Nguy cơ sốt đất theo quy hoạch khó tái diễn

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE).

Phóng viên: Thực tế cho thấy mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch lớn, thị trường thường ghi nhận hiện tượng đầu cơ, đẩy giá đất. Theo bà, việc công bố Quy hoạch Thủ đô lần này có thể tạo ra nguy cơ sốt đất theo quy hoạch hay không?

Bà Phạm Thị Miền: Thực tế cho thấy, từ trước đến nay, mỗi khi xuất hiện thông tin liên quan đến quy hoạch, thị trường bất động sản đều ghi nhận sự quan tâm rất lớn từ người dân và giới đầu tư.

Đây cũng thường là yếu tố khởi đầu cho nhiều đợt “sóng” hoặc những cơn sốt của thị trường. Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, chúng ta đã chứng kiến không ít trường hợp giá đất tăng nóng sau khi xuất hiện các thông tin về quy hoạch.

Tuy nhiên, theo tôi, bối cảnh hiện nay đã có nhiều thay đổi so với trước đây. Vì vậy, nguy cơ xuất hiện các cơn sốt đất theo quy hoạch cũng khó tái diễn như trong các giai đoạn trước.

Điểm thay đổi đầu tiên là mức độ minh bạch của thông tin ngày càng được nâng lên. Trước đây, nhiều thông tin quy hoạch thường xuất hiện dưới dạng rò rỉ hoặc mới chỉ là những định hướng ban đầu, việc tiếp cận thông tin chủ yếu diễn ra trong phạm vi một nhóm nhỏ. Điều này tạo ra lợi thế thông tin cho một số đối tượng, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ, trục lợi và gây nhiễu loạn thị trường.

Hiện nay, định hướng phát triển thị trường bất động sản luôn gắn với yêu cầu minh bạch. Các cơ chế, chính sách cũng như những thông tin liên quan đến quy hoạch đều được công bố rộng rãi trên nhiều kênh thông tin để mọi tổ chức, cá nhân có thể tiếp cận một cách thuận lợi và bình đẳng. Khi quyền tiếp cận thông tin được bảo đảm như nhau, khả năng lợi dụng thông tin để đầu cơ cũng giảm đi đáng kể.

Đối với Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm cũng vậy. Đây không phải là một thông tin được công bố đột ngột hay gây bất ngờ cho thị trường. Trước khi quy hoạch được chính thức phê duyệt, quá trình xây dựng đã trải qua nhiều bước lấy ý kiến các cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để hoàn thiện nội dung. Đồng thời, nhiều hội thảo, hội nghị, tọa đàm với sự tham gia của các chuyên gia trong nước và quốc tế cũng đã được tổ chức để thảo luận về định hướng phát triển Thủ đô trong dài hạn.

Điều đó cho thấy thị trường đã có khoảng thời gian tương đối dài để tiếp cận và hấp thụ thông tin. Vì vậy, việc chính thức công bố quy hoạch chủ yếu mang ý nghĩa hoàn thiện cơ sở pháp lý và định hướng phát triển, hơn là tạo ra một cú sốc thông tin đủ lớn để kích hoạt các đợt đầu cơ hoặc sốt đất trên diện rộng như từng xảy ra ở một số giai đoạn trước.

Phóng viên: Bà nhiều lần nhấn mạnh về sự thay đổi tâm lý và hành vi của nhà đầu tư hiện nay. Theo bà, sự thay đổi này tác động như thế nào đến khả năng hình thành các cơn sốt đất theo quy hoạch?

Bà Phạm Thị Miền: Một yếu tố khác cần lưu ý là tâm lý và hành vi của nhà đầu tư hiện nay đã có nhiều thay đổi. Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến của không ít nhà đầu tư là FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), đặc biệt trước những thông tin gắn với quy hoạch, thì hiện nay thị trường đã bước sang một giai đoạn khác. Nhà đầu tư không còn xuống tiền chỉ vì kỳ vọng đón đầu quy hoạch hay lướt sóng ngắn hạn, mà ngày càng thận trọng hơn trong quá trình ra quyết định đầu tư.

