 |
| Thị trường ghi nhận sự chững lại rõ rệt trong hoạt động mở bán căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Thu Hiền |
Thị trường bất động sản quý III/2026 ghi nhận sự chững lại rõ rệt trong hoạt động mở bán căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Không chỉ số lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường giảm mạnh, một số chủ đầu tư còn chủ động điều chỉnh thời điểm mở bán, kéo dài giai đoạn giữ chỗ và khảo sát nhu cầu khách hàng trước khi chính thức triển khai kinh doanh.
Báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh quý III/2026 của One Mount Group cho thấy, nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 2.200 căn, giảm 77% so với quý trước và 74% so với cùng kỳ năm 2025.
Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 2.500 căn, giảm 77% so với quý trước và 54% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, hoạt động mở bán chững lại không chỉ do yếu tố mùa vụ, đặc biệt là tháng Ngâu, mà còn chịu tác động từ sức cầu suy yếu. Theo One Mount Group, một số chủ đầu tư tiếp tục kéo dài giai đoạn giữ chỗ, khảo sát nhu cầu thay vì chính thức mở bán theo kế hoạch.
Lượng nguồn cung dời lịch mở bán chiếm trên 40% tổng nguồn cung dự kiến ra hàng trong quý III/2026. Trong đó, tại Hà Nội, bên cạnh khoảng 2.200 căn đã mở bán chính thức, còn khoảng 1.800 căn thuộc các dự án đã khởi động hoạt động bán hàng nhưng chưa mở bán. Tại TP. Hồ Chí Minh, con số tương ứng là khoảng 2.500 căn và 1.800 căn.
Xu hướng điều chỉnh kế hoạch mở bán cũng được ghi nhận trong nghiên cứu của CBRE về thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2026.
Theo CBRE, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn mở bán mới, giảm 28% so với quý trước và 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý, một số chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo, thay vì đẩy mạnh ra hàng trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn nhiều thách thức.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán tại Hà Nội đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, diễn biến riêng quý III cho thấy hoạt động đưa sản phẩm mới ra thị trường đã chậm lại.
Ở phạm vi thị trường rộng hơn, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI) cũng ghi nhận nguồn cung mới quý III/2026 đạt khoảng 12.357 sản phẩm, giảm 54% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tổng nguồn cung sơ cấp 9 tháng đầu năm 2026 ước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù có sự khác biệt về phạm vi và phương pháp thống kê, các báo cáo đều ghi nhận sự điều chỉnh trong hoạt động đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường trong quý III/2026.
Việc điều chỉnh kế hoạch mở bán diễn ra trong bối cảnh sức cầu bất động sản có dấu hiệu suy yếu, người mua thận trọng hơn trước các quyết định tài chính.
Theo One Mount Group, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% so với quý trước và 83% so với cùng kỳ. Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.600 căn, giảm tương ứng 83% và 72%.
Tỷ lệ hấp thụ trong 9 tháng đầu năm 2026 tại Hà Nội đạt 67%, giảm 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ này đạt 43%, giảm 24 điểm phần trăm.
One Mount Group nhận định, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực trung tâm tiếp tục neo cao, trong khi nguồn cung có mức giá dễ tiếp cận hơn còn hạn chế. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ ở một số khu vực vùng ven đã tăng lên quanh mức 60 triệu đồng/m2, làm gia tăng khoảng cách so với khả năng chi trả của người mua và kéo dài thời gian ra quyết định.
Diễn biến này cũng được phản ánh trong báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). Trong quý III/2026, VARS ghi nhận 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới, với 12.520 giao dịch sản phẩm mới, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.
Theo VARS, người mua trở nên thận trọng và khắt khe hơn trong quyết định giao dịch. Các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đồng bộ duy trì giao dịch tốt, trong khi nhóm sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu khả năng khai thác gặp khó khăn về thanh khoản.
Đáng chú ý, trong phần dự báo nguồn cung quý IV/2026, VARS nhận định hoạt động phát triển các dự án đô thị, nhà ở thương mại trên cả nước được hỗ trợ từ thể chế và chính quyền các cấp, song việc đưa sản phẩm ra thị trường vẫn hạn chế do khó khăn về vốn, lãi suất còn cao và tâm lý chờ đợi của khách hàng, nhà đầu tư.
Trước thực tế sức mua phục hồi chưa đồng đều, VARS khuyến nghị các chủ đầu tư tái cấu trúc sản phẩm theo nhu cầu thực, ưu tiên phát triển nhà ở phù hợp khả năng tài chính của người lao động, đa dạng hóa phân khúc và nâng cao chất lượng nguồn cung.
Đồng thời, doanh nghiệp cần xây dựng chính sách giá và bán hàng hợp lý, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp sức mua, tăng cường liên kết với các sàn giao dịch và lực lượng môi giới để nâng cao hiệu quả tiêu thụ dự án.
Về triển vọng những tháng cuối năm, CBRE cho rằng nguồn cung mới tại Hà Nội có thể tăng trở lại nếu các chủ đầu tư quyết định chào bán những giỏ hàng đã trì hoãn từ quý III. Tuy nhiên, quyết định này nhiều khả năng vẫn phụ thuộc vào diễn biến lãi suất và tâm lý thị trường.
Trong bối cảnh đó, việc lựa chọn thời điểm mở bán và cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của người mua tiếp tục là những yếu tố được các đơn vị nghiên cứu nhấn mạnh đối với hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư bất động sản.
