 |
| Những vướng mắc trong quy định về loại đất được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất đã ảnh hưởng đến quá trình tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại. Ảnh: Lê Tiên |
Những vướng mắc trong quy định về loại đất được phép nhận chuyển quyền sử dụng đất đã ảnh hưởng đến quá trình tạo lập quỹ đất phát triển nhà ở thương mại trong nhiều năm qua. Mặc dù Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội quy định về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đã tạo cơ chế tháo gỡ khó khăn, quá trình triển khai vẫn còn những hạn chế về thủ tục và thời gian xét duyệt.
Tại Công văn số 145/2026/CV-HoREA ngày 4/11/2026, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị luật hóa Nghị quyết số 171 vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm tháo gỡ vướng mắc trong tạo lập quỹ đất, giảm thủ tục hành chính và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.
Theo HoREA, những khó khăn trong tạo lập quỹ đất bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật về đất đai và nhà ở. Khoản 1 và khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ cho phép nhà đầu tư sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại.
Trong khi đó, nhiều khu đất trên thực tế bao gồm đất ở và các loại đất khác như đất vườn, ao, đất nông nghiệp xen cài. Việc giới hạn loại đất được nhận chuyển quyền sử dụng khiến doanh nghiệp khó hình thành quỹ đất đủ điều kiện triển khai dự án, đặc biệt đối với các dự án quy mô lớn.
Mặc dù Luật Đầu tư năm 2020 đã sửa đổi một số quy định của Luật Nhà ở năm 2014, những vướng mắc về hình thức sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết đầy đủ. Đến Luật Đất đai năm 2024, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 tiếp tục giới hạn các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Trước thực trạng này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 171, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo những điều kiện được quy định.
Dẫn Báo cáo số 3686/BC-BNNMT ngày 16/4/2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, HoREA cho biết cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký thực hiện dự án thí điểm, trong đó 742 khu đất đã được thông qua, với tổng diện tích 5.686 ha.
Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, có 974 hồ sơ đăng ký, trong đó 361 khu đất với tổng diện tích 2.284,52 ha được HĐND Thành phố chấp thuận thực hiện thí điểm, gồm 83 dự án theo hình thức nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất và 278 dự án theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, có 259 khu đất với tổng diện tích hơn 3.400 ha chưa đáp ứng yêu cầu đưa vào danh mục thí điểm do những vấn đề liên quan đến quy hoạch, hồ sơ pháp lý, nguồn gốc đất, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.
HoREA nhận định việc xét duyệt danh mục khu đất thực hiện thí điểm còn qua nhiều khâu. Doanh nghiệp phải đăng ký hồ sơ, được các cơ quan chức năng rà soát, đánh giá trước khi trình UBND và HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định.
Tại TP. Hồ Chí Minh, danh mục khu đất thực hiện thí điểm chỉ được trình HĐND Thành phố từ 2–3 đợt mỗi năm. Theo HoREA, tiến độ này chưa đáp ứng kịp thời nhu cầu triển khai dự án, trong khi thời hạn thí điểm theo Nghị quyết số 171 chỉ kéo dài 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến ngày 1/4/2030.
Từ những vướng mắc pháp lý và kết quả triển khai Nghị quyết số 171, HoREA kiến nghị lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/10/2026, nhằm luật hóa cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Cụ thể, tại khoản 1 Điều 57, HoREA đề xuất cho phép sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với các trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Đối với dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhà đầu tư được lựa chọn nhận chuyển quyền sử dụng đất và không đề xuất Nhà nước thu hồi đất.
Tại khoản 4 Điều 57, HoREA kiến nghị cho phép người đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nếu đáp ứng các điều kiện về quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư theo quy định, thì được sử dụng đất thực hiện dự án mà Nhà nước không thu hồi đất.
Lý giải cơ sở của kiến nghị, HoREA viện dẫn Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.
Đồng thời, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan tiếp tục đặt ra yêu cầu quy định rõ trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm điều kiện, tiêu chí, trình tự, trách nhiệm và cơ chế giám sát minh bạch.
Theo HoREA, việc lựa chọn phương án 1 tại Điều 57 dự thảo Luật Đất đai phù hợp với những định hướng nêu trên, đồng thời kế thừa cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được quy định trong các Luật Đất đai trước đây.
Một nội dung khác được HoREA nhấn mạnh là thời điểm xem xét luật hóa Nghị quyết số 171. Theo quy định, Nghị quyết dự kiến được sơ kết vào năm 2028 và tổng kết vào năm 2030, làm cơ sở để Quốc hội xem xét việc luật hóa hoặc điều chỉnh thời gian thí điểm.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng việc Quốc hội xem xét sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026 tạo điều kiện để nghiên cứu đưa cơ chế thí điểm vào luật, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và ổn định lâu dài của hệ thống pháp luật.
Theo Hiệp hội, nếu chờ đến sau khi sơ kết năm 2028 hoặc tổng kết năm 2030 mới xem xét luật hóa Nghị quyết số 171, Luật Đất đai có thể phải tiếp tục sửa đổi sau lần sửa đổi năm 2026, chưa phù hợp với yêu cầu ổn định lâu dài của chính sách.
Kiến nghị trên được đưa ra trong bối cảnh, theo thông tin HoREA dẫn lại từ báo cáo giải trình với Quốc hội ngày 29/10/2026, Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết số 171, chưa luật hóa nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Trên cơ sở những phân tích về căn cứ chính trị, pháp lý và thực tiễn, HoREA đề nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội về sự cần thiết luật hóa Nghị quyết số 171 theo phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại, khơi thông nguồn lực đất đai và bổ sung nguồn cung bất động sản.
