Kịch bản nào cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026?

Nhu cầu bất động sản vẫn hiện hữu, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư trung, dài hạn. Ảnh: Thu Hiền

Dòng tiền tiếp tục dịch chuyển vào những dự án có pháp lý rõ ràng

Bước vào nửa cuối năm 2026, thị trường bất động sản tiếp tục chịu tác động từ nhiều yếu tố cả trong và ngoài nước. Trên thế giới, xung đột Nga - Ukraine kéo dài, căng thẳng tại Trung Đông tiếp tục gây áp lực lên giá năng lượng, chuỗi cung ứng, lạm phát và mặt bằng lãi suất.

Trong nước, kinh tế vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, đầu tư công và môi trường đầu tư cải thiện, song áp lực từ bên ngoài vẫn là yếu tố cần theo dõi.

Ở góc độ chính sách, thị trường tiếp tục vận động theo hướng minh bạch hơn thông qua việc kiểm soát tín dụng bất động sản, áp dụng bảng giá đất tiệm cận thị trường và triển khai mã định danh điện tử bất động sản. Những chính sách này được kỳ vọng góp phần giảm rủi ro giao dịch và nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Trong bối cảnh đó, theo báo cáo dự báo thị trường 6 tháng cuối năm 2026 của DXS – FERI, nhu cầu bất động sản vẫn hiện hữu, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư trung, dài hạn.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất dự kiến vẫn duy trì ở mức khoảng 12-14%/năm cùng với tín dụng được kiểm soát chặt sẽ khiến người mua và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính thận trọng hơn.

DXS – FERI cho rằng các chỉ số kinh tế như GDP, PMI và FDI tiếp tục duy trì xu hướng tích cực, tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, áp lực từ lạm phát, tỷ giá và chi phí vốn vẫn hiện hữu, khiến niềm tin thị trường chưa đủ mạnh để tạo ra sự phục hồi đồng đều trên diện rộng.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền được dự báo sẽ tiếp tục dịch chuyển vào những dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền.

Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu pháp lý hoặc nằm tại khu vực chưa có động lực phát triển sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Đây là cơ sở để DXS – FERI nhận định thị trường bất động sản Việt Nam trong 6 tháng cuối năm sẽ bước sâu hơn vào giai đoạn “từ phân hóa đến chọn lọc”, khi người mua không chỉ quan tâm đến giá mà còn đặt nặng yếu tố an toàn và giá trị sử dụng thực của sản phẩm.

Nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản vẫn phụ thuộc vào lãi suất và niềm tin thị trường

Theo DXS – FERI, nguồn cung mới trong 6 tháng cuối năm dự kiến tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường lên hơn 100.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, với nguồn cung mới tập trung tại các trung tâm kinh tế và địa phương có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ.

Mặc dù nguồn cung tiếp tục mở rộng, DXS – FERI dự báo tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp chỉ đạt khoảng 20-30%. Giao dịch vẫn chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn tiếp tục bị hạn chế.

Giá bán sơ cấp được dự báo đi ngang hoặc giảm nhẹ thông qua các chính sách bán hàng, còn giá thứ cấp có thể điều chỉnh tại một số dự án chịu áp lực lãi vay. Trong khi đó, giá thuê được dự báo duy trì ổn định và tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.

Trên cơ sở phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách điều hành, mặt bằng lãi suất và diễn biến thị trường, DXS – FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, gồm kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng và kịch bản lý tưởng.

Trong đó, kịch bản thách thức được đặt ra khi các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%. Khi đó, nguồn cung dự kiến tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ duy trì dưới 20% và thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp.

Kịch bản kỳ vọng được DXS – FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất. Theo đó, nếu kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng thận trọng, nguồn cung dự kiến tăng khoảng 20-30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11-13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%.

Thị trường tiếp tục phục hồi theo hướng ổn định và có chọn lọc, với dòng tiền tập trung vào các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực.

Trong khi đó, kịch bản lý tưởng được xây dựng trên giả định kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, lãi suất thả nổi giảm xuống khoảng 9-11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực. Khi đó, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng khoảng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%. Tuy nhiên, theo DXS – FERI, đây là kịch bản khó xảy ra trong bối cảnh hiện nay.

Đối với thị trường Hà Nội, CBRE dự báo nguồn cung thị trường căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục sôi động trong nửa cuối năm. Theo đơn vị này, tổng nguồn cung mở bán mới cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn của năm 2019.

CBRE cho rằng quy mô nguồn cung lớn sẽ tạo áp lực cạnh tranh cao hơn giữa các chủ đầu tư, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có chiến lược định giá, phân khúc sản phẩm và chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Đồng thời, diễn biến giá bán và thanh khoản trong các quý tới sẽ tiếp tục phụ thuộc đáng kể vào mặt bằng lãi suất và sự phục hồi niềm tin của người mua nhà.

Nhìn chung, các tổ chức nghiên cứu đều cho rằng nửa cuối năm 2026 chưa phải giai đoạn thị trường phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, quá trình sàng lọc sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn giữa các phân khúc, khu vực và chủ đầu tư. Trong bối cảnh đó, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền bền vững sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của thị trường.