Mã định danh bất động sản: Không để số hóa tạo thêm rào cản giao dịch

Mã định danh bất động sản được sử dụng để nhận diện, liên kết và quản lý dữ liệu. Ảnh: Thu Hiền

Làm rõ chức năng pháp lý của mã định danh

Mã định danh bất động sản là một trong những nội dung được quan tâm trong quá trình thảo luận dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại Quốc hội. Bên cạnh yêu cầu minh bạch hóa thông tin, các ý kiến tập trung làm rõ chức năng pháp lý của mã định danh, trách nhiệm cập nhật dữ liệu và cơ chế bảo đảm quyền giao dịch hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Tại phiên thảo luận Tổ 9 chiều 22/10/2026, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Thanh đề nghị làm rõ chức năng pháp lý của mã định danh bất động sản. Theo đó, mã định danh được sử dụng để nhận diện, liên kết và quản lý dữ liệu, không tự xác lập hoặc phủ nhận quyền tài sản hợp pháp.

Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý, khoản 10 Điều 61 dự thảo Luật cho phép bất động sản chưa được cấp mã vẫn được giao dịch. Tuy nhiên, đối với trường hợp đã được cấp mã nhưng dữ liệu sai, chưa được đối chiếu hoặc hệ thống gặp sự cố, cần có quy định cụ thể về cách xử lý.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh, một bản ghi sai không thể mặc nhiên làm đình trệ quyền giao dịch hợp pháp, cũng không thể yêu cầu người dân tự sửa thông tin gốc thay cho cơ quan quản lý. Vì vậy, cần xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm đính chính, thời hạn xử lý và phương thức tiếp nhận giao dịch khi hệ thống chưa đáp ứng yêu cầu.

Tiếp tục nhấn mạnh vấn đề này tại phiên thảo luận toàn thể ở hội trường Quốc hội sáng 30/10/2026, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị cơ quan soạn thảo hoàn thiện các quy định về công khai, cập nhật, đính chính, kết nối và chia sẻ dữ liệu; đồng thời làm rõ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử.

Đáng chú ý, ông Nguyễn Hồng Diên yêu cầu mã định danh không được trở thành thủ tục chấp thuận giao dịch hoặc làm đình trệ giao dịch hợp pháp khi bất động sản chưa được cấp mã.

Những ý kiến trên đặt ra yêu cầu làm rõ mối quan hệ giữa mã định danh điện tử và các điều kiện pháp lý để bất động sản được đưa vào giao dịch, đồng thời bảo đảm việc chuyển đổi số không làm phát sinh thêm rào cản hành chính.

Trao đổi về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED) cho rằng trước hết cần xác định rõ mã định danh bất động sản là công cụ hỗ trợ công tác quản lý, giúp minh bạch hóa thông tin, chứ không phải một loại giấy phép hay điều kiện hành chính mới để thực hiện giao dịch.

Theo bà Miền, việc một sản phẩm bất động sản có được phép giao dịch hay không phụ thuộc vào các điều kiện pháp lý theo quy định. Chẳng hạn, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, phải có văn bản thông báo đủ điều kiện bán theo quy định. Trong khi đó, việc chưa kịp cấp mã định danh hoặc chậm trễ trong quá trình đồng bộ dữ liệu không làm mất đi quyền giao dịch hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.

Không để dữ liệu sai làm gián đoạn giao dịch

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 của Chính phủ quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã xác định cơ chế tạo lập tự động mã định danh điện tử trên hệ thống.

Theo bà Miền, việc kết nối, trao đổi dữ liệu thông qua giao diện lập trình ứng dụng (API) có thể hỗ trợ các hệ thống ghi nhận, cập nhật biến động thông tin, góp phần hạn chế tình trạng chậm trễ trong quá trình tạo lập, gắn mã định danh.

Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, không thể loại trừ những tình huống phát sinh ngoài dự kiến như hệ thống gặp sự cố, dữ liệu bị sai lệch hoặc quá trình đồng bộ thông tin bị gián đoạn. Vì vậy, cần có phương án dự phòng và quy định cụ thể về cách thức xử lý.

Đối với bất động sản đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để giao dịch nhưng chưa được cấp mã định danh, hoặc dữ liệu trên hệ thống bị sai lệch, gián đoạn, bà Miền kiến nghị có cơ chế ghi nhận để giao dịch vẫn có thể diễn ra bình thường. Sau đó, việc cập nhật, bổ sung và hoàn thiện thông tin trên hệ thống sẽ được thực hiện theo cơ chế xử lý được quy định.

Theo chuyên gia, nguyên tắc này cũng cần được quán triệt trong quá trình xây dựng và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia, cũng như định hướng xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Bà Miền nhấn mạnh, số hóa chỉ có ý nghĩa khi giúp giảm thủ tục, rút ngắn thời gian và tăng cường khả năng kiểm chứng thông tin, chứ không phải chuyển những vướng mắc trong quá trình sử dụng hồ sơ giấy sang hệ thống điện tử.