Sự thay đổi trong tâm lý và hành vi đầu tư góp phần làm giảm nguy cơ hình thành các cơn sốt đất theo quy hoạch.

Thực tế cho thấy, sau nhiều chu kỳ biến động của thị trường, nhà đầu tư đã có sự thay đổi đáng kể về tư duy và hành vi đầu tư. Nếu trước đây nhiều người sẵn sàng xuống tiền rất nhanh để đón đầu quy hoạch, kỳ vọng lướt sóng và hưởng lợi từ các đợt tăng giá ngắn hạn thì hiện nay họ đã trở nên tỉnh táo, thận trọng và có chọn lọc hơn.

Điều đó không có nghĩa là nhà đầu tư không còn quan tâm đến các thông tin quy hoạch. Ngược lại, quy hoạch vẫn là một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu.

Tuy nhiên, sự quan tâm đó chỉ được chuyển hóa thành quyết định đầu tư khi nhà đầu tư có đủ cơ sở để đánh giá giá trị của bất động sản thông qua những thông tin đã được kiểm chứng và những yếu tố có khả năng tạo ra giá trị thực trong tương lai. Chính sự thay đổi trong tâm lý và hành vi đầu tư này cũng góp phần làm giảm nguy cơ hình thành các cơn sốt đất theo quy hoạch như trước đây.

Phóng viên: Để hạn chế rủi ro khi đầu tư theo quy hoạch, theo bà, nhà đầu tư cần lưu ý những yếu tố nào?

Bà Phạm Thị Miền: Theo tôi, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý một số yếu tố quan trọng. Trước hết, cần kiểm chứng đầy đủ tính pháp lý của thông tin quy hoạch.

Không chỉ đối với Quy hoạch Thủ đô mà với bất kỳ thông tin quy hoạch nào, nhà đầu tư cũng chỉ nên căn cứ vào các văn bản đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, thay vì chạy theo những thông tin mới dừng ở mức đề xuất, định hướng hoặc tin đồn trên thị trường. Pháp lý luôn là yếu tố nền tảng và là điều kiện đầu tiên cần xem xét trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Tiếp theo, cần đánh giá khả năng hiện thực hóa quy hoạch. Một bản quy hoạch chỉ thực sự tạo ra giá trị khi có đủ nguồn lực để triển khai trên thực tế. Vì vậy, bên cạnh quyết định phê duyệt, nhà đầu tư cần quan tâm đến kế hoạch bố trí nguồn vốn, tiến độ giải ngân và lộ trình triển khai các dự án hạ tầng để đánh giá khả năng chuyển hóa quy hoạch từ trên giấy thành hiện thực.

Bên cạnh đó, năng lực của các chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị trực tiếp triển khai cũng là yếu tố rất quan trọng. Việc đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai cũng như khả năng thực hiện đúng tiến độ sẽ giúp nhà đầu tư có thêm cơ sở để nhận định về tính khả thi của quy hoạch cũng như triển vọng phát triển của khu vực.

Cuối cùng, ngay cả khi quy hoạch đã được triển khai và hạ tầng được đưa vào khai thác, nhà đầu tư vẫn cần tiếp tục đánh giá liệu khu vực đó có thực sự hình thành được cộng đồng dân cư, thu hút dòng tiền và các hoạt động kinh tế hay không.

Đây mới là những yếu tố quyết định giá trị của bất động sản trong dài hạn. Khi quy hoạch đi cùng với hạ tầng hoàn chỉnh, dân cư thực, nhu cầu sử dụng thực và dòng tiền thực, giá trị bất động sản mới có thể gia tăng một cách bền vững.

Chỉ khi đánh giá tổng thể tất cả những yếu tố này, nhà đầu tư mới có thể đưa ra quyết định đầu tư an toàn, hạn chế rủi ro và đón được những cơ hội thực sự mà quy hoạch mang lại.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!