Nhà ở cho thuê lần đầu tiên có hành lang pháp lý riêng

Quang cảnh Hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê

Phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp là một trong những định hướng được đặt ra tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Nghị quyết số 21-NQ/TW xác định Nhà nước tạo điều kiện để công dân thực hiện quyền có nơi ở; bố trí quỹ đất và có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu nơi ở của người dân. Đồng thời, có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích, thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Tinh thần này được cụ thể hóa khá rõ trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo cơ quan soạn thảo, một trong những nội dung bổ sung mới của dự thảo là quy định 4 loại hình nhà ở và chính sách pháp luật tương ứng, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, phạm vi điều chỉnh của dự thảo được bổ sung loại hình nhà ở cho thuê.

Thay vì chỉ xuất hiện rải rác trong các chính sách nhà ở như trước, dự thảo dành riêng Chương IV về nhà cho thuê, bao gồm nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn Nhà nước, nhà ở cho thuê không bằng vốn Nhà nước, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp.

Cơ quan soạn thảo cho biết, việc bổ sung các quy định này nhằm cụ thể hóa quan điểm chỉ đạo về chính sách nhà ở trong giai đoạn mới, tạo hành lang pháp lý đầy đủ, toàn diện trong phát triển nhà ở cho thuê.

Một trong những điểm đáng chú ý là dự thảo không chỉ xác lập một loại hình nhà ở mà còn thiết kế các nguồn lực để phát triển loại hình này.

Đối với nguồn lực Nhà nước, dự thảo quy định Nhà nước đầu tư xây dựng, tạo lập nhà ở cho thuê theo dự án thông qua Quỹ nhà ở. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê bằng nguồn tài chính công đoàn dành cho đoàn viên công đoàn, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Quỹ đất cũng được đặt ra ngay từ khâu quy hoạch. Theo đó, trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn, cơ quan có thẩm quyền phải dành quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III; khu vực định hướng phát triển giao thông công cộng; khu vực gần khu công nghiệp, khu chế xuất và các trường đại học, cao đẳng.

Tại các phường thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III, nhà ở cho thuê được xác định là nhà chung cư. Quy chuẩn, tiêu chuẩn, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án được thực hiện như đối với dự án nhà ở xã hội.

Đối với nhà ở được đầu tư bằng vốn của Quỹ nhà ở, dự thảo còn cho phép dành một phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại để tạo nguồn thu phục vụ quản lý, bảo dưỡng, bảo trì. Trường hợp các nguồn thu không đủ bù đắp chi phí quản lý vận hành, ngân sách Nhà nước cấp bù phần thiếu hụt theo quy định.

Mở rộng nguồn lực từ khu vực tư nhân

Tinh thần huy động nguồn lực cho nhà ở cho thuê còn thể hiện rõ ở việc tạo cơ chế để khu vực ngoài Nhà nước tham gia.

Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có thể bỏ vốn đầu tư dự án nhà ở cho thuê. Dự án có thể được thực hiện trên các loại đất dành cho phát triển nhà ở cho thuê hoặc đất mà doanh nghiệp đang có quyền sử dụng, có được thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và phù hợp với quy hoạch.

Để thu hút nguồn lực này, dự thảo thiết kế các ưu đãi liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng; đồng thời cho phép dành một tỷ lệ diện tích đất ở, sàn nhà ở trong dự án để đầu tư nhà ở thương mại để bán, công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Đổi lại, phần nhà ở được hưởng ưu đãi phải được duy trì mục đích cho thuê trong suốt thời hạn hoạt động của dự án hoặc thời hạn cam kết. Chủ đầu tư cũng phải cập nhật thông tin về dự án, quỹ nhà, đối tượng thuê, hợp đồng và tình trạng sử dụng vào hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Cơ chế giá cũng được thiết kế theo từng nguồn vốn. Với dự án sử dụng vốn của Quỹ nhà ở, giá thuê được xác định trên nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kinh phí bảo trì, thuế, phí, lệ phí và do UBND cấp tỉnh quyết định căn cứ điều kiện thực tế. Phần thu từ diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại sau khi bù đắp kinh phí quản lý vận hành được sử dụng để bù đắp, giảm giá cho thuê.

Với dự án do khu vực tư nhân đầu tư, chủ đầu tư công khai giá thuê, việc điều chỉnh giá, chi phí dịch vụ, tiền đặt cọc và điều kiện chấm dứt hợp đồng. Giá thuê do các bên thỏa thuận trên nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư, bảo trì, vận hành, thuế, phí, các chi phí hợp lý và lợi nhuận theo phương án kinh doanh nhưng không bao gồm các khoản ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước.

Một nguồn lực khác được dự thảo đặt ra ngay trong các dự án nhà ở thương mại. Theo Điều 25 dự thảo Luật, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội. UBND cấp tỉnh quyết định việc thực hiện nghĩa vụ này thông qua một trong các phương thức: dành một phần diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án; bố trí quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án; hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội.

Tại Hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông Vũ Khánh Din, Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA, cho rằng cơ chế này cần tiếp tục được làm rõ.

Theo ông Vũ Khánh Din, việc cho phép thực hiện nghĩa vụ bằng quỹ đất trong dự án, quỹ đất tại vị trí khác hoặc nộp tiền tạo ra sự linh hoạt cần thiết. Tuy nhiên, Điều 25 vẫn chưa làm rõ tiêu chí lựa chọn phương thức, thời điểm xác định nghĩa vụ và mối quan hệ giữa phần nhà ở xã hội với phần nhà ở cho thuê.

Theo ông Din, khi bổ sung nhà ở cho thuê vào cùng cơ chế nghĩa vụ, yêu cầu làm rõ càng trở nên cần thiết. Nhà đầu tư cần biết ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án phần nghĩa vụ nào dành cho nhà ở xã hội, phần nào dành cho nhà ở cho thuê; đồng thời, dự thảo cần xác định rõ nhà ở cho thuê được tính trong cùng tổng nghĩa vụ hay là một nghĩa vụ độc lập. Việc xác định rõ ngay từ đầu sẽ giúp tránh những vướng mắc khi cơ cấu dự án thay đổi hoặc phải phân bổ lại nghĩa vụ trong quá trình thực hiện.

Ở một góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đề nghị dự thảo xác định rõ loại hình được khuyến khích là nhà ở cho thuê giá phù hợp, dành cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu thuê nhà.

Theo HoREA, không nhất thiết yêu cầu người thuê phải chứng minh thuộc diện “có khó khăn về nhà ở”, bởi việc xác minh có thể làm phát sinh thủ tục và chi phí tuân thủ. Hiệp hội cho rằng chính sách cần hướng tới việc hình thành thêm lựa chọn “thuê nhà để ở” thay vì chỉ tập trung vào sở hữu nhà.