Làm rõ thời điểm định danh bất động sản hình thành trong tương lai

Bên cạnh việc xác định chức năng pháp lý của mã định danh, quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn đặt ra yêu cầu làm rõ thời điểm khởi tạo mã và cơ chế liên thông dữ liệu, đặc biệt đối với bất động sản hình thành trong tương lai.

Tại Phiên họp toàn thể lần thứ 6 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính sáng 3/10/2026, đại biểu Quốc hội Tống Thị Hạnh đề nghị làm rõ thời điểm khởi tạo mã đối với bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai, đồng thời bảo đảm cơ chế tích hợp, liên thông giữa hệ thống thông tin đất đai và hệ thống thông tin thị trường bất động sản.

Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Thu Hiền

Tiếp tục góp ý tại Phiên họp toàn thể lần thứ 8 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính chiều tối 20/10/2026, đại biểu Tống Thị Hạnh lưu ý sự chưa thống nhất trong việc xác định mã định danh gốc giữa hệ thống đất đai và bất động sản.

Theo đại biểu, đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, mã định danh bất động sản có thể là mã khởi tạo ban đầu, do đó các cơ quan soạn thảo cần phối hợp làm rõ.

Liên quan đến thời điểm định danh đối với nhà ở hình thành trong tương lai, bà Phạm Thị Miền cho biết Nghị định số 357/2025/NĐ-CP đã có quy định tương đối rõ.

Cụ thể, khoản 2 Điều 8 của Nghị định quy định mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản là nhà ở được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Sở Xây dựng thực hiện gắn thông tin mã định danh cùng thời điểm ban hành văn bản thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo chuyên gia, quy định này đã xác định mốc thời gian gắn thông tin mã định danh với điều kiện pháp lý của sản phẩm nhà ở, tạo cơ sở để quản lý thông tin khi sản phẩm đủ điều kiện tham gia thị trường.

Liên thông dữ liệu để nâng cao khả năng kiểm chứng thông tin

Giải trình tại phiên thảo luận toàn thể ở hội trường Quốc hội sáng 30/10/2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết một số quy định hiện hành về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu về chất lượng dữ liệu “đúng, đủ, sạch, sống”.

Vì vậy, dự thảo Luật bổ sung mô hình triển khai hệ thống thông tin tập trung, mã định danh điện tử cho các loại bất động sản và cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu với các lĩnh vực liên quan như đất đai, thuế, dân cư.

Về cơ chế cập nhật dữ liệu, bà Phạm Thị Miền cho biết Nghị định số 357/2025/NĐ-CP đã có các quy định về trường thông tin và trách nhiệm cung cấp, cập nhật dữ liệu của những cơ quan, đơn vị liên quan, trong đó có Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính, các ngân hàng và chủ đầu tư.

Theo chuyên gia, việc kết nối, trao đổi dữ liệu thông qua API là một yếu tố quan trọng, tạo điều kiện để các hệ thống ghi nhận những biến động phát sinh. Bà Miền nhấn mạnh yêu cầu cơ quan phụ trách phải kịp thời cập nhật thông tin khi có thay đổi, qua đó bảo đảm dữ liệu phản ánh chính xác trạng thái của bất động sản.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với bất động sản hình thành trong tương lai, bởi trong quá trình triển khai dự án, các thông tin về sản phẩm có thể tiếp tục thay đổi.

Theo bà Miền, khi các cơ quan có trách nhiệm thường xuyên cập nhật dữ liệu và lưu giữ lịch sử biến động, thông tin bất động sản sẽ không chỉ là dữ liệu được ghi nhận tại một thời điểm nhất định, mà trở thành hệ thống dữ liệu sống, phản ánh trạng thái thực tế của tài sản.

Việc lưu giữ lịch sử cập nhật cũng tạo cơ sở để truy vết những thay đổi liên quan đến bất động sản, hỗ trợ người sử dụng kiểm chứng thông tin trong phạm vi được phép tiếp cận.

Bên cạnh cơ chế cập nhật dữ liệu, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP còn quy định về việc công bố thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh quản lý.

Theo bà Miền, những thông tin thuộc diện công bố định kỳ được thực hiện trước ngày 15 của tháng đầu tiên thuộc quý tiếp theo.

Như vậy, việc tạo lập mã, gắn thông tin mã định danh, cập nhật dữ liệu và công bố thông tin là những nội dung có liên quan nhưng cần được tổ chức thực hiện theo đúng chức năng, trách nhiệm và thời hạn tương ứng.

Bà Miền nhấn mạnh, điều quan trọng là triển khai đồng bộ các quy định, bảo đảm dữ liệu được cập nhật đầy đủ, chính xác và phản ánh đúng trạng thái thực tế của bất động sản.

Đây cũng là cơ sở để hệ thống mã định danh phát huy vai trò hỗ trợ kiểm chứng thông tin pháp lý, hạn chế rủi ro trong giao dịch, đồng thời thực hiện mục tiêu minh bạch hóa thị trường mà không tạo thêm rào cản đối với người dân và doanh nghiệp.