Quy hoạch Thủ đô 100 năm: Không phải mọi khu vực và phân khúc đều hưởng lợi như nhau

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam.

PV: Hà Nội vừa chính thức công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Theo bà, sự kiện này có ý nghĩa như thế nào đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong ngắn hạn cũng như trong chu kỳ phát triển dài hạn?

Bà Phạm Thị Miền: Theo tôi, việc Hà Nội chính thức công bố Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm là một dấu mốc có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, không chỉ đối với quá trình phát triển đô thị mà còn đối với thị trường bất động sản.

Đây có thể xem là một cột mốc mang tính lịch sử, mở ra một chương phát triển mới của Thủ đô. Trước đây, chúng ta chưa từng có một bản quy hoạch với tầm nhìn dài hạn, chiến lược và toàn diện như vậy, vì thế sự kiện này ngay lập tức thu hút sự quan tâm rất lớn của người dân, doanh nghiệp và giới đầu tư.

Thực tế cho thấy, ngay từ khi những thông tin đầu tiên về quy hoạch được công bố, thị trường đã xuất hiện tâm lý tích cực và kỳ vọng về một giai đoạn phát triển mới. Đến khi quy hoạch chính thức được công bố, rất nhiều người dân đã trực tiếp đến tìm hiểu bản đồ quy hoạch, nghiên cứu các định hướng phát triển không gian đô thị cũng như các dự án hạ tầng trọng điểm. Điều đó cho thấy sức hút rất lớn của bản quy hoạch, cũng như kỳ vọng của thị trường đối với những thay đổi sẽ diễn ra trong tương lai.

Đặc biệt, quy hoạch lần này không chỉ tạo hiệu ứng về mặt tâm lý mà còn định hình rõ một hướng phát triển mới cho thị trường bất động sản. Những khu vực được quy hoạch trở thành các cực tăng trưởng mới hoặc được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng chiến lược sẽ có thêm động lực để thu hút dòng vốn đầu tư, dân cư và các hoạt động kinh tế.

Quan trọng hơn, trong dài hạn, Quy hoạch Thủ đô sẽ tạo ra sự thay đổi căn bản trong mô hình phát triển đô thị. Nếu trước đây Hà Nội chủ yếu phát triển theo hướng tập trung vào khu vực lõi thì nay sẽ chuyển sang mô hình đa cực, đa trung tâm, với các cực phát triển được kết nối thông qua hệ thống hạ tầng giao thông hiện đại.

Khi quy hoạch được triển khai đồng bộ, quá trình phân bổ dân cư, việc làm, dịch vụ và dòng vốn sẽ diễn ra tự nhiên và hợp lý hơn, qua đó hình thành những không gian phát triển mới, giảm áp lực cho khu vực trung tâm, đồng thời tạo nền tảng để thị trường bất động sản Hà Nội phát triển theo hướng cân bằng, bền vững và có chiều sâu trong nhiều thập kỷ tới.

Phóng viên: Theo quy hoạch mới, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, mở rộng không gian đô thị gắn với hệ thống đường sắt đô thị, các tuyến vành đai và hạ tầng kết nối vùng. Theo bà, những khu vực nào sẽ được hưởng lợi rõ nét nhất từ định hướng phát triển này?

Bà Phạm Thị Miền: Rõ ràng, ngay khi thông tin về Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm được công bố, thị trường đã hình thành một tâm lý tích cực và kỳ vọng lớn từ phía khách hàng cũng như các nhà đầu tư.

Điều này xuất phát từ việc quy hoạch không chỉ định hình lại không gian phát triển đô thị mà còn gắn với hàng loạt động lực quan trọng như hạ tầng giao thông, hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội.

Đây đều là những yếu tố nền tảng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng thực chất và góp phần nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn.

Mức độ hưởng lợi của từng khu vực và từng phân khúc sẽ phụ thuộc rất lớn vào tiến độ triển khai các dự án hạ tầng. Ảnh: Thu Hiền.

Tuy nhiên, tác động của quy hoạch sẽ không diễn ra đồng đều giữa các khu vực. Những địa bàn nằm trên các trục hạ tầng chiến lược như các tuyến vành đai, đường sắt đô thị, các trục hướng tâm, các cây cầu vượt sông hay các tuyến giao thông kết nối vùng sẽ có lợi thế nổi bật hơn so với các khu vực còn lại.

Đây là những nơi được hưởng lợi trực tiếp từ khả năng kết nối hạ tầng, có điều kiện thu hút dân cư, các hoạt động kinh tế, thương mại và dịch vụ, từ đó tạo thêm động lực gia tăng giá trị bất động sản.

Có thể nói, quy hoạch đang mở ra cơ hội phát triển cho nhiều khu vực mới của Hà Nội. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi của từng khu vực sẽ phụ thuộc rất lớn vào tiến độ triển khai các dự án hạ tầng và khả năng hiện thực hóa quy hoạch trên thực tế.

Phóng viên: Bên cạnh sự khác biệt giữa các khu vực, theo bà, những phân khúc bất động sản nào sẽ có nhiều dư địa hưởng lợi nhất trong chu kỳ phát triển mới của Hà Nội?

Bà Phạm Thị Miền: Theo tôi, những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ là nhóm được hưởng lợi rõ nét nhất, đặc biệt là các dự án nằm trong những khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, đầy đủ tiện ích và khả năng kết nối thuận lợi. Đây sẽ là những khu vực có sức hút lớn đối với người dân cũng như nhà đầu tư trong giai đoạn tới.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhấn mạnh là quy hoạch chỉ tạo ra định hướng phát triển và mở ra kỳ vọng cho thị trường. Việc các phân khúc bất động sản có thực sự hưởng lợi như kỳ vọng hay không còn phụ thuộc vào quá trình chuyển hóa quy hoạch trên giấy thành các dự án cụ thể ngoài thực tế.

Điều đó đồng nghĩa với việc các công trình hạ tầng phải được triển khai đúng tiến độ, được đưa vào khai thác hiệu quả, hình thành các cộng đồng dân cư thực sự và tạo ra sự dịch chuyển của dòng tiền cũng như các hoạt động kinh tế.

Khi những yếu tố đó hội tụ, giá trị bất động sản mới được nâng lên một cách thực chất và bền vững. Ngược lại, nếu quy hoạch chậm được triển khai hoặc hạ tầng không được đầu tư đồng bộ thì những tác động tích cực đối với thị trường sẽ khó có thể phát huy như kỳ vọng.

Phóng viên: Trân trọng cảm ơn bà!