường vận hành. Khách hàng kiểm tra pháp lý kỹ hơn, quan tâm hợp đồng, tiến độ và thận trọng với các cam kết tăng giá. Thị trường vì vậy chuyển từ “bán hàng bằng kỳ vọng” sang “bán hàng bằng pháp lý và giá trị thực tế”.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu mới với môi giới. Theo ông Đính, môi giới phải hiểu pháp lý, nắm dữ liệu thị trường, có khả năng phân tích tài chính, dòng tiền và đề cao tính minh bạch, đạo đức nghề nghiệp. Thay vì thổi giá, tạo sóng, FOMO hay tư vấn thiếu căn cứ, môi giới cần dựa trên dữ liệu, pháp lý và chuyên môn để tư vấn cho khách hàng.

Theo các chuyên gia, thị trường cũng ghi nhận sự phân hóa rõ ràng: thanh khoản giảm mạnh, giá bán một số dự án giảm và phân khúc cao tầng giảm nhiệt. Cùng với đó, lực lượng sale có xu hướng tập trung hơn vào khách mua để sử dụng, lựa chọn các sàn phân phối chuyên nghiệp và ứng dụng công nghệ nhiều hơn.

Do đó, với thị trường TP. Hồ Chí Minh, bài toán không chỉ nằm ở việc nguồn cung tăng hay giá tiếp tục đi lên. Khả năng tiếp cận vốn, mức giá phù hợp với sức mua và giá trị thực của sản phẩm sẽ quyết định thanh khoản. Khi đó, “đón sóng” sẽ nhường chỗ cho cuộc đua về pháp lý, khả năng khai thác, giá trị sử dụng và sức hấp thụ thực tế của sản phẩm.