 |
| Khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số lượng nguồn cung căn hộ mới. Ảnh: Internet |
Trong quý I/2026, khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số lượng nguồn cung căn hộ mới, với khoảng 1.200 căn hộ được chào bán, giảm khoảng 62% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm ngoái.
Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh của Cushman & Wakefield (C&W) nhận định, sự chậm lại này phản ánh thái độ thận trọng, “chờ đợi và quan sát” của các chủ đầu tư vào thời điểm đầu năm.
Xét theo phân khúc, hạng sang dẫn đầu khoảng 72%, trong khi các sản phẩm cao cấp chiếm khoảng 28% còn lại. Các đợt mở bán đáng chú ý, bao gồm Masteris Cosmo Central, và Masteri Park Place của Masterise Homes, cũng như Sunshine Sky City của Sunshine Group, đã thu hút được sự quan tâm lớn nhờ vị thế cao cấp và chiến lược bán hàng hấp dẫn.
Đáng chú ý, trong khi nguồn cung mới chạm mức thấp, giá sơ cấp trung bình đã đạt mức cao nhất mọi thời đại, gần 7.300 USD/m2, tăng mạnh khoảng 19% so với quý trước và khoảng 53% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, con số này đại diện cho mức giá thị trường cơ sở và chưa trừ đi các ưu đãi “đặt chỗ sớm” hay chiết khấu thanh toán nhanh, cho thấy các chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá bán niêm yết.
Theo C&W, xu hướng giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường trung tâm TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tiếp tục giữ ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và những điều chỉnh tăng của lãi suất vay mua bất động sản.
Trong quý đầu năm, thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới ở mức dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo C&W, sự kết hợp giữa giá sơ cấp leo thang và sự hạn chế về cơ cấu đa dạng sản phẩm (thiếu hụt các sự lựa chọn thuộc phân khúc bình dân, trung cấp) đã làm giảm rõ rệt tâm lý người mua so với đà tăng trưởng của năm 2025. Xu hướng này cho thấy sự lệch pha giữa nguồn cung phân khúc hạng sang và nhu cầu thực tế của thị trường trung cấp.
Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng và chi phí nợ vay tăng cao đang trở thành rào cản lớn, làm chậm quá trình hấp thụ khi người mua tâm lý thận trọng, “chờ đợi và quan sát” các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn trong những quý tới.
Thị trường căn hộ tại khu vực mở rộng TP. Hồ Chí Minh (Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu) ghi nhận khoảng 7.017 căn mở bán mới, giảm 17,4% so với quý trước nhưng vẫn duy trì ở mức tương đối cao.
Trong đó, Bình Dương tiếp tục là nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa và nhu cầu ở thực.
Các dự án tiêu biểu gồm Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View và Green Skyline được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín như Phú Mỹ Hưng, Phát Đạt và Lê Phong.
Tổng lượng căn hộ giao dịch trong quý I/2026 tại khu vực mở rộng TP. Hồ Chí Minh đạt khoảng 6.118 căn, phản ánh thanh khoản duy trì tích cực dù giảm so với quý trước. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về các thị trường vệ tinh nhờ mức giá cạnh tranh hơn và sự gia tăng quan tâm của nhà đầu tư trong bối cảnh giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao.
Trong quý, giá sơ cấp căn hộ tại thị trường mở rộng tiếp tục xu hướng điều chỉnh, phản ánh cơ cấu sản phẩm và chiến lược bán hàng giữa các khu vực:
Theo đó, tại Bình Dương giá sơ cấp trung bình đạt 1.886 USD/m², giảm 7,4% so với quý trước, nhưng tăng 16,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm theo quý chủ yếu do cơ cấu nguồn cung nghiêng về phân khúc trung cấp, sau khi các sản phẩm cao cấp ghi nhận hấp thụ tốt trong quý trước.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, C&W Việt Nam, thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn.
Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm. Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh, nơi nguồn cung mới, kết nối hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại.
“Khi thị trường TP. Hồ Chí Minh mở rộng dần định hình, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò chiến lược hơn trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường căn hộ thành phố”, đại diện C&W nhận định.
