Nhà ở xã hội cần chuyển từ bài toán căn hộ sang bài toán thị trường

Giải bài toán nhà ở xã hội, giá bán được ưu tiên hàng đầu. Ảnh: DN cung cấp

Nhu cầu lớn nhưng khó bước qua “cánh cửa” chính sách

Tại hội thảo “Nghiên cứu phát triển chính sách tạo lập thị trường NOXH tại Việt Nam” diễn ra ngày 18/9 tại Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh các ý kiến cho rằng, phát triển NOXH không chỉ dừng ở việc gia tăng số lượng căn hộ, mà quan trọng hơn là tạo nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả và điều kiện sống của người dân.

Khảo sát 1.059 người tại 30 tỉnh, thành của nhóm nghiên cứu PGS.TS. Trần Thị Hồng Liên, Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh cho thấy nhu cầu NOXH khá rõ, nhưng khoảng cách tiếp cận chính sách vẫn đáng kể. Trong số người được khảo sát, 65% có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng.

Đáng chú ý, 92,8% cho biết chưa từng nộp hồ sơ đăng ký NOXH; 4,6% từng nộp nhưng chưa rõ kết quả và chỉ một tỷ lệ rất nhỏ đã sở hữu nhà ở xã hội.

Theo nhóm nghiên cứu, một bộ phận người có nhu cầu chưa bước vào quy trình tiếp cận vì không biết cách đăng ký, lo ngại thủ tục phức tạp hoặc cho rằng mình không đủ điều kiện. Bốn nhóm rào cản nổi bật gồm thu nhập, thiếu thông tin về cách thức đăng ký, tâm lý e ngại thủ tục và nhận thức bản thân không thuộc diện được hưởng chính sách.

Trong khi đó, nhu cầu của người dân khá cụ thể. Giá bán được ưu tiên hàng đầu, tiếp đến là diện tích căn hộ và vị trí thuận tiện. Khoảng cách cung - cầu cũng thể hiện qua trường hợp dự án NOXH tại 324 Lý Thường Kiệt. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, dự án có hơn 12.000 người đăng ký quan tâm, trong khi chỉ có 1.025 căn hộ, gồm 755 căn để bán và 270 căn cho thuê.

Từ thực tế này, bài toán không chỉ là tăng nguồn cung mà còn phải giảm khoảng cách giữa chính sách và người có nhu cầu. Theo đó, các chuyên gia đề xuất xây dựng hành trình tiếp cận từ tìm hiểu thông tin, tự kiểm tra điều kiện, chứng minh hồ sơ, đăng ký đến khi nhận nhà; khai thác nền tảng số, dữ liệu dân cư và VNeID để giảm giấy tờ và số lần người dân phải đi lại.

Đồng thời, các mô hình thuê dài hạn, sở hữu chung hoặc mua một phần căn nhà rồi thuê phần còn lại được đề xuất như những hình thức phù hợp với người trẻ, lao động di cư và những người chưa đủ khả năng tích lũy để mua toàn bộ căn hộ.

Theo các chuyên gia, nhu cầu NOXH tại Việt Nam lớn nhưng người dân còn chưa tiếp cận được. Ảnh: Thu Dịu

Doanh nghiệp cần thêm động lực để tạo nguồn cung

Phía sau bài toán tiếp cận nhà ở của người dân là bài toán nguồn cung của doanh nghiệp. Quỹ đất, vốn, thời gian thực hiện và hiệu quả đầu tư đang là những vấn đề được đặt ra khi doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH.

Theo PGS.TS. Hoàng Công Gia Khánh, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh, ở góc độ kinh tế phải giải được quan hệ giữa cung, giá thành và khả năng chi trả. Với doanh nghiệp, đó là quỹ đất, vốn, thời gian thực hiện, chi phí xây dựng, chuỗi cung ứng và mức sinh lời đủ để tiếp tục tham gia. Nếu các quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư, tín dụng và phát triển nhà ở không ăn khớp, dự án dù có nguồn lực vẫn khó đi đến đích.

Ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc Ban Đầu tư và Pháp chế, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn cho biết, một dự án NOXH thường mất 3-5 năm, trong khi chi phí vốn, vật liệu và điều kiện thị trường liên tục thay đổi. Doanh nghiệp đề xuất cơ chế tín dụng chuyên biệt, đơn giản hóa thủ tục và nghiên cứu mở rộng hạn mức tín dụng đối với chủ đầu tư có năng lực.

Bên cạnh đó là các vấn đề về đất đai, thuế, chi phí thẩm định, nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận. Theo đó, ông Phạm Nam Quảng cho rằng thời gian thực hiện kéo dài trong khi mức lợi nhuận bị khống chế và chi phí có thể tăng làm giảm sức hấp dẫn của phân khúc này. Một số đề xuất gồm nghiên cứu mức lợi nhuận 12-15%, tính đầy đủ các chi phí hợp lý vào giá thành, xây dựng quỹ phát triển nhà ở quốc gia có chức năng bảo lãnh tín dụng, hỗ trợ lãi suất và hạ tầng ngoài dự án…

Tuy nhiên, theo bà Trần Thu Hằng, Vụ trưởng Vụ Quy hoạch - Kiến trúc, Bộ Xây dựng, tháo gỡ thủ tục, tín dụng hay quỹ đất vẫn chưa giải quyết được toàn bộ bài toán. Điều quan trọng là thay đổi tư duy quy hoạch, từ chạy theo số lượng căn hộ sang xây dựng một cấu trúc không gian đô thị hoàn chỉnh.

Theo đó, NOXH không nên bị đẩy ra xa trung tâm, xa nơi làm việc, thiếu giao thông công cộng và hạ tầng xã hội. Quy hoạch cần gắn nhà ở với các cực phát triển kinh tế, khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ, giao thông công cộng và không gian việc làm.

Quỹ đất cũng cần được chủ động tạo lập thay vì chờ có dự án mới tìm đất. Nguồn lực có thể tính toán từ tái cấu trúc đô thị, đất công sau di dời trụ sở, khu vực sử dụng đất kém hiệu quả, cơ sở sản xuất phải di dời, kho bãi, khu vực gắn với đầu mối giao thông công cộng và các khu đô thị mới. Quỹ đất 20% trong các dự án thương mại không nên là nguồn lực duy nhất.

Từ cách tiếp cận này, NOXH không còn chỉ là bài toán xây thêm căn hộ, mà là hình thành một thị trường có khả năng cung cấp đúng loại nhà, đúng vị trí, đúng mức giá và đúng nhu cầu của người dân.