Nguồn cung căn hộ tăng, thị trường tìm không gian phát triển mới

Nguồn cung thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đang có sự cải thiện rõ rệt. Ảnh: Hoàng Lê

Nguồn cung cải thiện nhưng giao dịch vẫn trầm lắng

Trong báo cáo mới được Công ty Savills Việt Nam công bố cho thấy, nguồn cung thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh quý II/2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực với 1.800 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có 3.700 căn hộ mới từ 7 dự án.

Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc thị trường trở nên dễ tiếp cận hơn đối với người mua. Theo Savills Việt Nam, các đợt mở bán mới chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và B, với mức giá đều trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy. Đáng chú ý, 80% số dự án có giá vượt 120 triệu đồng/m2.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung đang được cải thiện về số lượng nhưng vẫn còn khoảng cách đáng kể so với khả năng chi trả của một bộ phận người mua. Áp lực càng rõ hơn trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Tính đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình đạt khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ khoảng 32% đồng nghĩa chỉ khoảng 1/3 nguồn cung trên thị trường được hấp thụ trong quý, trong đó lãi suất là một trong những yếu tố tác động.

Bà Hương cho biết, tùy theo dự án và mức giá, vốn vay có thể chiếm 30-60% giá trị sản phẩm nhà đất. Vì vậy, lãi suất trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định mua nhà, đặc biệt đối với các phân khúc hạng B và C.

Thị trường được kỳ vọng có thêm dư địa trong nửa cuối năm khi theo dự kiến, 1/3 nguồn cung sắp tới sẽ thuộc phân khúc căn hộ tầm trung. Đây là tín hiệu có thể góp phần giải tỏa tình trạng thiếu sản phẩm vừa túi tiền.

Đặc biệt, nhờ sự đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông khu vực phía Nam, các dự án mới tại Đồng Nai và khu vực Bình Dương cũ đang có mức giá bằng khoảng 50% so với TP. Hồ Chí Minh. Như vậy, bài toán của thị trường không chỉ còn là có thêm bao nhiêu căn hộ được đưa ra, mà còn là những căn hộ đó nằm ở đâu, mức giá nào và người mua có thể tiếp cận các trung tâm việc làm, dịch vụ với thời gian và chi phí ra sao.

TOD gắn với đường sắt đô thị đang mở rộng không gian phát triển cho thị trường bất động sản. Ảnh: T.D

Hạ tầng mở rộng không gian cho bất động sản

Theo các chuyên gia, khi giá nhà tại khu vực lõi ở mức cao, khả năng kết nối trở thành yếu tố quan trọng đối với những khu vực có mặt bằng giá thấp hơn. Đây cũng là cơ sở để hạ tầng giao thông, đặc biệt là metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), ngày càng có vai trò trong việc mở rộng không gian phát triển bất động sản.

Thực tế vận hành Metro số 1 cho thấy, hiệu quả của một tuyến đường sắt đô thị không chỉ nằm ở vị trí các nhà ga. Khi tuyến đi vào khai thác, TP. Hồ Chí Minh tổ chức 17 tuyến xe buýt với 150 xe điện kết nối các ga, qua đó mở rộng phạm vi tiếp cận của hành khách tới các khu vực lân cận.

Với bất động sản, khả năng kết nối vì vậy không đơn thuần là khoảng cách từ dự án đến nhà ga. Một khu vực chỉ có thể phát huy lợi thế từ metro khi được hỗ trợ bởi hệ thống giao thông kết nối, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và các hoạt động kinh tế tại chỗ. Khi những yếu tố này được cải thiện, nhà ở, văn phòng, bán lẻ và dịch vụ có thêm điều kiện phát triển quanh các đầu mối giao thông.

Nghị quyết 188/2025/QH15 đã có các cơ chế liên quan đến quy hoạch, sử dụng đất và khai thác giá trị tăng thêm từ đất trong khu vực TOD, tạo cơ sở để phát triển đường sắt đô thị gắn với không gian xung quanh các đầu mối giao thông.

Ở góc độ thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng TOD là hướng đi phù hợp với các đô thị lớn. Theo ông, mô hình này không chỉ giúp khai thác hiệu quả giá trị đất đai mà còn tạo nguồn lực tài chính để tái đầu tư cho hạ tầng, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống.

Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ tại khu vực lõi tăng nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc giá cao, việc cải thiện kết nối có thể mở rộng bán kính lựa chọn của người mua. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn, những khu vực có mặt bằng giá phù hợp hơn sẽ có thêm cơ hội tham gia vào thị trường nhà ở của TP. Hồ Chí Minh, qua đó mở rộng không gian phát triển bất động sản.