 |
| 51 đại dự án bất động sản có tổng mức đầu tư gần 249 tỷ USD, tổng diện tích đạt 69.213 ha. Ảnh: Lê Tiên |
Thị trường bất động sản đang xuất hiện hàng loạt dự án có quy mô vốn lớn, trong bối cảnh đầu tư hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị được đẩy mạnh.
Theo Báo cáo Bất động sản quý II/2026 của S&I Ratings, đơn vị này thống kê 51 dự án bất động sản có tổng mức đầu tư từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên. Tổng diện tích các dự án đạt 69.213 ha, tổng mức đầu tư hơn 6,48 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 248,6 tỷ USD.
Đáng chú ý, quy mô vốn của một số dự án riêng lẻ đã lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Lớn nhất trong danh sách S&I Ratings thống kê là Vinhomes Global Sportia (Khu đô thị thể thao Olympic) tại Hà Nội, diện tích 9.171 ha, tổng mức đầu tư 925.000 tỷ đồng.
Tiếp đến là Sunshine Rivernia City tại Đồng Nai với quy mô khoảng 2.000 ha, tổng mức đầu tư 818.000 tỷ đồng; Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội có diện tích 11.418 ha, tổng mức đầu tư 736.963 tỷ đồng.
Nhóm dự án có tổng mức đầu tư trên 200.000 tỷ đồng còn có Vinhomes Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh với 456.639 tỷ đồng; Khu bến cảng và Trung tâm logistics Nam Đồ Sơn tại Hải Phòng 373.841 tỷ đồng; Khu đô thị mới Gò Găng (Long Sơn) tại TP. Hồ Chí Minh 317.199 tỷ đồng; Vinhomes Cam Lâm tại Khánh Hòa 285.267 tỷ đồng; Vinhomes Green Paradise Cần Giờ tại TP. Hồ Chí Minh 217.000 tỷ đồng và Aqua City tại Đồng Nai 210.400 tỷ đồng.
Danh sách còn có một lớp dự án quy mô từ trên 100.000 tỷ đồng đến dưới 200.000 tỷ đồng. Trong đó, dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng tại Hà Nội có tổng mức đầu tư 186.000 tỷ đồng; Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại Cần Thơ 163.000 tỷ đồng; Khu liên hợp thể dục thể thao Quốc gia Rạch Chiếc tại TP. Hồ Chí Minh 145.629 tỷ đồng; Tổ hợp Thaispace tại Ninh Bình 128.000 tỷ đồng và Khu đô thị phức hợp sinh thái Phú Thọ 102.836 tỷ đồng.
Cùng với các dự án bất động sản quy mô lớn, S&I Ratings nhận định triển vọng dài hạn của thị trường gắn liền với hạ tầng, trong khi Việt Nam đang chuẩn bị cho một chu kỳ đầu tư hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị rất lớn trong giai đoạn 2026-2030.
Theo thống kê của S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD.
Trong đó, riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm 50,7%. Xét theo loại hình, nhóm đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư, cho thấy trọng tâm của các dự án hạ tầng là xây dựng các trục vận tải khối lượng lớn.
S&I Ratings cho rằng các dự án bất động sản dọc hành lang, kết nối với hạ tầng sẽ gia tăng giá trị khi hạ tầng về đích đúng hạn. Tuy nhiên, quy mô đầu tư hạ tầng lớn cũng đặt ra áp lực đáng kể đối với hệ thống tài chính và tín dụng ngân hàng.
Trong bối cảnh quy mô đầu tư gia tăng, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận những chuyển động đáng chú ý.
Đến quý II/2026, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng thêm 60.897 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần cuối quý I/2026 lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.
Đáng chú ý, tỷ trọng nợ dài hạn tăng từ 63,1% lên 67,3% tổng dư nợ. Theo S&I Ratings, diễn biến này cho thấy vốn vay đang phục vụ nhiều hơn cho giải ngân, triển khai và phát triển dự án, thay vì chủ yếu xuất phát từ áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Kênh trái phiếu cũng ghi nhận quy mô huy động lớn. Trong nửa đầu năm 2026, bất động sản phát hành khoảng 128.200 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm 46,5% tổng lượng phát hành trên thị trường.
Riêng quý II/2026, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng giá trị phát hành. Trong đó, 83,9% lượng phát hành của ngành bất động sản đến từ Vingroup, Masterise và Sun Group. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản ở mức 11,4% trong quý II và 11,3% trong nửa đầu năm.
Như vậy, dư nợ vay tăng, tỷ trọng nợ dài hạn cao hơn và hoạt động phát hành trái phiếu gia tăng đang diễn ra cùng với quá trình phát triển các dự án bất động sản quy mô lớn. Riêng với cơ cấu nợ vay, S&I Ratings đánh giá tỷ trọng nợ dài hạn tăng cho thấy dòng vốn phục vụ nhiều hơn cho giải ngân, triển khai và phát triển dự án.
